외국인 주택 구매 비법과 한국 부동산 정책 해설

외국인의 주택 구입의 과반 이상 중국인들인데 그래서 중국인들이 한국 집을 산다고 하니까 약간의 반중서가 있는 그런 쪽에서는 그걸 용납을 못 하는 거고 뭐 단지에 중국인 보인다.

 그다음에 임대차 계약을 하러 갔는데 뭐 중국말을 한다.

 막 하면서 요새 최근 들어서 나온 뉴스 중에 하나가 외국인들이 우리나라 집을 많이 사고 있다.

 이거에 대해서 좀 대책을 만들어야 된다.

 뭐 이런 얘기 나오는데 지금 뭐 상황이 어떤 상황이에요? 어, 외국인의 국내주택 매수는 아, 그냥 우리나라 이미 그 5,100만 명에서 외국인만 200만 명 더 5,300만에 살고 있고 그 5,300만 중에서도 외인들이 또 중국인이 대다수를 차지하고 있고 하기 때문에 외국인의 주택 구입의 과반 이상이 중국인들인데 그래서 중국인들이 한국 집을 산다고 하니까 약간의 반중정서가 있는 그런 쪽에서는 그걸 용납을 못 하는 거고 뭐 단지에 중국인 보인다.

 그다음에 임대차 계약을 하러 갔는데 뭐 중국말을 한다.

 뭐 하면서 그런 거를 좀 자극을 하는 거 같습니다.

 근데 외국인은 어쨌든 우리나라 국민이 갖고 있는 전반적인 가게 대출 규제 관련해서 그런 것들을 좀 미적용을 받게 되니까 특히 대출 규제가 심했을 때는 외국인대 외국인은 우리보다 집을 사기가 훨씬 더 편했던 건 사실이거든요.

 근데 우리도 예를 들면 우리도 일본에 집을 살려 그러면 우리 개인은 일본 은행에서 대출을 안 해 줘요.

 그래서 법인 설립하고 사야 되는데 같은 방식으로 외국인이 한국에 거주하고 있다선 치더라도이 사람이 한국 제도나 한국인 기준으로의 적용을 받는 것이 아니라 외국인 적용을 받고 있다고 한다면은 그 나라에서 한국에 온 은행에 여러 제도를 써 가지고 집을 사는 거고 뭐 이제 하는 거거든요.

 근데 저는 외인들이 이렇게 집 사는 양이 뭐 소위 전체 거래 뭐 10% 정도로 올라온 것도 아니고 그냥 뭐 1, 2% 남치신데 너무 의식하지 않았으면 좋겠다 이런 생각이고 네.

이 이 사람들이 사는 집이 뭐 초고가 주택 뭐 이런 이런 거예요.

 그런 건 아니죠.

 아니요.

 섞어서 사죠.

 다 골고 사는 거네.

 저희도 뭐 한국의 그 유명한 연예인들이 외국의 주요한 주택들 사는 것처럼 그런 경우도 있고 또 주제원으로 간 사람들이 그 주제원 회사가 있는 지역에 가서 주택을 취득하거나 이제 소위 정착하면서 그런 경우도 많이 있으니까.

 음 아직 완전히 한국 된 아니지만 이런 생면서 거주를 하고 이렇게 하는 건데 그래서 그런 정도로 해석을 하는게 좋을 것 같습니다.

 뭐 개인적으로 솔직히 말하면 외국인이 더 많이 들어와 가지고 우리나라집 사 주면은 같이 물릴 거니까 그래서 뭐 그게 뭐가 나쁜가 이런 생각이 좀 있고 아 폭탄을 폭탄을 네가 가져가라 예 뭐 이런 생각이고 아 우리나 사람들이 이제 나중에 좀 더 올랐을 때 외국인들한테 다 이제 맡기고 아 뭐다는 길 순 없지만은 저는 한국 자산 시장이 글로벌라이제이션 되는 것이 괜찮다고 생각을 하고 있고 우리나라도 외국 가서 부동산 취득을 많이 하는데 예전에 한국인이 막 베트남도 가고 그런 거에 대해서 비판을 안 하는데 거꾸로 이제 외인들이 한국 와가지고 부동산 살 때만 너무 비판하는 심리가 많은 거 같아 가지고 외인들의 부동산 취득과 매입에 대해서 너무 우려하지 않았으면 좋겠습니다.

 대출이 보통 저는 예를 들어서 베트남이나 이런데 투자할 때 제가 알기로는 대출이 안 한국인이 베트남 부동산 살 때 대출이 안 나오잖아요.

 근데이 사람들은 대출이 어떻게 나오는 거예요? 중국 사람들이 우리나라 집을 살 때 우리나라 은행 해 주는 건 아닐 거 아니에요? 기본적으로 통산 그 나라 로컬 그러니까 중국인이 한국 은행을 이용하기 어렵죠.

 그렇지만 중국 공상은행을 이용하면 되죠.

 그래서 그 중국인들은 중국 본토의 계좌가 있는 사람이 한국에서 그걸 활용해가지고 빌리면 되고 은행 중에서도 해외 부동산 담보 대출 취급을 많이 하는 은행이 있고 안 한 은행이 또 있어요.

 한국도 예를 들면 저희가 일본에서 가서 집을 사하려고 하면은 한국의 뭐 국민은행이나 이런 은행은 일본에서 대출하기 거의 어렵지만 신화은행 같은 경우에는 일본 본토에서 대출을 많이 취급을 하거든요.

 그럼 한국인 입장에서 일본 부동산을 사는 신한은행을 많이 활용하는 것처럼 특정 은행들 중에서도 그 나라에서 대출을 많이 취급하는 그런 은행들을 이제 활용하는 방식으로 대출을 하죠.

 아, 이런 방법들이 있다.

 이렇게.

