안녕하세요 당근 자판기입니다 제가 오늘은 모텔을 어떻게 하면 싸게 사는지 한번 이야기를 해 보려고 해요 5천만 원으로 수도권에 모텔 사기 영상을 올리고 조회수도 많이 나왔지만 댓글에 이게 어떻게 5천만 원으로 산 거냐라는 의견이 진짜 많으셨어요 실제로이 모텔의 금액은 정확하게 6억 5천만 원입니다 여기에서 저는 6억 원의 대출을 받고 제돈 5천만 원으로이 모텔을 산 거예요 많은 분들이 6억 5천을 샀는데 어떻게 6억이 대출이 나오냐 궁금해 하시기도 하고 이렇게 많 는 레버리지를 받으면 훅 간다라는 의견도 많았는데 저는 아직 훅가지 않았습니다 결국은 90% 담보 대출을 받은 케이스인데요 어떻게 90% 대출받을 수 있었는지 자세하게 설명드려 보려고 합니다 대표님 이해가 안가게 아파트는 ltv 70% 함께 잖아요 똑같은 부동산인데 이거 어떻게 90% 되는 거요 요거를 한번 이제 설명드려 보도록 하겠습니다 원래 상업용 건물은 ltv 높게 대출이 나오는게 특징이에요 그런데 숙박업소 같은 경우는 대출 비율이 작은게 대부분입니다 얼마예요 보통은 50에서 60% 정도 대출이 나오고 이것 때문에 근생 건물은 80% 대출이 나오면 숙박 업소는 50에서 60% 정도밖에 대출이 안 나와요 그러면 저는 어떻게 90% 대출을 받을 수 있었나 설명을 드려 보도록 하겠습니다 모텔을 대출을 많이 받을 수 있는 케이스는 두 가지 정도로 정리할 수 있어요 첫 번째는 감평가 대비 저렴하게 사는 거예요 감정 평가 금액보다 저렴하게 취득을 하게 되면 은행에서는 시세보다 저렴하게 매수 했기 때문에 리스크가 없는 물건으로 판단을 하고 대출 비율을 올려 주게 됩니다 예를 들면 간 평가가 20억 있데 물건은 10억에 산다 그럼 감평가 대비 50% 할인되어 있죠 그래서 여기에 90% 대출해 줘도 실제 간 평가보다는 50% 밖에 대출이 안 나간 거죠 간 평가보다 저렴하게 모텔을 사게 되는 경우 대출 비율이 올라가게 돼요 이게 가능한 이유가이 정도의 건물을 살 때는 은행장에 승인이 필요한데 10억 언더의 물건을 살 때에는 은행장의 승인이 쉬운 경우가 많아요 그래서 10억 이하의 물건을 살 때는 다른 물건보다 대충 비율을 높게 받을 수 있습니다 은행은 절대 바보가 아니에요 그래서 여러분들이 무리한 대출을 하고 싶어도 무리한 대출을 해 주지 않습니다 그래서 절대 레버리지를 많이 당겨서 너 훅 간다라는 이야기를 하지만 제가 훅 갈 정도의 대출을 은행은 해 주지 않습니다 그래서 여러분들이 대출을 받았다면 위험하지 않은 수준일 가능성이 높아요 재밌는 건 간 평가 20억을 10억에 매입하게 됐을 때 90% 대출을 받는다라는 말씀드렸잖아요 추후에 보유를 했다가 대환 대출을 갈아타는 시점에 10억에 사 지만 더 많은 가격이 올라가 있거나 시세가 조금 올라가 있는 경우 매입한 금액보다 더 많은 대출을 받을 수도 있습니다 그리고 영업을 시작하고 6개월 3개월 동안의 매출을 근거로 다시 대출을 받을 수 있는데 매입한 금액보다 더 높은 대출을 받을 수도 있어요 그때 매출이 생각보다 높게 찍히게 되면 내가 산 금액보다 더 많은 대출을 일으킬 수도 있습니다 두 번째는 시간이 지나서 가격이 자연스럽게 상승한 경우 이렇게 올라가져 있는 경우에 대출 갈아타는 걸 통해서 더 많은 대출을 받을 수도 있습니다 그래서 몇년을 보여 했더니 평가가 25억까지 올라갔다 숙박업소에 평해 주는 lpv 비중이 50% 하면 여기에 이제 50% 대출만 나와도 12억이 넘는 돈이 나오는 거예요 자연스럽게 상승된 가격을 통해 가지고 다시 대출받아서 레버리지를 일으켜서 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다데 대표님은 지금 파워 매출도 일어나는 것도 아니고 감정가가 올라간 것도 아닌데 어떻게 대표님 90% 된 거예요 내가 대출 받은 케이스는 두 번째 시설 자금을 같이 대출받게 되는 거예요 부동산 매의 금액과 시설 투자 비용을 같이 대출받는 