내년부터 집값 충격 예고! 이재명 정부 부동산 시장 전망 공개

주택 가격이 높은 순서대로 강세가 전파가 되고 있다는 측면에서 봤을 때는 그냥 중간 정도 규모되는 그런 이제 굉장히 뾰족한 강세장인 거 같습니다.

 단기 강세장이 상단 기간 이어질 거라고 생각을 하고요.

 앞으로 한 달 정도는 [음악] 자 이재민 대통령 심한지 3주 정도 지났습니다.

 집값에 어떤 변화 요소가 있나요? 요즘 뭐 장난 아이던데요.

 설지값.

 전체적으로 보면은 2023년 24년 25년을 봤을 때 23년 상반기는 좀 하락 장세가 있었지만 정책 대출을 쓰면서 그래도 6월에서 8월은 좀 스파이크가 있었거든요.

 그리고 24년도 생일 최초 후순위 같은게 좀 적극적으로 활용이 되면서 24년 6월과 8월도 좀 스파이크가 있었고 그래서 그때 감독원장이 나서서 저도 그 회의를 참석을 했었지만은 감독 원장이 나서 가지고 은행에 창꾸지도 하고 대출 관련 규제를 쓰면서 시장이 좀 안정화됐었는데요.

 올해는 2, 3월에 토재 해제하면서 서울 기준으로 0.

3에 육박하는 그런 강세가 왔었다가 3, 4월은 조금 잠잠했는데 5월 들어서부터는 이제 0.

1로 1로 올라가기 시작을 하고 6월 셋째 주부터는 0.

3이 3이 나왔으니까 지금이 올해 기준으로뿐만 아니라 22, 23, 24, 25를 했을 때 가장 주간 상승 동향이 높게 나오는 그런 강세장이고 그리고 주간 동향만 보는게 중요한게 아니라 사실은 부동산은 다섯 개 분위로 쪼개서 봐야 되거든요.

 그러니까 가격이 가장 높은 5분위 부동산, 서울로 치면은 서초 강남만 송파 용상구고 그다음이 4분이 부동산인데 이게 마포성동작 양천구 정도가 되는데요.

 지금은 5분만 강세였던게 과거의 특징이라면은 지금은 강세이고요.

 그 5분위가 어디라고요? 5분위는 소호재네 개구 서초 강남 송파 용산이고요.

 4분위는 그 바로 밑에 있는 15에서 20억대 구간인데 이게 마포구, 성동구, 양천구, 그다음에 동작구 정도 되거든요.

 그리고 3분위로 내려가면은 저희가 알고 있는게 서대문구, 영등포구, 종로구, 중구, 광진구 정도가 돼요.

 그래서 5분이는 원래부터 강세였는데 4분위까지 강세인 거는 5, 6활 달이 처음이고요.

 지금은 3분로 또 전의가 되고 있는 상황이기 때문에 아, 3분까지 네.

 왜냐면 3분도 서대문구가 지난주에 0.

1대 나왔거든요.

 그거는 어 가격대가 전파되고 있다는 거니까 주가사 0.

1%로 말하는 거죠.

 네.

 저희가 소수점 둘째짜리일 때는 강세장이라 표현을 안 하는데 소수점 첫째 자리인 0.

1을 넘을 때부터 좀 강세장이란 말을 하고 있는데 그게 0.

3을 넘은 거는 지금이 이제 거의 유일한 기간이고 그리고 아까 5분이 지역은 0.

7을 7을 넘고 있거든요.

 그러니까 52주 환산하면은 0.

7에 7에 52조 하면은 어느 정도인지 이제 생각하면 되는 건데 연유라 치면은 30% 넘는 상승률이고 그만큼 생각하면은 올래 중에서 지금이 가장 역대급 강세장을 보이고 있는 특징이고 그리고 서울 4분위 가격이 경기 5분위랑 비슷하거든요.

 서울 4분위 가격이 경기 5분위는 어디냐면은 당연히 과찬 판교인데 과천판교에서 경기 4분위로 넘어가게 되면은 분당 나오고 하남시 나오고 그다음에 뭐 이런 지역들이 나오는 거예요.

 그 경기 신도시에 있는 신축 가격들이 그래서 지금 경기도도 5분이 강세였다가 이제 경기도 역시 4분 강세로 전의가 되고 있는 상황이고 근데 광역 씨는 왜 약세냐면은 현재 광역 씨는 모두 마이너스인데 광역시 아파트들은 5분이라 하더라도 어 10억 대가 넘는 아파트가 아주 많지 않기 때문에 그래서 아직 그 가격대까지 내려가진 않았던 거 같고 그래서 12억을 넘는 아파트들 중심으로 강세가 나오고 있다 보니까 이게 넓다면 넓지만은 저희가 제가 좁다면 좁다고 생각하고 있어 가지고 좁지만 높은 강세장이다.