 그리고 개인이 안 되면 보통 다 법인을 세워서 해요.

 그러니까는 개인은 결국은 외국 순수 외국인이 비거주자가 집을 사는 거에 대해서는 전체적으로는 좀 규제하려는 생각이 있으니까.

 [음악] 그든고 이걸 어떤 식으로 쓰겠지라고 생각을 하니까 일부 담보 대출이 실행이 되는 경우가 있거든요.

 그렇게 하면은 뭐 이렇게 해가지고 할 수 있습니다.

 그래서 우리나라 사람들도 저기 외국에 부동산 투자 많이 하잖아요.

 제일 핫한 데가 지금 최근에다 두 군데 뽑자면 미국이랑 일본 미국도 대출이 나오고 일본도 대출이 나오는 거잖아요.

 어 어때요? 부동산 괜찮아요? 미국 예를 들나라 사람들이 미국 부동산 투자나 일본 부동산 투자나 저 사실 미국 부동산을 막 투자와 관련해서 직접적으로 막 깊게 본 적은 없어 가지고 그렇지만은 미국 부동산 관련 사업하시는 분들을 이제 옆에 지인으로 두고 있는 입장에서 그냥 우리가 미국 부동산 투자를 할 때도 미국의 법인을 설립해서 사요.

 한국 그니까 한국 거주인이 미국 부동산을 살려 그러면 거기도 법인을 설립해 가지고 그 법인에서 부동산 담보 대출 심사를 받고 그다음에 그 본토에 미국 그 본토에 부동산이 있으니까 거기서 담보가액이 있고 그거만큼 받아서 이제 하는 건데 모자라면 송금을 하면 되는 건데 요즘은 이제요 모자란 금액에 대한 처리 방법도 아주 다행해져 가지고 한국에 또 부동산이 있으면은 그거를 또 담보로 보증서를 끊어 가지고 또 스탠더드 LC라고 하는이 보증서를 끊어 가지고 그 나라 로컬에서 또 대출을 실행하는 경우가 있거든요.

 그러니까 단본 한국에 있는데 대출은 거기서 실행을 하는 거죠.

 전화를 금리로.

 근데 미국은 뭐 전체적으로 전 세계 시장 중에서 가장 짱짱한 시장 중에 하나니까 투자 목적으로 생각하시는 분이 많이 계신 거 같고이 시장이 좀 한 때 좀 컸던 거 같고요.

 근데 이제 일본 같은 경우에는 일본은 어 주택 시장의 장기적인 역사를 보면은 89년 901년 전성기 때 도쿄 팔면 미국 다 산다 이런 말 했으니까 그때가 연초에 제가 이제 일본에서 한 달 사리하고 올 때는 보면은 미나타고 시바공원 앞에 지가가 세제곱m당 그 3.

3당 3당 5억 원.

 89년 시세로 5억 원.

 근데 지금은 이제 한 7천만 원이 안 되니까 그냥 거의 90% 빠졌다가 일부 올라온 거거든.

 심지어 작년에 11% 떴는데 작년에 11% 떴는데 한이 정도 된 거거든요.

 정말 많이 빠졌죠.

 정말 많이 빠졌고 와 그 정도면은 일본 여행 자주 다니는 사람은 그냥 집 하나 사 놓고 살면 되는 거 같아.

 네.

 근데 개인이 안 나왔으니까.

 아, 그래서 법인을 설립해야 되는 번이 있습니다.

 그리고 법인을 설립한다고 해서 은행 계좌를 바로 열어주는 것도 아니에요.

 우리나라도 법인 설립은 대법원 등기소를 통해 가지고 하지만은 은행은 또 그 세무사 그 사업자 법인 신고하고 은행 계좌 여는 거는 또 다르잖아요.

 그러니까 법인은 설립하실 수가 있는데 그 법인에 계좌가 없을 수가 있어요.

 그래서 그 계좌를 열려면은 그 일본에 만약에 일본 은행만 있었다면은 우리는 계좌기 어려웠을 건데 이제 한국의 본토 은행들이 일본으로 친출을 하면서 결국에는 이제 그게 신용이 체크가 되니까 그러면서 계좌를 개설해 주는 업무를 하고 있는 건데 마찬가지로 우리나라 은행들이 미국에 가면서 이런 일들이 생기고 있는 겁니다.

 근데 뭐 미국 같은 경우는 지금 주택 단보한 7% 정도 될 거고 네.

 일본은 금리가 낮잖아요.

 그건 일본 개인한테 낮은 거고요.

 아, 그러니까 일본인이라고 하는 일본 개인들은 집에 11%를 0.

4로 빌리고 다니는 회사에서 1%를 넘어가면은 금리 보조를 또 해 줘요.

 그러니까 내가 신용이 진짜 낮다.

 과거에 막아서 막 아무거나 막 하다 보니까 카드 막 이런 거 하다 보니까 그래서 제가 만약에 1.

2에 빌려야 되면 회사에서 0.

1을 를 보조해 주고 그리고 왜 110 빌리냐면은 취득세도 4%지만은 중개 수수로 3%를 내니까 그리고 그걸 사면서 차도한테 사거든요.

 그래가지고 한 110 정도를 빌려서 하고 30년 만기로 하 30년 만기로 갚으면서 대신에 재산세를 공식가액게 1.

4%를 내요.

 그러니까는 재산세 실효세율이 한 편화율이 한 60 70 정도 되면은 1%를내는 거죠.

 음만 원씩는 10억 있으면만 원씩내는 그래서 대출금보다 재산세가 더 많이 난다.

 한국으로 상사할 수 없는 그런 상황이 되겠습니다.

 근데 일본에서 법인으로 사게 되면은 법인으로는 110%만큼 안 해 줘요.

 법인은 결국은 어 일본에서 그래서 우리나라도 시행할 때 이런 얘기가 많이 나오잖아요.

