경매 초보 탈출! 기초 이론부터 실전 팁까지 완벽 정리

부동산 경매, 명도 쉽게 파헤치기!

부동산 경매에서 가장 어렵다고 소문난 '명도'! 쫄지 말고 쉽게 알아보자!

1. 명도, 그거 쫓아내는 거 아니야?

• 명도 = 내 집 찾는 과정!
  • 드라마에서처럼 억울하게 집 뺏는 장면만 봐서 부정적으로 생각하는 사람 많아.
  • 하지만 명도는 쫓아내는 게 아니라, 내가 돈 내고 산 내 집을 되찾아오는 과정이야.
• 왜 경매 투자를 못 할까?
  • 명도가 어렵다고 생각해서 경매 투자를 망설이는 사람들이 많아.
  • 하지만 명도만 잘하면 경매로 돈 벌 기회는 무궁무진해!
• 나, 명도 좀 해 본 여자야!
  • 내가 낙찰받은 건만 50건 이상! 수강생들까지 합치면 수백 건의 명도를 진행해 봤어.
  • 그러니 내 말 잘 듣고 따라오면 명도, 어렵지 않을 거야!

2. 명도의 시작은 '협상'

• 우리는 생각보다 협상을 안 하고 살아!
  • 누군가와 이야기해서 내가 원하는 걸 얻어내는 과정이 부담스럽잖아.
  • 하지만 명도를 통해 협상을 반복하다 보면 인생이 더 쉬워질 거야.
• 왜 협상을 안 할까?
  • 거절당하거나 실패할까 봐 두려워서 시도조차 안 해.
  • 하지만 '안 되면 어떡하지?' 고민하는 시간보다 '어떻게 하면 될까?' 고민하는 게 훨씬 생산적이야.
• 협상의 첫걸음은 '들어주기'
  • 상대방의 이야기를 먼저 들어줘야 뭘 주고 뭘 얻을지 알 수 있어.
  • 상대방의 사정(돈, 시간)을 파악하는 게 중요해. 대부분 돈 때문에 시간을 이야기하는 거야.
  • "힘들어요", "나갈 수 없어요" 같은 말에 너무 흔들리지 마.
• 하지만 '내 집'이라는 사실은 잊지 마!
  • 점유자가 돈을 요구해도, 그건 내 집을 불법으로 점유하고 있는 거잖아.
  • "제가 빚진 게 아니라, 제 집에서 나가달라"고 당당하게 말해야 해.

3. '호구' 되는 걸 막는 명도 비법

• 시작부터 제대로!
  • 처음부터 너무 많은 이야기를 들어주면 상대방이 만만하게 볼 수 있어.
  • 전화할 때는 상대방의 사정을 파악하고 3분 안에 끊는 게 좋아.
  • 결국 상대방은 '시간'이나 '돈'을 요구할 텐데, 이걸 파악하는 게 중요해.
• 사람은 믿는 게 아니야!
  • "집을 사겠다"는 말은 거의 99.9% 거짓말이야. 계약금만 받고 계속 미루는 경우가 많아.
  • 항상 법적 절차를 염두에 두고 진행해야 해.
• 인도명령, 미리 신청해두자!
  • 협상이 안 되거나, 상대방이 나갈 생각이 없어 보이면 바로 인도명령 절차를 신청해.
  • 인도명령을 통해 2~3개월 안에 강제 집행으로 집을 인도받을 수 있어.
  • 협상에 밀려서 감정 소모할 시간에 법적 절차를 활용하는 게 훨씬 효율적이야.
• 인도명령 비용? 생각보다 저렴해!
  • 평범한 집이라면 명도 비용보다 저렴할 때도 많아.
  • 강제 집행 시에도 생각보다 비용이 많이 들지 않는 경우가 많으니 너무 걱정하지 마.

4. 명도, 언제부터 시작해야 할까?

• 낙찰받고 잔금 치르기 전부터!
  • 아직 내 소유가 아니지만, 상대방의 생각을 파악하기 위해 미리 연락해 볼 수 있어.
  • 상대방이 반발하더라도 쫄지 말고 우리의 입장을 이야기하면 돼.
• 잔금 납부 후 6개월 안에 인도명령 신청!
  • 잔금을 치르고 6개월이 지나면 인도명령 신청이 어려워지니 꼭 기한을 지켜야 해.
  • 대출받을 때 법무사에게 '인도명령 서비스'를 요청하면 비용을 절약할 수 있어. (대부분 무료!)

5. 명도, 실제 사례로 배우자! (심화 과정)

• 조폭과의 만남? 쫄지 마!
  • 조폭이라고 해서 무조건 칼 들고 나오는 건 아니야. 사람 대 사람으로 대하면 의외로 쉽게 해결될 때도 있어.
  • 협상이 안 되면 법적 절차를 통해 강제 집행하면 돼.
  • 이런 경험을 통해 1,300만 원을 벌고 관리비 할인까지 받았던 경험도 있어! (월 400만 원 벌었다고 생각하면 꽤 쏠쏠하지?)
• 경매, 꼭 집만 있는 건 아니야!
  • 아파트, 상가, 건물뿐만 아니라 자동차, 염전, 심지어 비행기까지! 정말 다양한 물건이 공매로 나와.
  • 경매는 '다양한 물고기가 있는 바다'와 같아. 폭넓게 공부하면 돈 벌 기회가 더 많아져.
• 입찰 가격 선정, 나만의 기준을 세워라!
  • 최저 가격 이상으로 입찰해야 하는데, 얼마를 써야 할지는 내가 얼마를 벌고 싶은지에 따라 달라져.
  • 너무 큰 욕심은 금물! 적절한 시세 조사와 목표 수익 설정이 중요해.
• 미납 보증금, 날리지 않도록 조심!
  • 금액을 잘못 쓰거나 시세 조사를 잘못해서 입찰가를 잘못 쓰면 보증금을 날릴 수 있어.
  • 경매는 신중하게, 숫자 확인은 필수!

6. 부동산 투자, 왜 해야 할까?

• 월급만으로는 부자가 될 수 없어!
  • 화폐 가치는 계속 떨어지는데, 월급은 그걸 따라가지 못해.
  • 부자들은 돈의 가치를 이해하고 부동산에 투자해서 자산 가치를 늘려.
• '지금' 투자해야 하는 이유!
  • 부동산은 사이클이 있어. 사람들이 살 때 사고, 팔 때 파는 게 아니라, 사람들이 안 살 때 사고, 팔지 않을 때 파는 게 부자들의 방식이야.
  • 지금이 부동산 하락장이지만, 10년 뒤에는 지금을 '빨리 샀어야 할 때'라고 생각할 수도 있어.
• 무지성 투자는 금물!
  • 남들 따라 하거나, 마음 가는 대로 투자하면 사기를 당하거나 '반려 부동산'을 갖게 될 수 있어.
  • 스스로 공부하고 분석해서 투자해야 성공할 수 있어.

7. 명도, 이제 어렵지 않지?

• 명도는 쫓아내는 게 아니라 내 집을 찾아오는 과정이야.
• 협상과 법적 절차를 잘 활용하면 누구나 성공적으로 명도를 할 수 있어.
• 부동산 투자는 '빨리 시작'하고 '꾸준히 공부'하는 사람이 결국 돈을 벌게 되어 있어.

이제 망설이지 말고, 나만의 부동산 투자 여정을 시작해 보자!