 그렇게 얘기하고 있습니다.

 자, 그럼 말씀하신데 최근 서울 아파트 값이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는데 이거 거품이 존조인가요? 아니면 가열 현상이 단기에 그칠 것인가요? 혹은 장기야 될까요? 그 진단에 대해 가지고는 사람마다 생각이 조금 다른 거 같고요.

 어저께 어저께가 아니고 6월 20일 기준으로 어쨌든 세정부는 국정 기획기가 인수위라고 한다면은 국정 기획기의 경제 2분과 가장이 부동산을 총괄하고 있는데 2분과 가장 발언을 들어보면은 지금이 단기 강세장이다 이런 발언을 했거든요.

 그래서 단기라고 생각을 하는 거 같습니다.

 왜 단기라고 생각을 하냐면은 사실 시장은 구조적인 장기 강세장하고 그냥 몇 달 정도 스파이크가 나오는 그런 단기 강세장으로 구분할 수가 있는데 지금을 좀 단기 강세장이라고 표현한 거는 지금의 스파이크가 좀이 장기화 될 순 없다고 생각을 하는 거 같아요.

 그런데 저도 단기라는 부분에서는 어느 정도 공감을 하는데 근데 지금 이제 6월 중후반 하반기부터 나타났던 거는 그게 전의가 되고 있잖아요.

 그 아래로 아래로 내려가고 있기 때문에 이런 방식으로 가면은 단기라 하더라도 굉장히 빠른 시간에 전 지역이 올라가는 형태로 나올 수가 있다고 생각을 해 가지고 그래서 저는 지금 이게 뭐 과열이고 한 거는 맞지만은 지금의 강세장을라는 것이 주택 가격이 높은 순서대로 강세가 전파가 되고 있다는 측면에서 봤을 때는 그냥 중간 정도 규모되는 그런 이제 굉장히 뾰족한 강세장인 거 같습니다.

 자, 그럼 이재명 정부 분석 정책 기조는 좀 어떻게 될까요? 분석 한번 해 주신다면 그 정책 기조가 어 저 개인적으로 이렇게 생각합니다.

 일단은 유세결 정부 3년 동안 가장 주목받았던 부처는 어 이복현 감독원장이 있었고 이창용 총재에 있었던 금융위하고 한국은행으로 대표되는 F4 세력이었거든요.

 이제 파이낸셜 4라고 하는 금융부처가 코어 세력이었습니다.

이 이 사람들의 부동산 정책이라는 거는 거지 레벨에서 봐 가지고 가게 대출이 3%만 증가하면은 주택 가격 크게 문제가 없고 이게 좀 많이 풀리면은 그러니까 월 5조 넘어가면은 규제하고 막 이러면서 한시적인 스파이크는 용인했지만은 그냥 대출이 많아지면은 묶었거든요.

 근데 세정부 이제 과도기가 있죠.

 지금은 지금은 과도기인데 어 과도기임에도 불구하고 어쨌든 부동산 관련한 대책은 지금까지 낸 적이 없어요.

 그걸 보면은 지금의 스파이크라든가 단기 강세장을 어느 정도 용인하고 있다는 이제 그런 메시지를 전달해 주고 있는 건데요.

 그래서 이런 메시지를 통해 가지고 시장에서는 세정보에서 부동산 가격을 안정화시킬 의지가 있는지 없는지에 대해서 이제 물음표가 있는 거고 자연스럽게 큰 규제나 이런 것이 나오진 않을 거라는 그런 생각.

 또 그런 방법이라면은 지금 이런 랠리에 올라타는게 맞지 않나 이런 생각을 하면서 강세장을 좀 더 이어가게 만드는데 세정부의 침묵이 좀 기여하고 있다 이렇게 생각하고 있습니다.

 이재민 정부 첫 부도산 대책은 언제 어떤 형태로 공개될 가능성이 클까요? 네.

 그거는 그것도 어 어쨌든 경제 이분과가 실질 대통령실이랑 결국 국정 위가 현재의 코어인데 잘 생각해 보시면 어저께도 14개부처 장관 다 지명을 했는데 국토부랑 기재부는 지명을 안 했거든요.

 국토부랑 기재부는 그러니까 어쨌든 굉장히 그 안에서도 제가 생각했을 때는 여러 가치관의 충돌이 있는 거 같습니다.

 이쪽 해계모니와 저쪽 해계모니 간의 그 싸움이 조금 있어 보이고요.

 그리고 문재인 정부 때도 인선이 마무리된게 74일 정도 걸렸거든요.

 근데 그때는 국토부 장관이 미리 빨리 이제 지정이 됐었죠.