 일본 시행사들은 다 70% 정도는 대출이고 30%는 다 자기 자본하더라.

 대규모 시행사를 보면은.

 근데 일본 법인의 경우에는 소위 70%까지 빌려주는데 30%는 자기 자본으로 사야 되거든요.

 근데 70% 대출 금리는 또 법인 대출은 금리가 1% 중반을 넘어가요.

 한 1.

8은 나와요.

 그러니까 법인이 0.

4로 1.

4로 빌려버리면은 소위 무제한으로 사버릴 수가 있으니까 그냥 한 1.

8 정도를 내게 하고 그럼 법인이 부동산을 매입을 하면은 그 부동산을 운용했을 때 도쿄에서 3.

5에서 4%는 버니까 이제 재산세 1%를 또 내잖아요.

 그럼 1.

8 금리에 1%를 내면 2.

8을내는 건데 나는 또 우수리 빼면은 그 비슷비슷하거든요.

 근데 우리나라 사람들은 1번에 또 법인을 설립하고 그다음에 또 거기서 1.

8 이상으로 빌리고 막 하다 보면은 실제 대출 총 올린 레잇 같은 경우에는 이거 다 합친 금리는 2%가 넘어가요.

 2%가 넘어가는데 재산세 내죠.

 그러면은 이제 3%가 넘어가겠죠.

 그러면 이제 3.

3 이상으로 빌려야 되는데 임차 수익률이 3.

3 언더에서는 플러스 현금흐름이 잘 안 나오고 뭐 한 4.

5가 넘어가는 데에는 이제 플러스 현금이 나오면서 그래도 이게 미국보다 낫다는 겁니다.

 미국은 금리가 너무 높고 그리고 어쨌든 좀 멀지 않습니까? 아무리 부동산이 원격 관리가 된다.

 하지만 뭔데? 그리고 일본의 부동산 산업은 한국이랑 좀 다른게 관리 업체가 되게 타이트합니다.

 그래서 아무리 조그만 업체도 관리 업체가 다 붙어 있으니까 우리는 건물주가 이제 많은 사람들이 한국에서 상사하는 건물주는 맨날 골프 사는데 현실의 건물주는 맨날 하수구 뚫고 있단 말입니다.

 원월 건물주처럼 네.

 그러니까 일반적인 건물의 건물주는 뭐 건물 하자를 맨날 고쳐야 되고 수선해야 되고 어린지해야 되고 해야 되는데 어 일본은 이제 개별 건물을 관리하는 업체들이 다 붙어 있으니까 그 업체하고만 소통을 하면 되고 이제 임차 수익의 일부 퍼센티지를 떼어 줘요.

 그러니까는 그 마켓이 잘 돼 있으니까 상대적으로 진짜 건물주 느낌은 일본에서 낼 수 있죠.

 한국에서는 건물주가 건물주 느낌을 낼 수 없습니다.

 임대차 계약 다 해야 되고 다 과자 관리해야 되고 어렌지해야 되고 소위 공사과장이 좀 돼야 되는데 일본에서는 건물주 느낌을 낼 수 있죠.

 그래서 아니 왜냐면 일본 또 투자 많이 한다라고 또 이제 뉴스 나와서 보통 우리나라 사람들이 그 일본 부동산 하면 뭐 뭘 사는 거예요? 아 주로 소위 타워 맨션을 사죠.

 음.

 그니까 일본은 그 맨션이라는 형태로 주택을 부르는데 타워 맨션은 소위 어 15초 이상의 고층 건물로 되어 있는 걸 말하고 일반 맨션은 단독 주택이랑 그다음에 임차 목적으로 한 동짜리 우리로 치면 다 준 주택인데 맨션 빌딩 한네 개층 다섯 개층으로 됐는데 건물 전체 소유권는 한 명이고 임차로만 돌리는 빌라 같은 건물이 맨션 빌딩이 있고 그니까 맨션 빌딩도 사신 분도 있고 단톡 주택 사시는 분도 있고 타멘션을 사시는 분도 있고 그다음에 뭐 오피스를 사시는 분도 있습니다.

 다만 한국인의 일본 부동산 투자는 23년 24년 어떤 변화가 있었냐면은 23년 대비 24년에 세배가 늘어났어요.

 그러니까 작년부터 확실히 많이 해외 부동산을 사시는 거 같습니다.

 근데 통계에 잡히지 않는 어 소위 한국에서 보증사를 끊어 가지고 일본에서 주택 구입하고 이런 거까지 다 합치면 그러니까 그 세 배 늘었다는 거는 개인이 사야 되다 보니까 총액을 보내서 산 분들이 계세요.

 평균 한 6억 정도를 보내 가지고 한 6억 정도를 사신 거죠.

 대출없이요.

 개인은 대출이 안 나오니까.

 예.

 그러니까 그게 150에서 500명으로 늘었는데 그니까 150명이 총액을 보내서 총액을 다 샀다가 작년에 한 500명쯤 금액 총액을 보내서 총액으로 사신 거예요.

 근데 여기에 법인 설립하고 매수한 통계는 아예 다 빠져 있으니까 500명 레벨이 아니라 이제 그거보다 저는 한 10열배 이상 크다고 생각하고 있습니다.

 아, 그래서 뉴스가 나올 만 했었네요.

 그러면 좀 실질적으로 한국 부동산 투자하는 거 미국, 일본 중에서 선택하라 그러면은 좀 추천할 만한도 있어요.

 아, 제가 미국을 잘 모른 상태에서 이제 셋다 비교하기가 좀 어려운 거 같고요.

 이거 미국의 주택 통계를 안 본다는게 투자 목적으로 미국 부동산을 막 적극적으로 검토해 보진 않았기 때문에 그렇지만은 저는 아, 저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

 투자 목적으로 갖고 있는 자산들 중에서 그러니까는 요새는 어, 서울에 있는 부동산을 담보로 일본의 집을 살 수 있게 하거든요.

