20억 반값 10억 낙찰! 위반 건축물 대출 성공 비법, 이것만 알면 돈 됩니다!
20억짜리 건물을 반값에! 위반 건축물, 대출 안 되는 물건도 성공 비결은?
이 건물, 뭐가 특별할까?
- 엄청난 할인: 원래 20억 정도 하는 건물을 무려 반값인 10억에 낙찰받았어!
- 문제 투성이: 쪼개기(불법 개조), 이행강제금(벌금), 대출 안 되는 상황, 신탁 등등... 정말 어려운 조건이었지.
- 그래도 수익은 빵빵: 관리비까지 합쳐서 한 달에 약 1080만 원 정도 월세를 받고 있어.
어떻게 이런 어려운 물건을 잡았을까?
이 건물은 경기도 화성에 있어. 땅은 147평, 건물은 243평으로 엄청 크지.
이 물건을 입찰하기 전에 상담을 정말 꼼꼼하게 했고, 자료 조사도 확실하게 했어. 1년 넘게 포기하지 않고 현장도 계속 다니면서 꾸준히 상담받은 수강생분이 이 건물을 낙찰받았다고 해.
건물 안을 한번 볼까?
- 1층 상가 4개: 도로변에 2개, 안쪽에 2개. 지금은 한 곳 빼고 다 재계약했대.
- 로비 같은 공간: 특이하게 로비처럼 꾸며져 있고, 우편함도 많아. 이게 바로 '쪼개기' 흔적이야. 불법으로 방을 많이 나눈 거지.
- 방이 19개: 원래 허가된 방보다 훨씬 많은 19개의 방이 있어. 그래서 저렴하게 낙찰받고 수익률도 높게 나온 거야.
- 엘리베이터는 없어: 이게 좀 아쉽긴 하지만, 그래도 임차인을 다 맞췄다고 해.
- 내부 상태는 깔끔: 도배, 청소까지 다 마쳐서 바로 입주해도 될 정도야. 화장실도 깊고, 주방도 인덕션이 설치되어 있어. 방도 생각보다 좁지 않고, 햇빛도 잘 들어와.
수강생분과의 인터뷰
Q: 왜 부동산 경매에 도전하게 됐어요?
A: 직장인이라 안정적인 노후를 위해 월세 같은 고정 수입을 만들고 싶었어요. '건물주' 선생님 수업을 듣고 다가구 경매에 도전하게 됐죠.
Q: 낙찰받기까지 얼마나 걸렸어요?
A: 1년 넘게 걸렸어요. 중간에 포기하고 싶을 때도 있었지만, 꾸준히 현장 다니고 상담받으면서 결국 해냈어요.
Q: 이 물건의 어떤 점이 매력적이었나요?
A: 원래 2층에 2가구, 3층에 2가구, 4층에 1가구만 허가된 건물인데, 실제로는 19가구로 쪼개져 있었어요. 위반 건축물이라 이행강제금도 나오고, 대출도 안 되는 상황이었죠. 이런 어려운 조건 때문에 싸게 살 수 있었어요.
Q: 이행강제금은 얼마나 나오나요?
A: 연 1000만 원 정도 나와요. 월세 수입으로 충분히 감당할 수 있는 수준이에요.
Q: 대출은 어떻게 받았어요?
A: 위반 건축물이라 은행 대출이 원래 안 돼요. 하지만 '건물주' 선생님과 연결된 사무장님 덕분에 신탁 대출로 낙찰가의 85%인 8억 5천만 원을 받을 수 있었어요.
Q: 초기 투자금은 얼마나 들었어요?
A: 약 1억 9천만 원에서 2억 정도 들었어요.
Q: 명도는 어떻게 했어요?
A: 19가구 중에 한 분 빼고는 다 잔금 치르기 전에 명도를 마쳤어요. 잔금 치르고 일주일 만에 마지막 분까지 해결했죠. 상대방 입장을 이해하고 맞춰주면서 이사비도 거의 안 들었어요.
Q: 다가구 명도가 그렇게 쉬운가요?
A: 아파트나 빌라보다 훨씬 수월했어요. 강제 집행까지 간 적도 없고, 인도 명령 신청도 안 했어요. 오히려 다가구가 더 편할 때가 많아요.
Q: 월세 수입은 얼마나 되나요?
A: 관리비 포함해서 월 1080만 원 정도 받고 있어요. 이자, 이행강제금 다 빼고도 월 600~620만 원 정도 남아요.
Q: 건물주가 된 기분이 어때요?
A: 아직 실감이 잘 안 나요. 그냥 '좋다' 정도예요.
Q: 이 건물의 시세는 어느 정도인가요?
A: 실제 거래는 14억~15억 정도 될 것 같아요. 낙찰가 10억과 비교하면 4~5억 정도의 안전 마진이 확보된 셈이죠.
Q: 앞으로의 계획은?
A: 지금처럼 꾸준히 투자해서 안정적인 노후를 만들고 싶어요.
건물주 선생님의 조언
"이 수강생분은 정말 꼼꼼하고 노력하는 분이에요. 어려운 물건이었지만, 포기하지 않고 해결 방법을 찾았기 때문에 성공할 수 있었죠. 부동산 경매는 '될 거야'라는 긍정적인 마음과 꾸준함이 중요해요. 저와 함께라면 여러분도 충분히 건물주가 될 수 있습니다."