종로 1km 건물, 한국의 구룡성채? 57년 논란의 서울 속 미스터리!
세운상가: 57년 동안의 표류 이야기
서울 종로에 1km 길이의 콘크리트 건물이 있어. 1967년에 처음 지어진 한국 최초의 주상복합인데, 유명한 건축가 김수근이 설계했지. 근데 이 건축가는 나중에 자기 작품 목록에서 이 건물을 지워버렸대. 서울시도 이 건물을 2006년에는 부수기로 했다가, 2014년에는 살리기로 했다가, 2022년에는 다시 부수기로 결정하는 등 계속 계획이 바뀌었어.
돈으로 보면 이렇다:
- 상가 한 동을 사서 부수고 공원을 만드는 데 986억 원 썼어.
- 남은 상가 위에 1km짜리 공중 보행로를 만드는 데 1,109억 원 썼지.
- 그 보행로를 뜯는 데 23억 원을 책정했어. (놓는 돈의 2% 정도래!)
결국 지었다가 부수는 데만 2,118억 원이 들어간 건물이야. 1967년에 처음 지어졌고, 2024년에 서울시는 그 위에 보행로를 뜯겠다고 발표했으니, 무려 57년 동안 이 건물을 어떻게 할지 계획이 계속 바뀌고 시장이 바뀔 때마다 뒤집혔던 거지.
왜 이렇게 됐을까?
원래 이 자리는 1937년에 일제가 방공법 때문에 일부러 비워둔 땅이었어. 불이 번지는 걸 막기 위해서였지. 해방되고 한국전쟁이 터지면서 이 빈 땅에 피난민들이 판자집을 짓고 살았는데, 그게 1km나 되는 판자촌이 됐어.
1966년에 서울시장이 이 판자촌을 밀고 새로운 건물을 짓겠다고 박정희 대통령에게 보고했고, 바로 기공식을 했지. 시장 취임 다섯 달 만이었대. 시장이 직접 '세상에 기운이 다 모여라'는 뜻으로 '세운'이라고 이름을 지었고, 김수근 건축가가 설계를 맡았어.
김수근이 그린 건 원래 땅은 자동차가 다니고, 사람들은 3층 높이 데크로 걸어 다니는 '입체도시'였어. 1km를 차 안 만나고 걸어 다니고, 5층에는 인공 대지를 만들어서 아파트도 짓는 구상이었지.
하지만 실제로 지어진 건 김수근이 그린 것과는 많이 달랐어. 여러 건설사가 각자 건물을 지어서 분양하다 보니, 3층 데크는 끊기고 1층은 상가로 채워졌지. 결국 도시를 그리려다 상가 여덟 개가 나온 거야.
세운상가의 전성기와 쇠퇴
1967년에 처음 건물이 올라갔고, 1968년에 다 완성됐어. 당시 총공사비 44억 원은 엄청난 규모였지. 이때 세운상가는 강남이 생기기 전까지 서울에서 가장 세련된 곳이었고, 아파트에는 연예인이나 고위 공직자들이 살았어. 상가에는 없는 게 없을 정도로 전자제품 가게들이 모여 있었고, 해적판 음반이나 비디오도 여기서 거래됐지.
하지만 1970년대 후반 강남 개발이 본격화되면서 아파트 수요가 강남으로 넘어가고, 세운상가 아파트는 낡기 시작했어. 1979년, 건물이 지어진 지 11년 만에 첫 재개발 계획이 나왔지.
1987년에는 정부가 세운상가의 전자업을 도심 부적격 업종으로 보고 용산으로 옮기라고 했어. 하지만 상인들이 바로 가지 않고 버티다가 2년 넘게 지난 후에야 용산으로 옮겨갔지.
계획의 역사: 부수자 vs 살리자
그 후로 세운상가를 어떻게 할지에 대한 계획이 계속 나왔지만, 실행되지 못했어.
- 1979년: 첫 재개발 계획 (실행 안 됨)
- 1995년: 공원화 계획 (실행 안 됨)
- 2002년: 도시 환경 정비 구역 지정 (실행 안 됨)
돈이 들기 시작한 건 다음부터야.
