[음악] 네.

 안녕하세요.

 행복한 제테크 진행의 박복경입니다.

 백세 시대를 살아가는 여러분의 편안하고 행복한 노우를 위해서 오늘도 다양한 부동산 얘기로 가득 채웠습니다.

 저희와 함께 해 주시고요.

 방송 보시면서 나의 소중한 자산 부동산 관련해서 궁금한 내용 있으시다면 아래 번호 15448520으로 전화 주시면 저희가 생방송 중에 활짝 열려 있는 전화거든요.

 여러분들의 많은 참여 기다리고 있겠습니다.

 자, 행복한 제테크 오늘 순서 시작하겠습니다.

 함께하실 전문가부터 만나보시죠.

 [음악] 네.

 저희 오늘 이분과 함께합니다.

 이동주 전문가 모셨습니다.

 어서 오십시오.

 네.

 안녕하세요.

 네.

 반갑습니다.

 네.

 음.

 시장이 지역별 또 유형별 다양한 형태를 지금 뛰고 있는 약간은 혼동스러운 시장이죠.

 어, 여러분들의 고민이 그만큼 깊어질 수밖에 없을 것 같은데요.

 하지만 여러분 걱정하지 마십시오.

 여러분 곁에는 든든한 행복한 재테크가 있다는 거 잊지 마시고요.

 지금부터 한시간 동안 집중해 주시길 바라겠습니다.

 네.

 저희가 여러분의 부동산 관련 궁금증 해결해 드릴 겁니다.

 함께 해 주시고요.

 그 전에 시장의 흐름을 먼저 저희가 파악하는게 우선이겠죠.

 자, 이슈 확인해 보도록 하겠습니다.

 첫 번째 이슈가 오피스텔 임대 수익률이 계속 오르면서 이게 또 시장에 활기를 불어놓고 있다고요.

 네, 그렇습니다.

 음, 올 1분기 기준으로 보게 되면 음, 오피스텔의 월세 가격, 월세 가격 상승률이 무려 3년 6개월 만에 사상 최고치를 지금 기록하고 있습니다.

 그렇다 보니까 관련 시장의 기대감이 지금 굉장히 올라가고 있는 건데요.

 어느 정도의 상승과이 시장의 영향을 미치고 있는지를 한번 표를 보면서 말씀을 드려 보도록 하겠습니다.

 네.

 자, 우선 요거부터 볼게요.

요 그래프부터 먼저 보시게 되면 어 지금 수도권과 어 전국 서울로 이렇게 세 군데 크게 나눠져 있는데 서울을 먼저 볼까요? 서울 같은 경우는 색깔이요 색깔이죠.

 자 0.

4 2024년 1분기부터 지금 분기별로 나눠진 겁니다.

 24년 4분기에만 잠깐 하락 일시적으로 조금 상승률이 떨어졌다가 월세가 상승률이 좀 떨어졌다가 다시 올 1분기에 다시 좀 상승 패턴을 그리고 있죠.

 그 나머지 수도권과 전국을 보게 되더라도 월세 가격의 상승률이 계속해서 지금 우상향을 그리고 있다라는 거.

 자, 이렇게 월세 가격이 상승한다라는 거는 자, 뭐죠? 결국은 수익률이 올라간다라는 것이죠.

 자, 수익률이 어느 정도로 지금 올라가고 있냐면요.

 한번 볼게요.

 지난 6개월 간입니다.

 20 그니까 24년 10월부터 올 3월까지 수익률을 한번 비교를 해 보게 되면 먼저 전국적으로 한번 볼까요? 전국 평균을 보더라도 자, 5% 이상 전부 다 지금 5% 이상을 하면서 올해 3월 기준으로 5.

5%의 지금 수익률을 기록하고 있죠.

이 정도 수익률이라면 지금 은행 전기 예금이 한 두 배 정도 되는 거예요.

 그렇죠? 자, 그리고 수도권도 지금 굉장히 높은 상승률을 보이고 지안 같은 경우는 오히려 전국 평균보다 더 높은 거의 어 올해 3분기 3월 기준으로 하면은 거의 6%에 육박하는 이런 수익률을 보이고 있습니다.

