서울·경기 아파트 지금 사세요! 망고쌤 "내년 폭등 시작, 안 사면 후회

부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? (중학생 눈높이 설명)

1. 집값, 앞으로도 계속 오를까?

• 결론부터 말하면, 앞으로도 오를 가능성이 높아. 왜냐하면 돈은 계속 풀리고 있고, 앞으로 4년 동안 지을 수 있는 집은 엄청나게 부족할 예정이기 때문이야.
• 지금 집값이 30~40%밖에 안 올랐다고 하는데, 앞으로 더 오를 거라는 예측이 많아.
• "올해 안 사면 내년에 후회할걸?" 이라는 말이 괜히 나오는 게 아니야.

2. "초과 주택은 세금 적게 낸다"는 말, 진짜일까?

• 결론부터 말하면, 그건 사실과 달라.
• 보유세(집을 가지고 있으면 내는 세금)가 우리나라가 다른 나라에 비해 적다는 주장이 있어. 미국이랑 비교하면 우리나라 보유세는 1/3밖에 안 된다는 거지.
• 하지만 OECD(경제협력개발기구) 보고서를 보면 우리나라가 재산에 대한 세금을 전체 세금에서 차지하는 비중이 1등이야. 즉, 다른 나라보다 재산 관련 세금을 많이 내고 있다는 뜻이지.
• 미국이랑 비교하는 건 좀 이상해. 미국은 전체 세금에서 보유세가 차지하는 비중이 엄청 높은데, 우리나라는 다른 세금 비중이 높아서 보유세 비중이 상대적으로 낮아 보이는 것뿐이야.
• 결론적으로, 우리나라도 보유세를 그렇게 적게 내는 건 아니야.

3. 집이 많으면 세금을 적게 낸다는 말, 진짜일까?

• 이것도 사실과 달라.
• 집값이 3.3배 올랐다고 해서 세금도 3.3배만 내는 게 아니야.
• 예를 들어, 15억짜리 집과 50억짜리 집을 비교하면, 50억짜리 집은 15억짜리 집보다 3.3배 비싸지만, 내는 세금은 15배나 더 많이 내고 있어.
• 즉, 집이 많을수록 세금을 더 많이 내고 있다는 뜻이야. 오히려 형평성에 맞지 않다는 주장은 근거가 약한 거지.

4. 종부세(종합부동산세), 이제 부자들만 내는 세금이 아니라고?

• 맞아. 이제는 보편적인 세금이 되어가고 있어.
• 예전에는 집값 기준이 6억이었는데, 지금은 1주택자는 14억, 다주택자는 9억이 넘으면 종부세를 내야 해.
• 집값이 계속 오르면 앞으로는 더 많은 사람들이 종부세를 내게 될 거야. 그래서 '부자들만 내는 세금'이라는 인식은 점점 희미해질 거야.

5. 보유세 올리면 결국 세입자에게 전가된다고?

• 맞아. 지금 같은 상황에서는 세입자에게 전가될 가능성이 높아.
• 지금은 집이 부족해서 세입자들이 이사 갈 곳이 마땅치 않아. 그래서 집주인들이 보유세 오른 만큼 월세를 올릴 수밖에 없어.
• 집이 남아도는 상황이라면 세입자들이 다른 집으로 옮기면 되니까 집주인들이 월세를 못 올리겠지만, 지금은 상황이 반대야.

6. 대출 규제, 왜 이렇게 빡빡해졌을까?

• 정부가 가계 대출이 너무 늘어나서 집값이 오르는 걸 막으려고 하는 거야.
• 그런데 실수요자(집이 없는 사람들)에게 직접적으로 대출을 막으면 비난을 받으니까, 대출 한도를 줄이는 방식으로 간접적으로 규제하는 거지.
• 은행들이 정부와 약속한 대출 총량을 맞추기 위해 대출 한도를 줄이는 거고, 그래서 실수요자들이 은행을 비난하게 되는 거야.

7. 가게 대출 급증, 진짜 집 때문에 늘어난 걸까?