 그렇지만 지금은 국토부장관 지정도 조금 더딜 거 같고 기재부는 더더욱 더딜 거 같은데 그래서 상식적으로 생각해 보면은 7월 뭐 중수 넘어야 돼요.

 5월부터 5월 10일부터라고 한다면은 그러면은 60일이 7월 10일이니까 7월 중후순 넘어가야 되지 않나 이런 생각이고 그럼 지금이 6월 말에 이거를 찍고 있는 거기 때문에 앞으로 한 달 정도는 어 이러한 이제 강세 기조가 이어지다가 정책 인박해서 좀 잠깐 순고르게 했다가 그다음에 어떤 정책 발표하는지를 보면서 다시 한번 시장에서 방향을 잡고 움직일 것 같고요.

 어떤 대책이 나올지에 대해서도 지금 봐야 되지만 지금 예상하고 있는 거는 그니까 예상하는 거예요.

 예상하는 거는 공급 대책 내겠다고 하는 거니깐요.

 그러니까 공급 대책 내겠다고 하는 것까지 예상을 하고 지금 안도하고 있는 것입니다.

 왜냐하면은이 3년 2, 4년 수요 대책 냈을 때는 바로 끊겼거든요.

 근데 지금 수요 대책 안 내고 공급 대책 한다고 하면은 어차피 공급이 3, 4년 있다가 중공되는 거고 당장 10만 원을 짓는다 하더라도 그게 지금 시세에 미치는 영향을 없기 때문에 그러면은 지금 랠리에 아무 영향 없는 거 아니냐라는 그런 생각까지 시장이 하고 이제 랠리에 동참하고 있는 그런 상황으로 보여집니다.

 급밖에 이제 어떤 정책을 낼지 예상하셨을 때 이점면 정부의 부담 정책의 시장이 밑에 전반적인 영향은 또 어떤 것들이 있을까요? 그러면 지금 인수위 시절이나 대통령 후보 시절에 냈었던 여러 공약들을 보면은 저는 그 공약들 이제 다 분석을 했지만은 결국 공 어 정책의 꼭지가 수요 대책 공급 대책이죠.

 근데 공급 대책에는 공급 물량도 없었어요.

 공급 물량을 넣지 말라는 대통령의 의지가 있었을 겁니다.

 왜냐하면 유세 중에 그게 드러났는데 본인 공약 이행률이 93%였기 때문에 수치를 넣어 가지고 이행을 못 하게 되는 그런 부담.

 그러니까 어 허숫자를 넣지 말라 이런 거거든요.

 그러니까 20대 대선 때는 311만 원 주택 공급 하겠다고 했는데 311만 원 한 것도 아니지 않느냐.

 그러면은 그런 허상 숫자 넣지 말고 실제 숫자만 넣어라는 건데 공급이라는게 민간 공급, 공공급이 있기 때문에 민간도 넣어서 공급으로 넣다 보니까 허상이 나왔던 건데 그럼 공공이라도 숫자가 나와야 되지만은이 공공 쪽에서도 공약집을 보면 숫자가 없었어요.

 그래서 첫대 책은 자연스럽게 공급이 어느 정도 레벨일지 공공 숫자를 규명하는 방식으로 나올 거라고 생각을 하고요.

 두 번째 수요 대책은 결국은 금융 부처에서 내야 되는 건데요.

 이거는 아주 오래 걸릴 것 같습니다.

 왜냐하면은 지금 세정부 기조를 보면은 금융위를 해체할 예정입니다.

 금융위를 해체해서 감독원 기능을 조금 보관하고 나머지는 기재부에 넣을 생각이에요.

 근데 기재부도 쪼갤 예정이에요.

 기획 재정이 과거에 합쳐지다 보니까 어 한국이 기재부의 나라냐고 하면서 현재 세종부가 기재부에 대해서 좀 불편한 감정이 있는 거 같습니다.

 그러면은 이런 어 정부 조직이 개편되는 것까지 다 염두해 두고 그다음에 대책이 나와야 되니까 그 이전에 할 수 있는 거는 그냥 한국 은행장의 은행들 불러 가지고 대출 관리 하라는 그런 구두 메시지 정도에 불과하고 실질적인 수요 대책이 나오려면은 하세월일 것 같거든요.

 그래서 수요 공급 대책을 보자면은 수요 대책이 나오려면 하세월이고 공급 대책은 어느 정도 나올 거라고 생각을 하고요.

 나머지는 어 소위 뭐 시스템이나 인프라와 관련한 그런 공약들인데 대통령 공약은 이런게 많았습니다.

이 이런게 많았고 지금 국정위가 업무 보고 받는 것도 다 이런 내용이거든요.