 그 LC를 끊어 가지고 그런 목적이라면은 자산을 해치할 수도 있겠다는 생각이 많이 들어요.

 그니까는 성장률은 떨어지지만 아 원래 높습니다.

 이제 역전당해가지고 굉장히 기분이 나쁜 상황인데 근데 역설적으로 말하면은 일본 부동산은 80년대 90년대 초반에 마 80을 찍었기 때문에 마 80 찍은 자산이만 20% 떠도 마 70 뭐 이런 거잖아요.

 그러니까 지금 명목 금액을 보면은 정말 싸요.

 그냥 체감적으로 느꼈을 때 일본 부동산이 우리나라에 한 60% 정도밖에 안 된다 이런 느낌을 많이 받아요.

 이제 초고가 지역은 한국보다 조금 더 비싸지만 그걸 뺀 나머지 다 싸기 때문에 아 그래서 전체적으로는 일본부터 훨씬 싸고 근데 싸다는 건 이유가 있는 건데 성장이 없으니까 싸다는 건데 그러면서 재산세는 좀 높고 이러니까 보유하고 있을 만한 이유가 없거든요.

 그러나 최근 어쨌든 일본이 어 10년 넘게 양자 원활 하면서 인플레가 좀 나왔고 그 인플레를 처리하는 과정에서 성장률도 나오고 있으니까 그냥 낮은 가격에서 산다는 생각을 하면은 해부동상이 나쁘진 않은 거 같습니다.

 관체가 다오려 서울에서 거제도 부동산 같은 거를 사게 되는 계약 관리부터 시작해가지고 되게 어렵거든요.

 근데 그런 거보다 오히려 더 편할 수도 있다고 생각합니다.

 일부에서 관리 면에서는 네.

 관리 면에서 어차피 이메일 통해가지 다 관리하고 뭐 하는 부분이어 가지고 그런 점에서 이제 좀 궁금했던 것 중에 하나가 외국은 뭐 DSR 3단계 이런 거 없어요? 예.

 그런 거 없습니다.

 아 우리나라만 그런 거예요? 아, 아니요.

 아니요.

 DSR 제도가 없는게 아니라 기본적으로 모든 나라의 가게 대출은 그 소득을 기준으로 봤을 때 대출 상한 부담이 한 도만큼 내거든요.

 어, 그런데 저희의 그 DSR 3단계도 어, 이런 DSR을 쓰는 나라들 많이 있죠.

 많이 있는데 DSR 3단계라 하니까 굉장히 좀 다르게 느껴지긴 하는데 이미 우리나라가 20 2년 6월부터 DSR 시스템을 완전 도입을 했으니깐요.

 근데 여기다가 막 이제 스트레스 DSR이라는 가상의 금리까지 더하가 있어 가지고 좀 헷갈린데 근본적으로 가게 대출은 다 상환 상환 베이스로 이제 설정하게 되어 있습니다.

 근데 지금 한국도 최근 들어서는 상환 베이스로 대출을 주지 않았던 대출도 많이 있었는데 전세 대출 같은 거.

 음.

 음네.

 그 전세대출에도 소득하겠다.

 이런 것 전세대출조차도이 좀 사베이스 보겠다.

 이렇게 대출 구조가 완전 넘어가고 있거든요.

 그리고 한국이 원래이 DSR의 원조가 DTI라는 거였는데이 DTI랑 DTI랑 LTV를 만들기 시작했던게 2002년이었는데 2002년에 DTI 중심으로 가냐 LTB 중심으로 가냐 논의가 좀 있었다가 그때 은행들이 DTI 중심으로 하면 돈 못 빌린다 이랬거든요.

 그러면 그냥 LTV 중심으로 가자.

 이렇게 해가지고 소득과 크게 무관한 LTV 베이스로 가다가 소득 중심으로 간게 22년부터인 거잖아요.

이 소득 중심으로 가다 보니까 부동산 가격은 그 사이 너무 떴고 그래서 소득은 안 따라오니까 이제 대출이 죽었죠.

 아, 대출이 죽으면서 이제 가게 대출 시대가 자연스럽게 끝났고 다른 나라도 그래서 다 소득 베이스의 대출 제도는 운용을 하고 있습니다.

 그래서 왜 그 생각을 했냐면 점점 대출이 점점 빡세지는게 그럼 국가가 막으려고 해도 막을 순 없는 거네요.

 옛날처럼 뭐 대출 한도를 더 완화해 준다던가 이런게 뭐 국제적인 누리인 거지 뭐 바젤 3 협약 때문에 그런 건지.

 그거는 은행의 그 자산관 자산 기준이고 어 대출은 원래는 민간에서 이제 민화로 가면 갈수록 민간의 자체적인 기준으로 해주죠.

 근데 리스크 프리미엄을 먹어야 되니까 이제 회수율이 낮은 데는고 금리로 하고 근데 회수율이 안정 안정적인 알짜 대출은 굉장히 초자 금리로 대출을 해주고 그리고 대출에 대해서 좀 정부가 관여하면 할수록 소위 일종에 가이드라인 같은게 생기면서 조달 금리 대비해서 얼마로 하면서 이제 대출 정책을 쓰거든요.

 근데 대출을 그 가게 대출을 관리한다는 그런 방침은 전반적으로 전 세계가 다 가지고는 있는데요.

데 데 우리나라는 가게 대출을 좀 부동산 부양의 수단으로 좀 써 왔고 97년부터 97년부터 2022년까지 한 25년 동안 이제 쓰다 보니까 GDP에 100% 찍었었고 그래서이 정도 가니까 다른 나라가 전부 문제라고 하니 그러면은 뭐 여기서부터 가게 대출 그로스 정책을 쓰지 말자 해서 좀 규제를 강화하고 DSR 적극적으로 도입을 하면서 그러면서 그러면 정부 대출로 늘리자 해서 지금은 가게 대출 시대에서 정부 대출 시대로의 그 수합이 일어나고 있는 과도인 거 같아요.

