2025 부동산 대예측! 전세가 핵심 변수가 될 수도?

부동산 가격, 어떻게 결정될까? (중학생 눈높이 설명)

부동산 가격이 어떻게 오르고 내리는지 궁금하지? 사실 부동산 가격은 딱 두 가지에 의해 결정돼. 바로 성장이랑 멀티플이야. 이건 주식이든 뭐든 모든 자산이 똑같아.

근데 우리나라 부동산은 좀 특별한 게 있어. 바로 전세 제도 때문이지.

1. 성장: 전세 가격이 핵심!

모든 자산은 '성장'에 영향을 받는데, 부동산에서 성장은 쉽게 말해 임대료 상승이야. 근데 우리나라 부동산은 월세보다 전세 가격이 더 중요해. 왜냐하면 전세 가격이 오르면 매매 가격도 같이 오르는 경향이 있거든.

• 지방 부동산: 전세 가격이 오르면 매매 가격도 비슷하게 따라 올라. 전세 가격이 떨어지면 매매 가격도 같이 떨어지고. 마치 배추 가격이 풍년이면 떨어지고 흉년이면 오르는 것처럼, 전세 가격의 움직임이 매매 가격에 그대로 반영되는 거지.
• 수도권 부동산: 이건 좀 달라. 전세 가격이 오를 때 매매 가격이 더 많이 오르고, 떨어질 때는 매매 가격이 더 많이 떨어져. 이걸 유동성 장세라고 하는데, 돈이 많이 풀려서 가격이 오르는 거야. 지방은 이런 유동성 장세가 잘 안 나와.

결론적으로, 부동산 가격이 어떻게 움직일지 알고 싶으면 전세 가격을 보면 돼! 전세 가격이 꾸준히 오르면 매매 가격도 따라 오를 가능성이 높아.

2. 멀티플: 금리가 결정해!

두 번째는 '멀티플'인데, 이건 금리에 영향을 받아.

• 금리가 오르면? 집을 빌릴 때 내는 돈(월세, 전세)에 대한 부담이 커져. 특히 전세보다 월세로 바꾸는 게 더 이득이라고 생각하게 되지. 그래서 전세 가격이 떨어지고 월세 가격이 오르는 현상이 나타나. 2022년에 금리가 확 올랐을 때 이런 현상이 심했어.
• 금리가 내리면? 반대로 전세로 바꾸는 게 더 이득이라고 생각하게 돼. 그래서 전세 가격이 오르고 월세 가격이 떨어질 수 있지.

근데 이 금리라는 게 좀 복잡해. 금리가 너무 많이 오르면 부동산 시장 전체가 위험해질 수도 있어. 마치 배가 침몰할 것처럼 말이야. 그래서 금리보다는 성장(전세 가격)을 더 중요하게 보는 사람들도 많아.

3. 그래서 부동산 가격은?

결론적으로 부동산 가격은 전세 가격(성장)과 금리(멀티플)에 의해 결정돼.

• 전세 가격은 주로 공급량에 따라 움직여. 집이 부족하면 전세 가격이 오르고, 집이 많으면 떨어지는 거지.
• 금리는 돈의 흐름에 따라 변동하는데, 이게 너무 심하게 변하면 시장 전체가 불안정해질 수 있어.

가장 중요한 건, 부동산 가격을 맞추려고 너무 애쓰지 말라는 거야. 이건 전문가들도 어려워하는 부분이니까. 대신 전세 가격이나 금리 같은 기본적인 요인들을 잘 살펴보면서 스스로 판단하는 게 중요해.

참고로, 이 내용은 제가 부동산 영상을 자주 올리지 않기 때문에 곧 삭제될 수도 있어요!