 대통령 공약에 있는 걸 국토부는 어떻게 팔로할래? 뭐 너네는 어떻게 팔로할래? 이런 걸 업무를 받고 있는데 그런 부분들은 장기간에 걸쳐서 소위 지방에는 광역 도시 권역을 만들고 도시 기능을 보관하고 뭐 부산 쪽에 좀 힘을 싣고 이런 내용들이 포함이 되어 있는데 이제 그런 것들은 좀 중장기적인 과제들이고 현재 저희가 좀 시급하다고 하는 거는 5월 6월에 랠리가 번져나가는게 시급하다고 하는 거니까 시차가 다른 부분이 존재하거든요.

 네.

 현재로서 봤을 때는 단기 강세장에 대해서는 뭐 대응을 하는 것이 적절하지 않을 수도 있다는 인식만으로 봤을 때는 그런 단기적인 이슈에 대해선 대응 안 하고 중장기적인 이슈만 대응을 할 것으로 예상이 돼요.

 그럼 이점 정비 공급 학대 정책 방향은 옳은 건가요? 그리고 이게 말씀하신대 시장 안정에 기여하기는 단기적으로 힘들겠네요.

 왜냐면 지어진는데 3, 4년 최소한 걸릴 수밖에 없는 거니까.

 네.

 그건 저희가 전국민이 다 경험했지 않습니까? 결국은 아파트가 빵이라면으로 끝났지 않습니까? 문재인 정부의 결말이.

 네.

 그 아파트가 빵이라면으로 끝났다는 거는 그 건설에 최소 3년 4년 이상이 걸린다는 거기 때문에 어 지금의 초과 수요가 나왔을 때는 초과수요의 억제로 대응을 하는 것이 맞고 중장기적인 공급이 부족해 보일 땐 중장기적인 공급 확대로 대응을 하는 것이 맞거든요.

 그래서 공급을 하지 말라는게 아니라 공급은 해야 되겠지만은 단기적인 초과 수요가 나왔을 때는 초과 수요에 집중해야 되는데 초과 수요가 나왔음에도 중장기적인 공급을 하겠다는 그 행위 자체가 시장에서 어떻게 인식하냐면은 단기 초과 수요에 대해서 무시하는구나.

 외면하는구나.

 그러면이 부분에 대해서 대책 안 내고 그러면 장기적으로만 낼 거라면은 그러면은 단기에는 이걸 막을 수가 없을 건데 이런 이제 생각을 전파하게 만드는 것이 아닌가 그렇게 생각합니다.

 그리고 7월로부터 시행되는 스테스 DSI 3단계 이게 매수 매도의 밑에 심리 실적 충격이 있을까요? 저는 아무 충격 없다고 생각해요.

충 네.

 왜냐면 스트레스 DSR 2단계도 아무 충격가 없었거든요.

 그러니까 결국 이미 수도권은 스트레스 DSR 2단계 때 그게 스트레스 DSR이라는게 가상 금리를 곱하게 되어 있는데 더하게 되 있는데 가상 금리의 1단계는 0.

375%였어요.

 2단계는 0.

75%였거든요.

 근데 수도권은 2단계 때 1.

2로 올려놔요.

 그러니까 0.

375에서 375에서 1.

2로 올려 놨었어요.

 근데 3단계는 그게 1.

5가 된다는 거거든요.

 1단계에서 2단계가 될 때 0.

37에서 1.

2까지 올라가는 그 추가 금리 업할 때도 아무 영향이 없었는데 1점에서 1점으로 0.

3이 올라갈 때 무슨 영향이 있을까요? 그래서 아무 영향이 없어요.

 물론 여기에는 하나 더 적용 비율이라는 그런 개념도 있지만은 근데 잘 생각해 보시면 0.

3 33 정도 올라가는 거는 그냥 한국은행에서 기준 금리 내리고 25p 내리고 그럼 시장 금리 0.

25 따라내려가면은 바로 희석되는 요인이거든요.

 그래서 스트레스 DSR은 고도로 설계화된 설계된 가게 대출을 3% 후반 때 금리로 묶어 두기 위한 장치이지 가게 대출 금리를 갑자기 뭐 4.

5, 4.

8, 5.

5 뭐 이렇게 높여 가지고 대출 못 받게 하는 장치는 아니고 그냥 가게 대출이 너무 낮아졌을 때 그쪽으로 대출이 확까 봐 만들었던 윤사결 정부의 그 메커니즘이지 그거가 대출을 완전 옥재여 가지고 시장을 경육하게 만드는 그런 형태의 정책은 전혀 아닙니다.

 아무 영향이 없다 얘기입니다.

 음.

 뭐 그게 연글이라든가 닛입방행이 잠재일 수는 없나요? 요즘에 연끌 닉입이 있다고 하던데.

