**2026년 6월 16일 공포! '불법건축물 양성화' 법 시행, 지금 당장 알아야 할 핵심 정리!**

불법 건축물 양성화법, 중학생 눈높이로 쉽게 알려줄게!

2026년 6월 16일에 '특정 건축물 정리에 관한 특별 조치법', 줄여서 양성화법이라는 게 나왔어. 이게 뭐냐면, 원래대로라면 불법인 건축물들을 합법으로 바꿔주는 법이야.

언제부터 시행될까?

법이 6월 16일에 나왔으니까, 바로 시행되는 건 아니고 6개월 뒤인 2026년 12월 17일부터 본격적으로 시작돼.

앞으로 어떻게 진행될까?

1. 정부에서 자세한 규칙 만들기: 국토교통부에서 이 법을 어떻게 적용할지에 대한 시행령이랑 양성화 가이드라인을 만들 거야. 2014년에도 비슷한 가이드라인이 나왔는데, 이게 진짜 중요해. 어떤 건축물이 합법으로 바뀌고, 어떤 건 안 되는지 자세히 알려주거든.
2. 지자체 조례도 필요해: 집 짓는 규칙은 나라에서 정하는 법도 있지만, 각 지자체(시, 군, 구)에서 따로 정하는 조례도 있어. 특히 단독주택 면적을 어디까지 봐줄지, 주차장 설치 비용을 어떻게 할지 같은 건 지자체 조례로 정해지거든. 그래서 지자체에서 이 조례를 언제 만드느냐에 따라 법이 실제로 시행되는 시기가 달라질 수 있어.
3. 아마 2027년 1월부터 본격 시행될 듯: 법은 12월 17일부터 시행되지만, 지자체 조례 만드는 데 시간이 좀 걸릴 거야. 그래서 아마 2027년 1월부터는 전국적으로 이 법이 제대로 시행될 거라고 예상하고 있어.

언제까지 이 법을 적용받을 수 있을까?

이 법은 1년 6개월 동안만 적용돼. 그러니까 2028년 6월 16일까지 불법 건축물을 가지고 있는 사람들이 신청해야 해. 이번에는 신청 기간을 넉넉하게 준 것 같아.

왜 이런 법이 나왔을까?

요즘 건축 업계가 IMF 때보다 더 어렵다고 해. 그래서 불법 건축물을 합법으로 만들어서라도 일거리를 좀 만들고 경기를 살려보자는 뜻도 있는 것 같아.

그런데 문제가 있어...

경기가 너무 안 좋으니까, 양성화 업무를 따내려고 가격 경쟁이 엄청 치열하대. 심지어 덤핑(너무 싸게 하는 것)까지 나오고 있다고 해. 그래서 건축사협회에서도 "제발 윤리적으로 일해달라"고 공문까지 보냈어. 2027년에는 양성화 관련해서 수주 경쟁이 정말 치열할 것 같아.

어떤 건축물이 양성화 대상이 될까?

크게 세 가지 경우야.

1. 허가도 안 받고 지은 건물 (무허가 건축물): 신축, 증축, 개축, 재축 같은 걸 허가 없이 한 경우. 대수선(건물을 고치는 것)을 불법으로 한 것도 포함돼.
2. 허가는 받았는데, 준공(사용승인)을 못 받은 건물: 건물을 다 지었는데, 무슨 이유인지 법적으로 사용해도 된다는 허가를 못 받은 경우.
3. 허가 없이 용도를 바꾼 건물: 이게 이번에 새로 추가된 건데, 예를 들어 상가로 허가받은 건물을 몰래 주거용으로 개조해서 쓰는 경우야. 근생 빌라 같은 게 여기에 해당될 수 있어.

어떤 건물들이 해당될까? (적용 범위)

• 언제까지 지어졌어야 할까?

  • 2023년 12월 31일까지 사실상 완공된 주거용 건축물만 해당돼. 2024년 1월 1일 이후에 불법으로 만든 건 안 돼. 만약 2023년 말 이전에 불법 행위를 했다는 걸 증명해야 해. (계약서, 공사 사진 등)

• 주거용 건축물이란?

  • 건물 전체 면적의 50% 이상이 주거용으로 쓰이는 건물이야. 상가랑 주택이 같이 있는 건물이라면, 주택으로 쓰는 면적이 절반 이상이어야 해. 순수 상가 건물은 안 돼.

• 면적 제한은?

  • 다세대 주택: 세대당 전용 면적이 85㎡ 이하여야 해. 불법으로 늘린 면적까지 포함해서 85㎡ 이하여야 해.
  • 단독 주택: 연면적(건물 전체 면적) 165㎡ 이하여야 해. (다가구 주택은 제외)
  • 다가구 주택: 연면적 660㎡ 이하여야 해. (불법으로 늘린 면적 포함)
  • 단독 주택 중 165㎡ 초과 ~ 330㎡ 이하: 이건 지자체 조례로 정해. 지자체에서 330㎡까지 해준다고 하면 되고, 안 하면 165㎡까지만 돼. 지자체마다 다를 수 있어!

