심형석 교수 경고! 이 지역만 오르고, 나머지 전국 집값은 하락합니다

지방 살리기? 서울 집중? 부동산 전망과 지방 도시의 미래

지방 미분양 문제 심각, 정부 정책 한계

• 현재 지방에 빈 집이 엄청 많아 (미분양 83.5%가 지방에 있음) 이걸 어떻게든 팔아야 하는데, 정부가 제대로 된 정책을 못 쓰고 있어.
• 과거에 5년 동안 집 팔 때 세금 면제해주는 정책을 3년 동안 계속 이야기했는데, 이제는 세수 때문에 이런 정책은 힘들 것 같아.
• 지방을 살리려면 대출을 더 해주거나 세금을 깎아주는 정책이 필요한데, 정부는 오히려 서울만 혜택을 줄이고 지방은 그냥 내버려 두는 식이야. (서울은 때리지 않는데, 지방은 그냥 가만히 둔다는 거지.)
• 이런 식으로 하면 지방은 절대 살아날 수 없어. 오히려 서울에 사는 게 투자 가치가 더 높을 수도 있어. 지방 출신이라 마음은 아프지만 현실이 그래.

지방 살리려면 '메가시티' 뿐?

• 지방을 살릴 유일한 방법은 '메가시티'를 만드는 거야.
• 메가시티는 지방의 한 도시를 엄청나게 키워서 일자리를 만들고, 모든 혜택을 몰아주는 거지. (예: 부산, 대구, 광주 등)
• 일본 오사카처럼 큰 도시를 중심으로 경제가 돌아가게 만들어야 하는데, 우리나라 정치 현실상 서로 싸우느라 이런 정책은 불가능해.
• 결국 지방은 살아날 가능성이 거의 없고, 서울에 사는 게 나을 수도 있어.

GTX, 수도권 집중 심화?

• GTX 같은 수도권 교통망 확충은 오히려 서울로 사람들을 더 끌어들이는 '빨대 효과'를 일으킬 수 있어.
• GTX는 도심 접근성을 높여서 도심으로 사람들이 몰리게 하고, 외곽 지역은 그냥 출퇴근만 하는 곳이 될 가능성이 높아.
• 오히려 지방 산골짜기처럼 교통이 불편한 곳에 GTX 같은 교통망을 만들어서 지역을 연결하는 게 경제 효과가 더 클 거야.
• 수도권 외곽에 집을 산다면, 역에 바로 붙어있는 곳 아니면 투자 가치가 없을 수도 있어. 일본처럼 빈집이 늘어나는 신도시가 될 수도 있거든.

건설 경기 부양, 정부는 회의적

• 정부는 건설 경기를 살리는 것보다 AI 같은 첨단 산업에 투자해야 한다고 생각하는 경향이 있어.
• 하지만 건설 산업도 첨단 기술이 많이 들어가고, 일자리 창출 효과도 크기 때문에 무시할 수 없어.
• 정부가 건설 경기 부양을 직접적으로 하지는 않겠지만, SOC 투자 같은 명목으로 건설 경기가 살아날 수는 있을 거야.

결론적으로,

• 지방 부동산 시장은 앞으로도 어려울 가능성이 높아.
• 서울이나 수도권의 핵심 지역에 투자하는 것이 상대적으로 안전할 수 있지만, GTX 역세권처럼 확실한 곳 위주로 신중하게 접근해야 해.
• 미래에는 인구 감소로 인해 지방 신도시의 가치가 떨어질 수 있다는 점도 염두에 두어야 해.