 네.

 아, 예.

 그 5분 4분위 쪽으로 연글과 패닉이 존재하죠.

 그러니까이 연글과 페닉바잉이 존재하고 그거를 잠재우는 거는 스트레스 DSR로는 잠재울 수 없다고 생각을 합니다.

 지금 스트레스 DSR 때문에 진못 사는 상황은 아니기 때문에요.

 어 생애 최초 후순위 같은 다른 그 수요 촉진 프로그램들이 살아 있기 때문에 그런 걸 가지고 집을 사는 거거든요.

 가능 이런 거 이런 겁니다.

 지금 젊은 분들이 집을 많이 사 많이 사는데 30대가 다시 생애 최초로 집을 사는 것이 화두인 세상이 됐습니다.

 근데 30대들은 어쨌든 종전 기존 주택들은 너무 올라 있으니까 좀 재건축을 바라보신 분이 많이 계세요.

 근데 재건축을 바라볼 때 이것도 가격 순으로 바라보니까 기본적으로는 결국 목동이거나 분당 같은 데로 바라보게 되어 있습니다.

 강남서초 같은 오분위가 아니라면은.

 그럼 분당 예를 들면 양지말 14평 이런 거는 8억 정도 되는데 매매 기준으로 전세가 3억이 조금 안 돼요.

 그러면 3억에서 8억짜리 집을 살리면 원래는 5억이 필요하지만은 생일 최초 후순위로 80%까지 대출을 전세 위에 또 쌓을 수가 있기 때문에 그럼 3억 4천을 후순위로 쌓울 수가 있어요.

 대출을.

 그럼 자기 돈 1억 6천이면은 8억집 사는데 무리가 없다는 얘기고요.

 12억짜리 매매를 하데 있어서도 4억 전세 위에다가 6억 후순위를 깔아 가지고 자기 돈 2억 4천만 원을 더해서 살 수가 있다는 겁니다.

 그니까 이런 방식으로 금액이 많이 안 들어가는데 전세후에 후순위를 넣어서 주택을 매수하는 방식으로 재건축을 사고 있는데 이렇게 사는 거랑 아까 얘기했던 뭐 스트레스 DSR 어차피 생초 후순이나 이런 것들은 대출액도 줄어 대출액도 별로 영향이 없고 그리고 자기 자본이 20%밖에 안 들어가는 방식으로 투자를 하는 데다가 그리고 오히려 더 그 절판 마케팅은 스트레스 DSR이 아니고 내년 말에 26년 말까지 이렇게 전세 끼고 갭 매수한 다음에 상생 생임대인을 등록하면은 나중에 양도세 비과세를 받거든요.

 그러니까 투자 목적으로 상급지 부동산을 매입한 다음에 상승 임대인을 등록해서 상승은 다 먹고 양도세 비과세 받을 생각으로 초고가 지역으로만 가고 있기 때문에 이쪽에 패닉 바잉이 나오고 있는 그런 상황이다이 말입니다.

 그러면 대표님이 봤을 때 이재명 정부 시대가 이제 어쨌든 인기 다 끝나 5년에 끝나니까요.

 그때쯤에 서울 경기도 인천 지방의 집값은 지금보다 올라 있을까요? 어 그거는 뭐 5년 수에 뭐 코스피 지수 어떻게 돼 있냐 이런 질문이랑 똑같아 가지고 그냥 너무 어려운 질문이라고 생각을 합니다.

 근데 그거는 너무 먼 질문이고 다만 어 결국은 윤정부의 성향, 문재인 정부의 성향, 또 이재명 정부의 성향에 따라서 그 추구하는 바에 따라 가지고 어떤 대책들이 나올 것인지 저희가 보면 된다고 생각을 합니다.

 그래서 지금은 대책이 나오지도 않았고 너무 이른식이긴 하지만 저는 이재명 정부의 성격이 서울 고소득 상위 40%의 그 직장인들 전문 직장 고소득 직장인들이 베이스가 된 즉 화이트 컬러를 베이스로 하고 있는 그런 정부라는 생각을 하거든요.

 그래서 올해 2, 3월과 5, 6월을 보면서 제가 굉장히 위아감을 느끼고 있는데 올해 2, 3월에 서울 5분이만 올랐을 때는요.

 네.

 뭐 강남 그때는 네.

 강남 강남서초 송파 용산만 올랐을 때는 성토가 어마어마했습니다.

 그냥 막 오세훈 시장이 토제 풀어 가지고 올랐다.

 어 맞아.

 시작을 해 가지고 모든 소위 민주당지지 세력이 오세훈을 욕을 하면서 민주당 국회원의원들도 오세운 욕하기 바빴고 오세훈 서울시장이 완전 욕바지가 됐죠.