 그럼 이걸 종합해 보면은 대한민국 인구는 점점점 이제 설 줄어드는 단계에 나가고 저성장 국면 돌아섰고 대출은 규제가 점점 강화되고 있고 그러면 집을 살 수 있는 여력은 점점 한 개에 도달하는 거고 그럼 약간 우리나라도 나중에 일본처럼 될 수 있는 가능성 있는 거 아니에요? 아, 저는 지금 금융 관료들이 머 머릿속에는요.

 한국이 LTB 70나라에서 LTV 80나라로 그다음 LTB 90나라로 그다음에 일본처럼 나중에 LTB 100의 나라로 갈 생각인 거 같습니다.

 성장률에 따라 가지고 그래서 일본은 90년대 초에 인위적인 어 금리 상승 정책을 그 BOJ 은행장이 했고 그 세력이 2000년대 초반까지 이어지다가 아베 때 구로더로 바꾸면서 180도 다른 중앙행장으로 교체가 되고 그다음에 완전 제로 금리 양적 관화를 풀어 버렸거든요.

 그니까 아베 이전에 약 20몇 년을 끌고 왔던 일본 중앙행장들은 주로 매파였는데 근데 우리나라 같은 경우에는 그 정도의 매파 중앙은행장을 드이어 가지고 부동산 시장 반토망대라 했을 때 과연 그게 될 것인가? 폴 볼커 같은 사람을 데려와야 된다.

 폴볼커 같은 사람을 데고 왔을 때 7,조 마켓을 3,500조로 박살내라.

 그러면은 그게 한국 정사의 수용이 될 것인가? 우선은 그 사람은 이제 바로 해외로 도주해야죠.

 나중에.

 예.

 그럴 가능성이 높으니까 관료들 쪽에서는 여기서 이제 버블을 터트리지는 말고 천천히 가고 이제 성장을 하면 되지 않냐 이런 생각인 거 같고 이거를 굉장히 유리할처럼 다루고 있는 거 같거든요.

 유리할처럼 다루다가 못 달랐던게 이제 외부에서 갑자기 막 흔들어 버리니까 22년 하반기에 그런 충격 한번 왔었고 그다음부터 계속 평소에 늘 이렇게 유리알처럼 미세하게 성장률 내리면 이거 올리고 이렇게 하면서 갖고 가면서 이제 안 깨뜨리고 갖고 가려고 노력을 할 것 같습니다.

 근데 그 기조를 제일 관건은 결국 그 기조를이 현 정부도 승계하냐 유지하냐 아니면 뭐 좀 다르게 가냐 그런 걸 봐야 되는게 결국 그거는 사람이 하는 거고 어떤 사람이 오고 어떤 정책을 쓸지는 이제 지쳐 봐야 될 거 같아요.

 아 그래서 이제 그런 걸 알기 때문에 LTV를 좀 늘려 나가면서 밸런스를 맞출 수 있는 방법이 있다.

 네.

 지금 그렇게 기획을 해 가지고 돌아가고 있는 거 같습니다.

 어떻게 보면은 그냥 실거주 하는 사람 입장에서는 그냥 크게 뭐 이거를 투자다 신경 쓰지 말고 그냥 사두는 것도 나쁘지 않겠네요.

 네.

 저는 실거주 주거 서비스 입장에서 집을 사겠다고 하는 경우에는 그냥 너무 타이밍을 제일 필요 없다고 생각을 하고요.

 그리고 집을 투자 목적으로 보면 볼수록 결국은 고가 주택군으로 바라보게 되는 경향이 생기는데 이제 고가 주택군은 지난 3년간 쏠림이 심했기 때문에 무리하지 않는게 좋지 않나 이런 거고 돈이 좀 너무 많아서 소 내 자산에 뭐 한 3, 40% 써도 보험 강남권 집 덜컥 산다 이러면 그럼 상관없죠.

 근데 막 80% 이상인데 무리해가지고 따라붙는 건 별로인 거 같고 자기 자산의 규모에 맞게 부동산을 선택하시고 투자는 금융자산 중심으로 하시는게 좋을 것 같습니다.

 음.

 많은 사람들이 이제 고민하는 것 중에 하나가 진짜 요새 많이 달라졌어요.

 그니까 신축을 얼마나 좋아하는 수준이냐면 예전에는 아 입지가 좋은 구축 입지가 좀 나쁜 신축인데 가격이 둘 다 10억이에요.

 딱 맞아.

 그러면 옛날에는 그래도 입지 이렇게 하면서 구축 선택한 사람들이 많았었는데 요새는 그래도 신축 신축 포기 못 해 이러면서 입질를 포기하더라고요.

 소위 입지파 상품파가 있었는데 저는 어려서부터 상품파였습니다.

 아 진짜 그 이사 갈 때도 세집으로만 가잖아요.

 이유가 뭐예요? 그 그 어쨌든 선택할 때 다 장단이 있겠지만 그 상품을 선택하는 이유는 뭐예요? 네네.

 그거는 더 오랜 시간을 거기 거주해야 되는 입장에서 그 상품이 좋은 것이 좋다고 생각을 해 하기 때문이고 새 집이 주는 그 주거 서비스의 기능적인 충실도가 입지 밸류를 많이 넘어선다고 생각을 하하거든요.

 음.

 그래 가지고 언제부턴가는 그냥 어 세집만 좋아하게 됐죠.

 근데 그 당시는 부동산 입지였거든요.