경우에 현재 매입하는 금액이 90% 아지 대출을 해 줄 수도 있어요 무슨 말이냐면 매입 금액이 6억 5천이 예상 수리 경비를 4억으로 잡았을 때 10억 5천만 원에 비용이 발생하잖아요 시설 자금 약 70% 아지 대출을 해 주거든요 그래서 제가 6억까지 대출로 받을 수 있었습니다 그래서 저는 한 4억 정도에 제 투자금을 들여서이 모텔을 매입하고 수리까지 이제 하게 된 거예요 저한테 토익 모텔 하게 되면 얼마가 필요해요라고 얘기하시는 분들한테 제가 5억에서 7억 정도 있어 됩니다라고 말씀드리는게 바로요 기준으로 말씀드리는 거예요 시설자금 대출량 같이 받아서 하는 거예네 맞습니다 시설 투자금을 받게 되면 내 현금 보유가 한 5억에서 7억 정도 있으면 서울과 수도권의 소액 모텔을 리모델링하고 세팅할 수 있는 정도로 만들 수 있습니다 근데 전 5억이 없는데 어떻게 해요 그러니까 열심히 사셔야죠 그리고 건물을 보다 보면 자연스럽게 내가이 물건을 싸게 샀는지 비싸게 샀는지 고민하게 되실 거예요 아파트 같이 규격화되어 있는 부동산은이 정도 시세다게 있거든요 모텔 같이 상업용 건물은 거래가 빈번하지 않기 때문에 시세라는게 정확하지가 않아요 내가이 모텔을 싸게 샀는가 어떻게 확인하는지 제가 두 가지 방법으로 설명드릴게요 첫 번째는 감정 평가 금액보다 저렴하게 사는 경우에 싸게 샀다고 하실 수 있어요 은행은 대출을 해 줄 때 감정 평가 금액을 기준으로 대출해 주는데 감정평가 금액보다 좀 저렴하게 매입한 경우 내가 좀 싸게 샀구나 생각하실 수 있습니다 근데 감정가보다 쌀 수가 있네요 일반적으로 부동산은 감정가가 비싸지 않아요네 맞아요 여러 가지 케이스에서 감정 평가 금액보다 더 한 물건들이 있는데요 주인의 급박한 상황에 의해서 빠르게 매도해야 되는 경우 감정 평가 금액보다 저렴하게 나오는 경우가 종종 있습니다 그래서 꾸준히 물건을 인정하시고 보시다 보면 제가 방금 말씀드렸던이 매도하려는 사람이 급한 물건을 만나게 되는데 요때 이제 기회가 왔다고 생각하시면 돼요 근데 대표님 감정가를 어떻게 알아봐야 돼요 어 정확한 감정 가격은 사실 대출을 진행하는 시점이 알 수 있거든요 은행에 이런 물건을 매입하려고 하는데 대출이 어느 정도 나오죠라고 문의를 할 수 있잖아요 요때 이제 타감이 아고 대략적인 감정 평가 금액을 알려 줍니다 요걸로 이제 확인하실 수 있습니다 삭감을 하려면 어떻게 해야 돼요 삭감 하려면 은행에 직접 찾아가서 제가 매입하려는 물건이 이런게 있는데 이게 어느 정도 대출이 나오죠라고 직접 문의를 해야 되는데요 가정이 조금 복잡할 수 있어요 그지만 좋은 물건을 저렴하게 사고 레버리지를 최대로 가져다 쓰기 위해서는 요런 가정을 반복하셔서 은행 가는 걸 두려워하지 말고 괜찮은 물건이 나왔다는 생각이 들 때 은행에 이제 가셔서 대출을 문의하시고 간평 전에 있는 사과을 통해 가지고 내가 잘 샀는지 물건 가격을 예측해 볼 수 있어요 모든 은행을 다 가도 타감을 다 해 주는 거예요 일단 물건지 인근에 있는 은행에서 대출을 해 줄 확률이 되게 높고 만 그렇지 않다고 하면 발품을 팔아서 여러 곳 은행에 문의를 해 보셔야 돼요 숙박업소는 은행 입장에서 리스크가 조금 있는 물건이거나 따라서 100군데 이상 전화를 하고 감평을 받아 봐야지 정확한 걸 알 수 있습니다 대표님께서 이외 번화 몇 번이나 하셨어 저는 기존에 대출을 진행했던 경험도 있고 제가 그 전에게 200통 넘게 전화를 해서 숙박 업소 대출을 해 주는 은행들을 알고 있었거든요 그지만 여러분들이 만약에 처음 숙박 없 한다고 하면 저같이 200 군데 이상 전화를 해서 어느 은행에서 숙박업소 대출일 많이 해 주는지 알아보실 필요가 있어요 원래 대출이 힘든 거예요 저도 처음에 대출할 때 너무 힘들어서 정말 이러다 죽겠다 싶은 생각도 했었거든요 이렇게 힘든 과정을 통해서 대출을 진행하시더라구요 앉아서 전화하고 은행을 찾아가는 행위 자체가 여러분들의 돈을 아낄 수도 있고 사업에 