 근데 지금 그때보다 더 오르는 거 아십니까? 강남소 송파가 그때보다 더 오르고 있지만은 어차피 오세 서울시장은 지금 탓할게 아니니깐요.

 그러면은 2, 3월에는 강남서초 송파가 그렇게 오르니까 그렇게 욕을 받았는데 그럼 지금은 뭐 윤석열 욕하는 사람도 없고 부동산 대책에 실기했다고 이재명 정부를 비판하는 사람도 없는데 지금 현재는 서울에 5 4분위랑 3분위까지 번져가는 과정에서는 조용하단 말이에요.

 그거는 현재의 서울 4분와 서울 3분 주택가격 상승이 마음에 든다는 거겠죠.

 마음에 드는 상황이라는 거고 그래서 그 그렇다는 거는 지금 더민주를 지지하고 있는 서울 상위 40%의 자산군이 올라가고 있기 때문에 자기네 자산군이 올라가는 부분에 만족하고 있다고 생각을 하거든요.

 그래서 우리는 안 오르고 5분이만 올라가는 건 불만이지만은 같이 올라가거나 아니면 우리가 더 올라가는 상황에 대해서는 굉장히 만족할 거라는 그런 생각을 하고 있고요.

 결국은 어 그런 기반으로 생각을 해 본다면은 과연 부동산 안정 대책이 나올 것인가에 대해 가지고 저 약간 회의적이거든요.

 그래서 세정부가 부동산 안정화에 대한 어떤 의지가 크게 없다는 것이 근거로 하나씩 조금 나오고 있지 않습니까? 발언들이 단기 강세인 대응책 안 내겠다.

 그다음에 수요 대책 아예 없었고 그다음에 금융부차와 관련해서 지정 제일 늦어지고 이런 것들을 보면은 그런 것들이 다 근거라고 생각을 하는 건데 그런 근거를 빚대 가지고 생각해 봤을 때 이재명 정부의 부동산 시장은 결과적으로는 굉장히 강세장으로 끝나지 않을까 이런 생각입니다.

 아 그러면 궁금한게 2, 3월에 이제 토지 거래 구역 그거를 풀었다가 다시 봉인했다가 하면서 이제 그때 풀었을 때 단기적으로 이제 송파 뭐 서초 강남이 집값이 들썩이면서 급하게 탁 묶었을 때 잠깐 탁 이제 좀 정체 현상이 있었단 말이죠.

 그리고 지금 4월 5월 6월에 왜 이렇게 그 사이에 뭐 무슨 일이 있어서 이렇게 갑자기 쑥 오르 거예요? 아, 정확히 말하면은 5월 둘째 주인데요.

 5월 둘째 주부터 5월 9일에 뭐가 있었냐면은 대통령이랑 유튜버가 간담에 있었어요.

 저를 포함해 가지고 이제네 명 간담했었지 않습니까? 입니다.

 그 간담회 때 부동산 질문을 했었잖아요.

 부동 그랬더니 부동산에 대해서 뭐라고 말씀하셨냐면은 어 부동산이 주거와 투자가 있는데 그거를 분리할 수가 없고 주식 시장 키우겠다 이렇게 얘기를 했거든요.

 저는 그때를 기점으로 시장이 어 세정부가 부동산 가격 안정화 정책을 쓰지 않을 거라는 안도감을 받았다고 생각을 합니다.

 왜냐면 그 전까지는 어 일각에서는 그니까 세종부가 민주당 정부가 들어서면은 규제를 하는 것이 아니냐 막 이런 막 이런 여러 가지 추측들이 많았었거든요.

 네.

 그때 그 이전부터 제가 계속 해 왔던 거는 22년 종부세를 합의한 것도 이재명 당대표 시절에 합의를 했고 그다음에 일기신도시 재건축법 같은 노후 계획 도시법도 그것도 당대표 시절에 총 통과를 시켰고 그리고 상속세 관련해 가지고도 합의한 것도 다 이제때 했는데 결과적으로 들어보면은 초고 부자 즉 상위 1% 부자들의 자산에 대해서는 어 조금 경계를 하고 있지만은 서울상위 40% 가구의 자산에 대해서는 자산 상 증진 프로그램을 쓰고 있다고 느끼거든요.

 사실 주식도 그렇지 않습니까? 주식을 투자할 수 있다거나 하는 거는 기본적으로 뭐 소액으로도 주식은 할 수 있지만은 주식을 의미 있게 규모 있게 한다는 거는 금융 자산이 있다는 건데 한국의 금융 자산 있는 거는 상위 20% 상위 40% 정도로 대표되는 가구로 보는게 이제 맞 맞 맞다고 봤을 때 결국에는 세정부는 상위 2에서 40% 구간의 자산을 키워 주는 방향에 대책을 쓰겠다라는 그런 안도감을 줬다고 보고요.