 부동산 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지인데 제가 뭐라고 했냐면 부동산 입지 가치, 상품 가치 합인데 입지 가치가 더 크긴 하지만은 요즘 지어지는 집은 상품 가치 밸류가 되게 올라가고 있다.

 그리고 상품 가치 밸류는 미래로 가면 갈수록 더 올라갈 것이다.

 그래서 이런 거를 그때부터 선호했었는데 지금은 뭐 말할 필요도 없이 상품같이 좋은 집이 완전 짱이라고 생각하는게 그냥 점점 더 많은 기능들이 들어가고 에어컨부터 시작해서 다 전동 제열을 하고 다 그렇잖아요.

 커뮤니티도 보니까 최근에 완전 바뀐게 국가페라든가 이런 것도 너무 좋아지고 지금 커뮤니티 수준은 어 커뮤니티로 소위 세대를 나누는데 저는 어쨌든 2000년대 후반부터 그 커뮤니티가 본격적으로 들어오기 시작을 했고 제가 저 삼성불산 달 때 그 타워팰리스가 중공이 되면서 타워 팰리스의 커메이트를 디자인을 했던 타워 PMC 같은 회사가 나중에 한남더위를 포함해 가지고 그런 커뮤니티를 전반적으로 빌드업하면서 지금 엄청 커졌거든요.

 근데 그런 회사들에서 연구하는 수준이 지금 굉장히 높아졌기 때문에 그래서 단지형 커뮤니티 시설들의 퀄리티는 점점 더 올라갈 거라고 생각을 하고 있습니다.

 근데 이게 건축 도시적 레벨로 보면은 좋은 신호는 아닌데요.

 기능이 그 특정 소유, 특정 세대들에게만 국한되니까 그냥 도시 레벨로 보면은 거기 안 사는 사람은 그게 없는거나 마찬가지여 가지고 그게 다 비어 있는 뻥 뚫린 보이드 공간이라고 하거든요.

 그러면 대단지 아파트로 되어 있는 데를 저희가 걸어갈 때마다 내가 살고 있는 단지를 뺀 나머지는 다 보이드 공간이어 가지고 길만 내가 도시 공간이고 길 아닌 데는 비도시 공간이니까 진짜 그게 무용 무슬모가 되는 건데 단지 사는 사람들 입장에서 역설적으로 그게 심화되면 심화될수록 대단지로 많이 갖고 오고 많이 내부에 인하우스로 들고 오고 이런 추세가 계속되고 있고 앞으로도 1기신도 제고축하면 다 대규모 재건축을 할 거기 때문에 한국이 그냥 완전히 이런 방향으로 간다고 생각을 하는게 맞을 것 같고요.

 그 얘기는 외부의 수요가 또 빠진다는 얘기니까 입지적인 측면에서 봤을 때 아주 좀 광역 광역 기능 제외하고는 어 로컬 무조건 신축으로만 사야 된다는 거예요.

 그러니까 막 초광역 상권 기능이라든가 그런 거는 가끔 이동해서 하는 거지만은 글린 기능들은 전부 단진으로 흡수가 되니까 같은 동네라도 구축신축간의 그 밸류 차이는 굉장히 극대화돼서 나타날 거라고 생각합니다.

 이렇게 되면은 그 제가 그때 커뮤니티 쭉 보면서 이제 딱 느꼈던 거는 와 이러면 밖에 나갈 일이 없겠다.

 돈을 그냥 여기 안에서 다 쓰게 되겠다.

 그러면 그 바깥에 있는 상가들의 매상이 떨어지게 될 거 아니에요? 그러면 이게 어떻게 보면 장사 자영업자가 더 어려워지는 요소가 될 수도 있지 않을까? 근데 기본적인 요식업 같은 경우에는 그 단진 방문도 하지만은 그 단지 상가에 있는 요식업 상가들은 장사가 좀 잘 안 되죠.

 왜냐면 외부 손위 별로 없고 로컬 수요만 있으니까.

 그런데 광역으로 소위 배달 커버하는 요식업 같은 경우에는 어느 대나 가니까 여러 단지상과 그 동네를 커버하잖아요.

 그러니까는 입지적인 측면에서 온라인 화를 통해 가지고 그거 한계를 많이 극복을 했고 그거가 안 되는 아파트 단진의 상가들은 지금 아파트 단진 상가 중에서 좋은 데가 별로 없어요.

 그게 커버가 되려면은 아주 높은 임차료만 해야 되는데 아 그니까 아주 높은 서비스 비용해야 되다 보니까 그 서비스가 비용에 맞게 세팅하다 보면은 그 초고액 서비스들은 대상이 명확해요.

 그 식당 같은 거는 이제 좀 어렵고 여기 가면은 소위 1회에 몇 몇 만 원이나 10 몇십만 원 하는 그런 서비스를만 여기 막 들어가게 되잖아요.

 그래서 원밸리 상가도가 보시면은 어 다 4층 5층 다 피부가거든요.

 다 피부과 정의가 이렇게 쫙 깔려 있고 1층에는 증권사 같은 이제 그 기관들 쫙 들어와 있는데 그래서 그런 거 보면은 이제 상가의 다양성 측면에서는 좀 덜 다양하죠.

 왜냐면 딱 초고액 서비스만 들어오니까 이런 무지개가 없어 가지고 그래서 이게 좋은 건지 잘 모르겠습니다.

 근데 사는 거는 새 아파트가 무조건 살긴 편하다.

 예.

 그러니까이 문화가 이제 하다 보니까 어떻게 되냐면 약간 아파트의 호텔처럼 되면서 나 어느 아파트 살아라고 해서이 브랜드를 따지게 되는게 더 강화된 느낌.

 그래서 이제 예전에는 그냥 아파트 건설사마다 브랜드를 하나씩 다 가지고 있었잖아요.

