경매 아파트 시세분석, GPT 활용 단 5분만에 중수 이상 고수되기!

아파트 경매, 임장 가기 전에 꼭 알아야 할 것들!

아파트 경매로 돈 벌고 싶은데 뭘 어떻게 해야 할지 막막하다고? 걱정 마! 이 영상만 보면 아파트 경매 접근법이랑 시세 조사하는 방법까지 다 알려줄게.

1. 경매 물건 기본 정보 파악하기

• 면적: 경매에서는 '전용 면적'으로 표시돼. 68.29㎡면 약 20.66평이야.
• 부가세: 건물 면적이 85㎡ 넘으면 사업자는 건물값의 10% 부가세를 내야 할 수도 있어. 실수하지 않게 꼭 확인!
• 매각 정보: 토지랑 건물이 같이 팔리는 아파트야. 원래 2억 4천만 원이었는데, 한 번 유찰돼서 1억 6,800만 원부터 시작해. 4월 29일에 매각 예정이야.
• 임차인/권리 분석: 조사된 임차인도 없고, 권리 분석도 깨끗하대.
• 등기부등본: 1995년에 지어진 아파트고, 대지권도 잘 되어 있어. 2012년에 김무기 님이 1억 4,500만 원에 샀는데, 이때 인테리어가 된 집이었는지 아닌지 추측해볼 수 있어.

2. GPT로 똑똑하게 시세 조사하기

• 과거 거래 가격 분석: 아실에서 2012년 11월에 1억 4,500만 원에 거래된 4층 아파트 정보를 가져와서 GPT한테 물어봤어. 인테리어가 된 집이 아니었을 가능성이 높다고 하네. 만약 인테리어가 잘 되어 있었다면 더 비싸게 팔렸을 텐데, 평균보다 싸게 팔린 걸 보면 그랬던 것 같지 않대. GPT한테 주변 부동산 기록도 확인해보라고 조언해주는 것도 잊지 않았어.
• 최근 거래 가격 비교: 같은 면적(20.66평, 26평 A 타입)의 최근 거래 가격을 보니 2억 5,500만 원 ~ 2억 7,000만 원 정도야. 이 정보도 GPT한테 물어봐서 가격대별로 인테리어 여부를 추측해볼 수 있어.
  • 2억 6천만 원 이상: 인테리어가 잘 되어 있을 가능성 높음.
  • 2억 3,500만 원 이하: 인테리어가 거의 안 된 상태일 가능성 높음.
• 타입별 분석: 네이버 부동산에서 같은 면적이라도 A, B 타입이 있을 수 있는데, '평풀기' 기능을 이용하면 정확한 타입을 알 수 있어. 86A 타입이 86B 타입보다 세대수가 많아서 인기가 더 많을 수 있지만, 정확한 건 임장 가서 부동산 사장님한테 물어봐야 해.

3. 현재 매물 상황 파악하기

• 현재 호가: 같은 면적의 매물은 올수리된 경우 2억 6천만 원, 최근 특수리된 경우 2억 6,500만 원 정도에 나와 있어.
• 매물량: 전체 세대수 대비 매물량이 많지 않은 편이야. 하지만 20평대보다 26평대 매물이 조금씩 늘어나고 있어서, 우리가 보고 있는 26평 물건은 좀 더 보수적으로 접근하는 게 좋아. 20평대는 거래가 잘 되는 편인데, 26평은 거래가 좀 뜸한 편이거든.

4. 주변 환경 분석하기

• 학군: 중학교 순위를 보니, 경매 물건지 근처 중학교는 일산 서구에서 11위 정도래. 아주 좋은 편은 아니라고 볼 수 있지.
• 학원가: 집에서 조금 멀지만, 탄현역 쪽에 학원가가 잘 형성되어 있어. 202개나 되는 학원이 있대.
• 상권: 아파트 바로 앞에 상권이 잘 형성되어 있어서 생활하기는 편리할 것 같아.
• 경사: 경사가 거의 없어서 살기 좋은 편이야.

5. 최종 정리 및 임장 팁

• 정리:
  • 입주 당시 수리가 안 된 집은 2억 1,500만 원부터 시작.
  • 부분 수리는 2억 4,600만 원부터.
  • 수리된 집은 2억 6천만 원 정도.
  • 현재 매물은 올수리 기준 2억 5천~2억 6천만 원.
  • 26평 매물이 조금씩 쌓이고 있으니 보수적으로 접근.
  • 학군은 보통, 학원가는 멀지만 상권은 좋음.
• 임장 가서 할 일:
  • 수리 여부 및 점유자 확인.
  • 관리비 확인.
  • 정확한 시세 조사.
  • 이런 것들을 바탕으로 입찰가를 정해야 해.

가장 중요한 건 '손품'을 충분히 하고 나서 '임장'을 가는 거야. 그래야 시간 낭비 없이 제대로 된 투자를 할 수 있어. 용기 내서 도전하면 분명 좋은 결과가 있을 거야! 응원할게!