- 2006년: 서울시가 세운상가 일대를 재개발 지구로 지정하고, 2009년에 상가 여덟 개 동을 철거하고 녹지축을 만들 계획을 확정했어.
- 2009년: 현대상가부터 철거를 시작해서 공원을 만들었지. 이 공원 만드는 데 986억 원이 들었어.
- 2010년: 종묘 옆 건물 높이 규제 때문에 사업성이 떨어지면서 철거 사업이 멈췄어.
- 2011년: 박원순 시장이 취임하면서 대규모 재개발 계획을 다시 검토했고, 상가를 헐기보다 고쳐 쓰는 방향으로 바뀌었어.
- 2015년: '다시 세운 프로젝트'를 발표하며 건물을 살리는 쪽으로 계획이 바뀌었지.
- 2017년: 청계천 위에 보행교가 놓였고, 스타트업들이 들어오기 시작했어.
- 2022년: 김수근이 그렸던 3층 데크가 55년 만에 완성됐어. 이 보행로 만드는 데 1,109억 원이 들었지.
하지만 이 보행로의 하루 통행량은 예측치의 11%에 불과했고, 오히려 1층 가게들의 통행량은 40%나 줄었어.
- 2021년: 오세훈 시장이 다시 당선되면서 2006년 계획대로 부수자고 했어.
- 2022년: 녹지 생태 도심 재창조 전략을 발표하며 보행로를 뜯겠다고 했지.
- 2024년: 공중 보행로 철거 방침을 공개했고, 2026년부터 일부 구간을 뜯기로 했어. 철거비는 23억 원.
- 2025년: 서울시가 상가군 공원화 매입비로 968억 원을 확보했어.
왜 계획이 계속 뒤집혔을까?
결국 세운상가 계획이 계속 바뀌고 뒤집힌 이유는 건물이 낡아서가 아니라 시장이 바뀌어서였어. 서울시장 임기는 4년인데, 10년짜리 계획을 세워도 시장이 바뀌면 계획이 뒤집히는 거지.
- 2006년 시장: 부수자
- 2011년 시장: 살리자
- 2021년 시장: 다시 부수자
이런 식으로 계획이 네 번이나 바뀌면서, 2009년에 현대상가를 헐고 공원을 만드는 데 986억 원, 1,109억 원을 들여 보행로를 만들고, 이제는 그 보행로를 뜯는 데 23억 원을 책정하는 상황이 된 거야.
우리 동네 재개발 구역과 같은 구조
세운상가의 이야기는 우리 동네 재개발 구역과도 비슷한 점이 많아. 정비 구역으로 지정된 지 10년 넘은 곳도 많지? 세운상가는 2002년에 정비 구역이 되고 2006년에는 촉진 지구가 됐지만, 24년째 표류하고 있어.
세운상가에서 배울 수 있는 건 세 가지야.
- 고시문은 계획일 뿐, 실행이 아니다: 세운상가에는 계획이 열 번 나왔지만, 실제로 실행된 건 상가 한 동 철거와 다리 하나 건설뿐이었어.
- 실행된 돈도 안전하지 않다: 1,109억 원을 들여 만든 다리를 2년 5개월 만에 뜯기로 했잖아.
- 계획의 수명은 다음 선거까지다: 10년짜리 계획을 볼 때는 그 사이에 선거가 몇 번 있는지 먼저 세워보는 게 중요해.
세운상가는 한 번도 표류한 적이 없어. 1967년부터 같은 자리에 있어. 표류한 건 서울시의 계획이었고, 그 계획을 띄웠다 가라앉힌 건 선거였지. 57년 동안 2,118억 원이 넘는 돈이 들었고, 앞으로도 1조 5천억 원 이상이 더 들 거라는 추정도 있어.
아직도 세운상가에는 80%의 상점이 영업 중이고, 1천 명 정도의 상가 주인들이 살아가고 있어. 하지만 재개발이 되면 지금보다 훨씬 비싼 월세 때문에 이곳을 떠나야 할지도 몰라.
세운상가는 살려야 할 이유와 부숴야 할 이유가 모두 숫자로 있지만, 결국 어느 쪽을 선택할지는 건물의 상태가 아니라 선거 결과로 정해져 왔다는 게 안타까운 현실이야.