 근데 이제는 그 5대 건설사 브랜드를 더 선호하는 느낌이 되면서 이제이 브랜드냐 아니냐로 가격이 더 나뉘게 되지 않을까 이런 생각도 하는데 어떻게 보세요? 어, 그러니까 재건축 재배 같은 그런 정비 사업 시장에서 탑티어 브랜드들 선호도가 너무 압도적으로 나오니까 그리고 탑티어 안에서도 소위 8구등 10등하면은 바꿔 버리자 막 이러면서 그런 선호도가 나오고 있기 때문에 이제 그런 쏠림은 심한 거 같아요.

 솔림은 되게 심한 거 같고요.

 그리고 지금 시장에 그런 식으로 흘러가니까 그런 거 같습니다.

 근데 저는 이게 뭐 바람칙한 방향인지 모르겠는데 근데 정비 사업은 어쨌든 미래를 생각해 보면은 그 일기 신도시에 지어질 정비 사업의 대형화와 그런 시장 사이즈를 봤을 때 굉장히 메이저 브랜드도 같이 공공 분양을 하고 이런 데는 공급이 분산되는데 민간으로 그 수요 시공사를 선정해 가지고 진행하는 데는 되게 쏠린 브랜드가 심할 것 같습니다.

 그러면 이거 왜냐면 저는 이제 주식쟁이다 보니까 주식을 생각한 거예요.

 그러면 앞으로 건설사 투자할 때 대형 건설사만 투자하고 중형은 좀 어려울 수 있겠다이 생각했었거든요.

 아 원래 건설은 예 저도 건설 오래 했지만은 건설사는 다른 나라의 건설사 별로 없거든요.

 음 실제로 미국 주식을 봐도 미국 건설사 별로 기억나는 것도 없으시죠? 네.

 어느 나라를 봐도 건설사가 상장돼 가지고 오래된 건설사가 없는게 과거에 인프라 건설하고 다 퇴화했기 때문이고 이제 그 소위 그 나라의 핫 인프라를 건설하는 과정에서선 성장 산업인데 다 건설하면은 이제 사장 산업이 되는 거거든요.

 이게 건설의 생리고 자연스럽게 건축물은 이제 100년 이상을 가니까 건축물의 유지 관리 업이 크게 되면서 가구 회사든 페인트 회사 이런 회사들이 상장돼 있는 거죠.

 음.

 음, 그리고 임대 관리 회사 같은게 상장되 있는데 한국은 어, 건설가 해계문의를 갖고 있으니까 이제이 유지 관리업인 후방 밸류체인이 크면 안 되는 거죠.

 그러니까 얘네들이 뭘 원하냐면은 빨리 재건축해라.

 30년 만에 깨게.

 그래가 깨고 내가 다시 찍게.

 내 사이클 다 타야 되니까.

 네.

 자기 이렇게 이렇게 하고 또 정비사 사이클 해서 또 짓고 또 짓고 해야 되니까 지금 빨리 이제요 뒤쪽이 커지면 안 되는 거랑요.

 그래서 저는 국토부 정책도 다 여기 방점이 낮춰져 있다고 생각을 하다 보니까는 한국은 소위 40년 정도 되면은 못 살겠다 이런게 30년마도 못 살겠다 나오고 재건축하자 이렇게 나오면서 그걸 또 제도적으로 밀어 주니까 아 사이클을 한 번 더 하게 만드는 거죠.

 근데 이번에 만약에 짓고 나서 아직 지어진 것도 아닌데 어 이렇게 지으면서 또 한 40년 후에 재건축할 생각을 하면은 진짜 나쁜 놈들인 게 네.

 그때는 여력이 될까요? 예.

 근데 사실은 이렇게 대규물 폐기물을 방치시키는 그런 방식의 정비 사업이 썩 좋은 것도 아니에요.

 근데 어쨌든 한국에서는 이제 한국 건설업의 그 200몇십조 마켓에서는 이제 건설사들의 해계모의를 장악하고 있고 이들은 후방 밸류체인 다 필요없고 전방만 중요하게 생각을 하고 있기 때문에 지어야 운발거든요.

 음.

 그래서 더 많이 짓게 신규로 짓는 거 어니까 종전걸 깨서 짓자 이러면서이 마켓을 만들려고 하고 있는 그런 과정이 있습니다.

 아 그 우리 옛날로 치면은 뭐 옛날도 아니죠.

 지금 뭐 방송사나 이런 신문사 세력이 되게 강했었는데 유튜브나 이런 뉴미디어가 들어오면서 굉장히 힘이 약화된 것처럼 지금은 건설사들이 어쨌든 시대의 변화에 최대한 버티기 위해서 자기 어마하게 버티고 있죠.

 아속해서를 만들어내는 방식으로 생을 한 거예요.

 그니까 집만 있다고 하면은 그냥 집은 되게 사소하게 또 대규모 단지니까 대규모 건설사만 써야 되잖아요.

 그러니까 개별 단독 주택이 있다면 각자 알아서 할 텐데 그냥 대규모로 돼 있으니까 대규모로 가야 되고 개인 혼자 그걸 못 하고 그러면서 조합이라는 집합 기구를 만들어 가지고 재건축을 하고 있지 않습니까? 그래서 외국에서도 이런 재건축 도심 재개발을 하고 있지만 전국을 하는게 아니라 특정 지역에 내가 생각하는 엣지 지역을 잡아가지고 거기만 집중 매입한 다음에 딱 해서 소위 몇 년에 한 번 하는 좀 대규모 프로젝트가 되는 경우가 많이 있는데 우리나라는 뭐 땅 주인은 나도 아니고 네가 땅 주인이지만 네가 이렇게 해가지고 나한테 투표해 주면 내가 이거 제시공 다 해 줄게 이러면서 돈 받고 빠지고 이거를 규모 있게 하려고 하는게 건설 비즈고 외국의 건설사들은 건설을 그렇게 해 보니까 자기가 예를 들면 공항을 지어보니까 내가 지어본 공항 중에서 이게 제일 좋은 거 같더라.

