5분 만에 끝내는 상가 진짜 가치 파악법! 놓치지 마세요

상가 가격, 5분 안에 파악하는 법!

상가 살 때 가장 중요한 건 내가 사려는 상가의 가격을 제대로 아는 것이야. 비싸게 사면 투자 수익 내기 어렵잖아. 오늘은 상가 가격을 5분 안에 파악하는 방법을 알려줄게. 이건 오피스텔이나 주택 같은 다른 수익형 부동산에도 똑같이 적용할 수 있어!

1. 상가 가격, 기본 공식은 이거야!

수익형 부동산은 월세를 받아서 수익을 내는 거잖아. 그래서 가격을 계산하는 기본 공식은 이거야.

부동산 가격 = (월세 × 12개월) ÷ 수익률 + 보증금

• 월세 × 12개월 = 연 임대료
• 수익률: 이건 나중에 자세히 설명해줄게. 일단은 6%로 계산하면 편해. 왜냐하면 월세에 10을 곱하면 바로 가격이 나오거든. (월세 × 10 = 가격)
• 보증금: 임차인이 맡기는 돈이지.

예시:

월세 100만원, 보증금 3000만원짜리 상가가 있다고 해보자.

• 수익률 6%일 때:

  • 연 임대료: 100만원 × 12개월 = 1200만원
  • 가격: 1200만원 ÷ 0.06 (6%) = 2억원
  • 총 가격: 2억원 + 3000만원 (보증금) = 2억 3천만원

• 수익률 5%일 때:

  • 연 임대료: 1200만원
  • 가격: 1200만원 ÷ 0.05 (5%) = 2억 4천만원
  • 총 가격: 2억 4천만원 + 3000만원 = 2억 7천만원

보이지? 수익률에 따라 가격이 달라져.

2. 임대료를 모를 땐 어떻게 할까?

만약 상가가 비어있거나 주인이 직접 사용해서 월세를 모를 때는 임대 시세를 알아봐야 해.

• 네이버 활용: 알고 싶은 지역 이름과 '상가 월세'를 검색해봐. 예를 들어 '영등포 상가 월세' 이렇게.
• 매물 정보 확인: 보통 1층, 2층 상가 월세 정보가 면적과 함께 나와 있어. 물론 지역마다 조금씩 다르겠지만, 이걸로 대략적인 월세 시세를 알 수 있지.
• 주의할 점: 분양할 때 분양 대행사나 중개인이 말하는 예상 임대료는 꼭 직접 다시 확인해야 해!

3. 수익률, 어떻게 정해야 할까?

수익률은 지역마다, 물건마다, 그리고 사람마다 다를 수 있어. 수익률은 크게 두 가지로 나눌 수 있어.

• 기본 수익률: 이건 은행 이자보다 더 높은 수익률을 말해. 은행 이자가 2% 정도라고 하면, 상가는 취등록세, 관리비, 공실 걱정 등 신경 쓸 게 많으니까 최소한 은행 이자보다는 더 나와야겠지? 그래서 대출 이자율보다 조금 더 높게 잡는 게 좋아. 예를 들어 대출 이자가 4%라면, 기본 수익률은 4% 이상으로 생각하는 거지.
• 위험 수익률: 이건 내가 그 상가에 투자하면서 감수해야 하는 위험에 대한 보상이야.
  • 입지가 좋고 안정적인 임차인이 들어올 상가: 위험이 적으니까 기본 수익률에 1~2% 정도만 더해도 돼.
  • 위층 상가나 공실 위험이 있는 상가: 위험이 크니까 기본 수익률에 2~3% 이상을 더해야겠지.

결국 상가 가격은 내가 원하는 수익률에 따라 결정되는 거야. 남들이 정해놓은 시세에 맞출 필요는 없어.

4. 내 입맛에 맞는 상가 찾는 법

• 매도인이 제시한 가격 vs 내가 원하는 가격:
  • 매도인이 2억원에 내놓은 상가가 있는데, 내가 원하는 수익률로 계산해보니 1억 7천 5백만원이 적정 가격이라고 판단될 수 있어.
  • 그럼 2천 4백만원 정도의 가격 차이가 나지? 여기서부터 협상을 시작하는 거야.
• 위험 요소 고려: 만약 임차인이 곧 나가거나, 주변에 경쟁 상가가 많이 생길 것 같다면 위험 수익률을 더 높여서 가격을 조정해야겠지.
• 나만의 기준 만들기: 남들이 4% 수익률만 보고 산다고 해서 나도 그럴 필요는 없어. 내가 분석하고 예측한 나만의 수익률 기준을 정하고, 그 기준에 맞는 상가를 찾는 거야.

정리하자면:

1. 상가 가격 공식은 간단해: (월세 × 12) ÷ 수익률 + 보증금
2. 임대료는 꼭 직접 확인해봐.
3. 나만의 요구 수익률 기준을 정해. (기본 수익률 + 위험 수익률)
4. 그 기준에 맞는 가격을 스스로 결정해.
5. 원하는 물건이 없다면, 상권 분석을 통해 원하는 지역을 찾아 나서.

부동산 투자는 내가 결정하는 거야. 남의 말에 휘둘리지 말고, 나만의 기준을 가지고 꾸준히 물건을 보다 보면 분명 좋은 보석 같은 상가를 찾을 수 있을 거야!