 그거가 결국에는 그런 고가와 초고가 부동산들을 편입해야 되겠다는 그런 심리를 시장해 준 거라고 해석을 해요.

 그 이후로부터 사실 달라진 건 없고요.

 부동산에 대한 발언은 지금까지 한 한 번도 없었습니다.

 라면값 발언도 있었고 계란 발언도 있었지만은 그거보다 더 오르고 있는 부동산은 발언이 없었어요.

 그걸 보면은 그게 뭐 어렵고 복잡하고 이런 이슈기 때문에 어라는 그런 의견도 있지만은 저는 그 부분에 대해서 저저 나름 제 기준은 다르게 해석을 하고 있는 거고 그냥 서울 상위 40% 그러니까 자산군 기준으로 상위 40% 가구들이 가장 뭐 활동도 많이 하고 미디어라든가 이런 노출도 많고 여론을 주도하고 이런 세력이니까 이런 계층들의 자산을 증진시켜 주는 방향으로 한다는 거에 대해서 신호를 줬고 그 신호를 받아들인 시장이 이 아 이제 억제가 아니라 이제 요거 부양하는 쪽으로 가는구나라고 인식을 한 거고 인식을 한 그대로 이제 행동을 하고 있는 것입니다.

 그러면 이제 더 궁금해지는게 아파트크 상승세가 어쨌든 강남권 위주로 많이 갔었단 말이죠.

 강남 서초 송파이주로 갔었는데 여기가 더 갈 수 있을 텐데 거기 플러스로 뭐 마영성과 강동구 동작고 양청구도 중상급지까지 학대된 이유는요 이제 너무 5분위가 너무 비싸지니까 부담되니까 밑으로 간다는 건가요? 아, 맞아요.

 잘 생각해 보시면은 저희는 이미 이런 경험을 다 갖고 있습니다.

 이제 구조적인 강세장은 일단 제일 비싼 것부터 올라가요.

 그다음에 1등주 올라가고 2등주 올라가고 3등주 올라가는 겁니다.

 그러니까 2차전지 강세할 때 잘 생각해 보시면은 에코프로 먼저 올라가야 LNF 올라가는 거지.

 음, lf가 올라가고 그런 아닙니다.

 그리고 에코프로가 먼저 올라가고 LNF 올라가 그다음 또 뭐 그런 뭐 또 이상한 기업도 올라가고 잡기업도 올라가고 나중에는 화학 기업인데 배터리 한다 그러면 개도 올라가고 나중에 이름만 뭔가 전지 붙어 있으면은 올라가다가 벼락 같은 하락을 맞으면서 조정이 되는 거거든요.

 2015년부터 2022년까지 부동산 강세장이었는데 그때도 잘 생각해 보시면은 14, 15, 16, 17, 18, 19년도 서울만 올랐었고요.

 20년에 경기도 올랐었고 21년에 광역시 올랐었고 22년에는 지방 소형주택까지 다 올랐다가 지주택 생숙 지상까지 오른 다음에 벼락같이 하락해서 마무리가 됐거든요.

 그래서 기본적으로는 고가부터 올라가는 것입니다.

 이제 대장주부터 올라가는 건데 그게 어 서울 5분위 주택군들이 거기에 해당을 하고 그게 2, 3월에도 올랐고 그다음에 지금 5월에도 오르고 있는데 그다음엔 4분가 올라가는 겁니다.

 다 올라가서 3분와간에 갭차가 벌어지면은 그다음에 3분가 갭상승을 하면서 또 올라가는 거거든요.

 그래서 가격이 전파가 되는 거고 그런 방식이라면은 지금 서울 3분이 주택군들이 아까 소수점 첫째짜리 때 강세로 지난주부터 들어갔는데 이번 주에 그래서 제일 중요한 거는 서울 3분위가 더 세지고 있는지 아닌지가 제일 중요한 거 같거든요.

 어차피 5분, 4분위는 이미 랠리를 하고 있는 상황이고 그래서 3분위까지 번지기 시작하면 서울 기준으로 과반 넘는 그 지역들이 진정한 강세에 들어갔다는 그런 시그널과 함께 어 말 그대로 뭔가 구조적인 강세장이 나올 만한 그리고 서울 3분위 주택들부터는 경기 사분이도 지금보다 더 세게 올라갈 것 같거든요.

 그래서 드리고 싶은 얘기는 어 왜 서초 강남만 올라가냐? 서초관나 어쨌든 토어제로 다시 묶였고 토어제로 묶인 이후에는 어 기본적으로 뭐 전세 끼고 생일체 끼고 아니면 전세 끼고 대출 끼고 매입을 하는 이런 갭매수가 불가능합니다.