 그러면서 공항 운용을 하면서 공항 운용을 외국에 나가 가지고 공항지면서 공항 50년씩 운영하고 이런 비에 비즈니스를 해요.

 그다음에 프랑스도 그렇지만 프랑스도 내가 해보니까 이렇게 하고 찰스 뜨고 공항부터 시작해 가지고 전반적으로 그 공항들이 다 우리도 공항 관리 공사 같은게 있잖아요.

 근데 그 공공 기관들이 다 민영화가 된 거죠.

 음.

 건설사 흡수가 돼서 도로 내가 지어보니까 이거 내가 짓게 하고 이거 한 50년 운영한다 하는 이런 민간 그 컨세션 프로젝트가 되게 많이 있는데 한국은 이런 것도 없어요.

 한국은 집만 주장창 지은 거예요.

 미국 디아로도 자기네가 짓고 임대하고 운영 걸리다 하고 그러지 않아요.

 아니 호트는 그래도 이제 호트는 주거 전문 기업인데 이제 하우징 전문 기업이니까 집을 계속 짓다 보니까 이제 남의 주문을 받아서 짓는 것들에지가 시행도 하는 거죠.

 음하는 건데 우리는 한국에 있는 건축 건 아파트만 짓다 보니까 사실 아파트는 외국에서 팔리지도 않아요.

 그 아니 왜냐면 벽축물을 이렇게 막 35층씩 짓는 나라가 없어요.

 그러니까는이 35층 짓는이 굉장히 한국적인 상품이 저는 이런 한국적인 상품 잘 투자하지 않습니다.

 저도 우리나라만 보면 좀 이해가 안 가는게 왜 국민의 8 90%가 아파트에 몰려 살게 됐는가? 그건 아파트라는 주가가 어쨌든 제일 좋아졌기 때문이고 한국이라는 특수성에 맞게 그렇게 성장했기 때문에 지금 걸 바꾸기는 어렵고 다만 아파트가 가지고 있는 장점과 단점이 다 있는데 공동 주거하는게 장점이지만 단점은 그러면서 도시 기능이 일부 단절되는게 생기고 그다음에 그 아파트 단지에 그 기능이 없다면 그 아파트 단지 그 부분은 이제 불편한 건데 그거를 외부에서 커버가 안 돼요.

 그 다 자기네 단지 인하우스 시켜버리니까 밖에서 그걸 팔겠다는 사람은 장사가 안 되는 거가 있고 두 번째는 재건축을 하든 뭘 하든 어 대규모로만 해야 돼 가지고 진짜 자잘한 그 재미가 없죠.

 그냥 자기 집 자기가 꾸미고 뭐 어떻게 하고 누가 어떻게 하고 이런게 없고 과거의 재건축은 그래도 한동 재건축이 됐는데 이제는 일기신 도시는 다 묶어서 몇 천 세씩 같이 해라 이러니까 일기신도시 재건축은 끝나고 나면은 거의 뭐 완전 잠시 같은 동네 다 될 거 아니에요.

 하나당 막 5,000세대짜리데.

 네.

 그러면이 과정에서 그럼 대형 건설사는 어쨌든 되는 사이에 그 사이에 나머지 건설사들은 먹걸이가 계속 줄어드는 맞아요.

 네.

 그래서 시공을 시공으로 돈 버는 회사는 결국 시공 많아지면 돈 버는 거니까.

 음 그래서 지금 건설주들이 올라가게 이걸로만 올라가게 아니라 해 원전수도 있고 뭐 기타 등등 여러 가지가 있는데 어쨌든 제건축 재성화되면은 건설선을 먹걸이가 올라가니까 그거는 장점입니다.

 어쨌든 지금은 여기까지만 반영이 된 거 같아요.

 그 이후에 한국에서 잘 생각해 보면은 모르자 또 뭐 이제 북한이랑 얘기하면서 또 대북 모멘텀 트럼프 길 때 대북 모멘텀 어마어마했거든요.

 그다음에 뭐 우리 항상 나오는 전가에 보도 러시 러시아 우크라이나 재건 같은 거 있고.

 근데 유럽권 설사 뭐 논 논답니까? 그래서 이제 여러 개를 다 생각해 보면은 그냥 건설업보다 미국도 그렇지만은 어 후방 체인이 훨씬 크고 일본도 후방이 훨씬 크고 그리고 우리나라도 1990년대까지는 일본의 건설사를 보고 자랐어요.

 그 다이세이 가지마 시미지 건설 같은 그런 대표적인 회사가 있었는데 지금은 일본 부동산 회사가 더 커요.

 그러니까 디벨로퍼는 당연하고 미세이 스미토막 같은 디벨로퍼는 당연하고이 뒤쪽 후방 부동산 회사들인 주택 운용 업체는 시가 총액이 훨씬 커진 것처럼 후방이 나와야지 마켓이 훨씬 큰데 후방이 안 나오고 있어 가지고 아쉽습니다.

 또이 얘기 듣고 나니까 부동산 어떻게 좀 흘러가는지 이제 좀 잘 이해해 보는 시간이 된 거 같아요.

 그래서 저희가 두 개 알아봤는데 대선 이후에 부동산 어떻게 갈 건지 그리고 지금 해외 부동산 얘기도 하다 보니까는 이제 신축 얘기하다가 이제는 야 건설사가 오늘 이렇게 올라갔지 예상을 못했는데 야 요렇게 되니까 이제이 정도 한 4부 나오겠네요 이제네 알겠습니다.

 알겠습니다.

 오늘 너무 또 좀 소중한 시간 내주셔서 감사합니다.

 네.

 고맙습니다.

 [음악] Yeah.