기회를 줄 수도 있으니까 적극적으로 하셨으면 좋겠어요 당근이 물건으로 대환 대출을 갈아타기 위해서 단평을 받아 놓는 경우가 있거든요 이런 경우에는 이걸 근거로 조금 더 많은 대출을 받을 수도 있고 쉽게 대출을 받을 수도 있어요 혹시 물건을 소개받게 되면 이런 물건인지 확인해 보는 것도 일종의 팁입니다 어 근데 그게 매도인 측에서 주나요 이게 사실 중계하시는 분의 능력인데 중계를 많이 해보신 소장님들의 요런 부분을 팁으로 알려 주시기도 하고 우리가 먼저 물어볼 때 확인해 볼게요 하고 알려 주시기도 해요 두 번째는 저만 아는 꿀팁인데 말씀드릴게요 저는 싸게 샀다 기준이 조금 특별해요 뭐냐면 투자금 회수 기간을 가지고 저는이 물건 싸게 샀다 안 싸게 샀다 또는 얘 물건 이거는 투자할까 말까를 결정해요 결국 이것도 사업인데 여러분들은 투자금 회수 이거 중요하게 생각하시나요 이게 되게 중요해요이 부동산을 매입하고 세팅한 이후에 수익률을 반복적으로 시로 돌려서 내가 원하는 투자금 회수 기간에 회수가 다 되는지 이걸 판단해서 매입 여부를 결정해요 예를 들면 제가 월 3,000 순수익이 남는 물건을 투자를 한다라고 하면 여기에 투자되는 비용을 1년 6개월 만에 회수가 되는지부터 저는 봅니다 3천만 원씩 1년이면 3억 6천만 원이죠 여기에 총 1년 6개월이면 5억 4천만 원이 되거든요 그럼 1년 6개월 동안 5억 4천만 원의 돈을 내가 다 회수할 수 있냐 투자금이 5억 4천만 원이 들어가느냐 근데 이거보다 적게 들어간다 하면 저는이 물건을 진행을 합니다 그 근데 월 3천이 나와요 나오게 해야죠 전할 수 있어요 할 거예요 요게 가능하게 하기 위해서 저는 이제 모텔뿐만 아니라 카페도 넣어보고 다양한 컨텐츠도 넣어보고 하는 이유 중에 하나가 순수히 3천만 원을 만들기 위해서예요 정해진 공식이나 규칙이 어디 있겠습니까 저는 1년 6개월 동안에 투자금이 회수되면 그 이유를 뭐라고 하는지 아세요 피디님 무한대 수익률 구간 투자금 없이 월 3천만 원 정도 순수익이 남는 물건을 갖게 됩니다 여러분 해 보시고 싶지 않으세요 그래서 제가 소행 모텔 하라고 하는 거예요 당근 여러분 이거 보시면서 이렇게 얘기하실 거예요 이조고 만원 모텔에서 어떻게 월 3천만 원을 버냐 말이 되냐라는 며칠 전에 유튜브에서 우리나라 재벌 2위 셀트리온 서정진 회장님이 나온 걸 봤거든요 그분이 이런 얘기를 하시더라고요 이게 될 줄 알았으면 모든 사람이 다 했다 나도 내가이 위치에 올 줄 모르고 열심히 했더니 여기에 왔다 사실 이렇게 될 줄 알았으면 못한 사람이 누가 있냐 이렇게 얘기하시더라고요 제가 하겠다고 했던 부분들 이제가 보는 거죠 걸 통해서 만약에 수익률을 만들어 내게 되면 10억도 안 되는 건물에서 월 3천만 원을 만들어야 되는 황금 화을 낳는 거위를 만들게 되는 거죠 이게 과연 하나로 끝날 거라고 생각하십니까 저이 물건을 통해서 사인 노하우로 계속 복재를 하면 여러 개의 캐시카우가 생기게 되는 거죠 그래서 저는 월 3억 정도의 패시브 인컴이 나오는 사업장을 만드는게 제 목표예요 이게 말이 되냐라고 또 질문하신 분이 있을 텐데 어쨌든 이런 과정을 통해서 노하우가 쌓이는 거니까 가 될 때까지 하는 겁니다 이게 이제 제가 물건을 볼 때 산정하는 방법입니다 많은 분들이 너 이거 물건 팔려고 영상 찍는 거 아니냐라고 하는데 실제로 저는 물건을 팔 생각이 전혀 없어요 왜냐면 여러분들 거의 내 새끼처럼 나은 물건을 팔 수가 없어요 진짜 한번 와서 보시면 너무 이쁘고 제가 3개월 동안 고생이란 고생을 다 하면서 만들어 낸 물건이거나 목적이 아니라 보유를 통해서 캐시카우로 계속 갖고 갈 거거든요 여러분들도 한 3천만 원 정도 나오는 현금흐름 있으면 더 여유롭게 사실 수 있잖아요 저는 투자의 기본 중에 하나가 무조건 싸게 사는 거라고 생각하거든요 여러분들도 조금 더 저렴하고 투자금이 빨리 회수되는 물건을 투자하셔서 꼭 성공하는 투자 하셨으면 좋겠습니다 감사합니다