 그래서 여기를 지금 사시는 분들은 제가 볼 때는 그냥 현금 부자들이 여기를 사시는 거 같고요.

 투자가 되는 그런 지역들은 이런 갭투자가 되기 때문에 절판 마케팅은 뭐가 절판 마케팅이냐면은 스트레스 DSR이 절판 마케팅이 아니고요.

 서울시가 토제로 4분위 지역을 지정할 수도 있다는 위기감이 절판 마케팅입니다.

 마포성동 지정하기 전에 빨리 사자.

 그다음에 관학 양천.

 양천 목동은 어차피 재건축 아파트는 다 토어제로 진정이 돼 있지만 그니까 소위 동작구도 지금 막 이렇게 되고 막 광진구 이렇게 막 번져 나가는 이유는 마포 성동 지정할 가능성이 되게 높아 보이니까 거기에 일단 최선을 다 일단 빨리 사 버리자 이런 생각이니까 사고 문 닫아 버리자 이런 생각을 갖고 있는 거 같고요.

 그래서 지금 절판 마케팅은 토재 절판 마케팅입니다.

 스트레스 DSR이 아니라 원래 과거 신중로에서 최근 강세장 전망하고 계실 거 같은데 입장을 바꾸면 결정적인 계기가 있으신가요? 상황이 일단 첫판데 달라진게 제일 크고요.

 입장이 좀 바뀐 건 맞나요? 시장을 전망하는 거는 달라졌죠.

 네.

 근데 저는 이렇게 주택이 높아지면은 장기적으로 우리나라 굉장히 안 좋아진다고 생각을 하는데 단기로 봤을 때는 결국에는 건강은 매우 서서히 나빠지는 건데 입번하기 전까지는 모르는 것처럼 저희 건강 나빠지고 있다고 생각하지만 단기적으로는 뭐 엔돌핀 돌면서 좋아 보이는 것도 있을 수가 있는데 지금이 그런 상황이라고 생각을 하고요.

 그래서 5분위 주택 가격이든 4분위 주택 가격든 또 이렇게 부동산으로 유동성이 어마어마하게 투입되고 이런 과정으로 가는게 제가 생각하는 픽하우스로 더 빨리 가는 길이라고 생각을 합니다.

 근데 시장 전망은 제가 장단기 전망을 하지 않습니까? 단기 전망을 한다면은 단기 강세장이 상단 기간 이어질 거라고 생각을 하고요.

 그리고 세정부의 주택 정책 부동산 정책을 봐야겠죠.

 보고 나면은 어 이게 소위 이재명 정부 기간 동안 전반에 걸친 이슈일지 아니면은 그냥 전환기에 있었던 잠깐의 한시적인 강세장이었을 뿐이고 세정부의 부동산 기준은 그런 방향이 아니었던 건지 그거는 어차피 정책이 나와보고 여러 번의 정책을 통해 가지고 그 소위 색깔을 보는 것이 굉장히 중요한 거 같습니다.

 데 지금 시점에서는 아까도 인선이 며칠 걸렸다 이런 말씀을 드렸는데 세종부가 대책 내기 전까지 이런 속도로 번져 나간다면은 5월 6월은 그냥 지난 3년간 아니면 22년 대하락 이후에 가장 큰 강세장일 거예요.

 과거 피카 코리아를 통해서 구조적 하락 방금 말씀하신는데 경고했는데 이게 최근에 강세 전망과 어떻게 좀 관계가 있을까요? 지금 이거가 지방 광역시에 대한 비선호하고 연결이 되는 거죠.

 음픽하은 사실은 지방도시 소멸을 통해가지고 지방에 있는 비선호가 결국에는 수도권으로 빨려오는 과정에서 수도권이 더 비대해지는 방향으로 초기에 나타나거든요.

 그리고 그렇게 나타난 비대해진 수도권 단일 도시 체제가 유지되다가 여기서는 이제 출산 휴가가 장기적으로 불리한 환경이다 보니까 더 미래를 보게 되면은여 사이즈도 축소가 된다는 것입니다.

 지금 지방 소멸이 없다거나 하는 그런 이슈가 전혀 아니고 지금은 돈 싸 들고 서울로 투자하는 그런 시대가 됐기 때문에 그 과정으로는 가고 있다고 생각을 합니다.

 근데 그 과정에서 어 제가 말씀드리고 싶은 거는 수도권 비대화는 나타날 거거든요.

 근데 스건 중심적 사고을 갖고 있는 사람들에게는 스컨 비대화는 한국이 좋아지는 것처럼 느껴질 거라고 이제 저는 말씀을 드리고 싶고 지금이 그런 상황일 거라고 생각을 입니다.

 [음악]