• 근생 빌라:

  • 근린생활시설(상가)로 허가받고 준공받았는데, 몰래 주택으로 개조해서 쓰는 건물이야.
  • 조건: 단독주택, 다가구, 다세대 주택처럼 주거용으로 쓰이는 건물 중 일부가 근린생활시설인데 주거용으로 사용되는 경우. 그냥 상가 건물인데 일부만 주거용으로 쓰는 건 안 돼.
  • 이것도 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용했다는 걸 증명해야 해. (전입 신고 날짜 등)

도로 조건은?

• 원래 건축법상 건물은 4m 도로에 접해야 하는데, 이번에는 3m 이하 도로에 접해도 양성화가 가능할 수 있어.
• 맹지(도로에 접하지 않은 땅)에 지은 건물도, 소방차가 접근할 수 있는 도로가 35m 이내에 있다면 양성화될 수 있어. 이건 앞으로 나올 시행령에서 더 자세히 정해질 거야.

가구수 쪼개기 (방 쪼개기)도 가능할까?

• 원래 허가받은 것보다 가구 수를 불법으로 늘린 경우도 양성화 대상이 될 수 있어. (다가구, 다세대, 근생 빌라 등)
• 단, 조건이 있어!
  • 건축법의 피난 시설, 내화 구조, 마감 재료 같은 규정을 지켜야 하고,
  • 소방 시설 설치법도 준수해야 해.
  • 이런 조건들을 다 지키는지 건축사가 현장 조사를 해서 판단할 거야. 무조건 다 해주는 건 아니야.

이행강제금 (벌금)은 어떻게 될까?

• 가장 기본: 양성화 신청 전에 이행강제금을 체납한 게 없어야 해.
• 만약 체납한 게 있다면, 1년 안에 모두 납부하는 조건으로 사용승인을 받을 수 있어.
• 주의! 만약 양성화 받고 나서 이행강제금을 안 내면, 양성화가 취소될 수 있어.
• 새로운 점:
  • 불법 건축물 걸린 적이 없는 경우: 지금까지 걸린 적이 없어서 이행강제금을 낸 적이 없다면, 이번에 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 내야 해. (2014년에는 1회분이었는데, 이번엔 5회분으로 늘었어!)
  • 추가 위반 내용이 있는 경우: 불법을 했는데 또 불법을 한 경우에도 5회분에 해당하는 과태료를 내야 해.
  • 이미 이행강제금을 낸 경우: 만약 5회분보다 적게 낸 적이 있다면, 낸 금액을 빼고 나머지 금액만 과태료로 내면 돼. (예: 2회분 냈으면 3회분만 더 내면 됨)

주차장은 어떻게 될까?

• 불법으로 늘린 면적에 대해서는 추가 주차장 설치가 면제돼. (베란다 확장, 옥탑 확장 등)
• 단, 가구수 쪼개기 건물이나 근생 건물은 예외: 이런 건물들은 주차장을 설치하기 어려우니까, 주차장 설치 비용으로 대신할 수 있어.
• 이것도 지자체 조례로 달라질 수 있어! 지자체에서 조례로 주차장 설치 의무를 완화하거나 면제해 줄 수도 있으니, 사는 곳의 조례를 꼭 확인해야 해.

건물주는 뭘 해야 할까?

• 건축사에게 맡겨야 해! 이 양성화 업무는 건축사만 할 수 있어. 행정사나 법무사는 안 돼.
• 건축사 사무실에 가서 상담받고 계약을 해야 해.
• 건축사가 설계 도서랑 현장 조사서를 만들어서 신청하면, 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐서 사용승인(준공 필증)을 받을 수 있어.
• 물론 건축위원회 심의를 통과해야 하지만, 지금 분위기상 대부분 양성화가 될 것으로 예상하고 있어.

양성화 안 되는 곳도 있어! (양성화 불가 대상 지역)

총 8곳은 양성화가 안 돼.

1. 도시군 계획 시설 부지
2. 개발제한구역 (그린벨트): 단, 지정 전에 지었거나 대수선한 경우는 예외.
3. 군사 기지 및 군사 시설 보호 구역: 단, 지정 전에 지었거나 대수선한 경우, 또는 국방부 장관이 허가한 경우는 예외.
4. 도로법에 따른 접도 구역
5. 도시 개발 구역: 단, 도시 개발 사업에 지장이 없는 경우는 예외.
6. 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비 구역: 단, 정비 사업에 지장이 없는 경우는 예외.
7. 산지 관리법에 따른 보전 산지

8. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상습 재해 구역, 환경 정비 구역 등

9. 어떻게 확인하냐고? 인터넷에서 '토지이음'을 검색해서 네 땅 번지를 입력하면 어떤 지역인지 확인할 수 있어.

전세 사기 피해자는 특별 혜택이 있어!

• 전세 사기 피해자가 피해 주택을 매수했다면, 추가 주차장 설치 의무가 면제되고, 이행강제금도 면제돼.

궁금한 점이 있다면, 꼭 건축사와 상담해서 자세한 내용을 확인해 봐!