• 집 담보 대출보다는 마이너스 통장(마통) 때문에 늘어난 측면이 커.
• 가게 대출 통계를 보면, 우리가 생각하는 집 담보 대출보다는 전세자금 대출, 중도금 대출, 보금자리론 등 다양한 대출이 포함되어 있어.
• 최근에는 주식 시장이 좋았다가 꺾이면서 마이너스 통장을 많이 사용한 것으로 보여.

8. 2030, 대출로 집 사는 게 유일한 방법?

• 맞아. 2030 세대가 집을 사려면 대출이 거의 필수야.
• 집값이 많이 올랐는데 소득은 그만큼 못 따라가니까, 대출 없이는 집 사기가 힘들어졌지.
• 특히 규제 지역에서는 실수요자만 대출을 받을 수 있어서, 대출 규제가 심해지면 집 살 기회가 점점 줄어드는 거야.

9. 지금 집 사야 할까, 기다려야 할까?

• 장기적으로 서울이나 수도권에 살아야 한다면, 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 집을 사는 걸 추천해.
• 앞으로도 돈은 계속 풀리고 공급은 부족할 거라 집값은 계속 오를 가능성이 높아.
• 정부도 15억 이하 집값은 규제하기 어려울 거야.
• 지금 당장 괜찮아 보이는 집은 이미 비싸게 느껴질 수 있지만, 이건 '생존의 문제'라고 생각하는 게 좋아.
• 외곽의 저가 아파트 거래가 늘고 있는 것도 같은 이유야.

10. 서울에서 15억 이하 집, 현실적으로 가능할까?

• 솔직히 쉽지 않아. 서울 외곽이나 작은 신축 아파트 정도는 가능하겠지만, 선택의 폭이 좁아.
• 그래서 젊은 사람들은 '시세 차익'보다는 '개발 이익'을 노리는 전략을 생각해 볼 수 있어.
• 재개발/재건축 아파트는 당장은 낡았어도 나중에 큰 이익을 볼 수 있는 기회가 될 수 있어.
• 신축이면서 작은 아파트를 살지, 낡은 아파트에 살면서 개발 이익을 노릴지 잘 고민해 봐야 해.

11. 재개발/재건축, 위험하지 않을까?

• 예전보다는 훨씬 안전해졌어.
• 건축 원가 대비 분양가가 너무 비싸서 사업성이 좋아졌거든.
• 다만, 구역 자체의 문제(교회, 행정 절차 등)나 주변 시세를 잘 보고 선택해야 해.
• 서울에서는 여의도, 목동(고가 재건축), 노량진(재개발)을 주목해 볼 만하고, 경기도에서는 평촌, 분당 같은 학군 좋은 곳도 좋아.

12. 서울 아파트 슈퍼 사이클, 아직 시작도 안 했다고?

• 맞아. 아직 30~40%밖에 진행되지 않았다는 분석이 있어.
• 돈은 계속 풀리고 공급은 부족한 상황이라, 앞으로 집값은 더 오를 가능성이 높아.
• 특히 내년부터는 지방 광역시까지 집값이 오를 수 있다는 전망도 있어.
• "올해 안 사면 내년에 후회할걸?" 이라는 말이 계속 반복될 수 있다는 거지.

13. 2030년 이후 공급 늘어나면 집값 떨어질까?

• 일시적인 조정은 있을 수 있어.
• 하지만 서울 시장이 공급을 조절하는 계획이 있기 때문에, 큰 폭으로 떨어지기는 어려울 거야.
• 서울은 구조적으로 공급이 부족할 수밖에 없다는 분석이 많아.

14. 인플레이션 시대, 젊은이들에게 해주고 싶은 말

• 지금은 집 사기가 정말 어려운 시대야.
• 하지만 1~2년 뒤에는 "그때 왜 그런 고민을 했을까?" 하고 후회할 수도 있어.
• 자본주의 사회에서 인플레이션을 이겨낼 가장 좋은 방법 중 하나가 바로 부동산이야.
• 현명한 결정을 내리길 바라.

추가 정보:

• 망고쌤 TV: 부동산 관련 정보를 얻고 싶다면 유튜브 채널 '망고쌤 TV'를 참고해 봐. 매주 금요일 라이브 방송도 진행한대.