 물론 서울은 어 이런 수도권이나 정규 평균보다는 조금 낮은 4%대를 보이고 있지만 어 이거는 지역의 특색이 조금 반영된 거죠.

 지역의 특색이 뭐냐면 어 서울의지가 그리고 지방의 지가의 좀 차이 이로 인해서 매매가의 차이가 조금 나타나다 보니까 전력을 전체 수익률에서는 서울이 조금 낮다.

 이제 이렇게 보시면 되는 거고 전반적으로는 월세 가격 상승이 이렇게 수익률 자체를 끌어올리면서 관련 시장에 대한 기대감이 지금 한층 올라가고 있다.

 이렇게 보시면 되겠고 특히 이거를 끌어 올리는 주 요인을 보시게 되면 어느 지역이냐면 대체적으로 핵심 업무 지구 아무래도 핵심 업무 지구에 그만큼 수요자가 많기 때문이죠.

핵 핵심 업무지 지구와 대학가가 중심이 돼서 지금 월세 가격이 조금 높은 상승을 보이면서 전체 가격을 끌어 올리고 있고 이것이 지금 수익률 상승으로 이어지고 있다.

 이렇게 보시면 되겠습니다.

 네.

 지금 얘기를 듣기에도 우리 은행에 넣어 놨을 때보다 수익률이 두 배가 넘는 가격.

 그러다 보면 이제 많은 분들이 관심을 갖게 되지 않을까 싶긴 한데 우리가 이럴 때일수록 더더욱 옥석을 잘 가려내야 될 거 같거든요.

 뭐 투자할 때 유의점 이런게 있을까요? 네.

 음.

 그렇죠.

 이렇게 우리가 정확해야 돼요.

 음.

 그니까 원인을 정확하게 판단을 하면 됩니다.

 자, 우리 오피스텔은 뭐죠? 오피스텔은 사실은 전형적인 수익형 부동산이잖아요.

 우리 지금 수익률 얘기했잖아요.

 그 수익형 부동산이란 말이에요.

 수익형 부동산을 정확하게 수익 목적을 갖고 그거에 맞는 분석을 하시면 돼요.

 그렇게 하시면은요.

 사실은 수익형 부동산에서 오피스텔이라는 존재는요.

 어 주거 시장을 포함하고 있기 때문에 굉장히 투자 가치가 높은 상품입니다.

 수익 목적으로만 접근을 했을 때는.

 그럼 당연히 그러면 내가 나는 만약에 오피스텔를 관심 있게 볼 거야.

 그럴 때는 수익 목적을 달성할 수 있는 조건을 가진 그런 지역에 투자를 하시면 되겠죠.

 자, 어떤 투자가 필요하신 거냐면 전체적으로 딱 봤을 때 어느 지역을 막론하고 수요가 탄탄하게 뒷받침돼야 된다라는 것을 첫 번째 기억하시면 되고 그러면 그 수요가 뒷받침하기 위해서 필요한게 무엇이냐 그거를 우리가 고민해 보시면 돼요.

 자, 첫 번째 뭐가 필요할까요? 당연히 직주 근접이 필요하겠죠.

 일자리가 필요하겠죠.

 그렇죠.

 일자리죠.

 우리 익숙한 일자리.

 그리고 직주.

 직장과의 접근성이 좋으려면 또 뭐가 반드시 쫓아올까요? 교통.

 그렇죠.

 교통 인프라가 굉장히 좋아야 된다는 것입니다.

 여기 마지막 세 번째는 당연히 직주 군적가 교통 인프라가 좋더라도 수요자가 없으면 말이 안 되는 거죠.

 여기에는 수요층이 충분하게 어떻게 해야 된다? 유지되는게 아니라 수요층이 지속적으로 증가해 준다라면이 삼박자를 갖추고 있다라면이 수익형 부동산은 차익형 부동산 못지 않게 오피스텔이 굉장히 중요한 어 유효한 투자 수단으로서 활용될 수 있다.

 이렇게 생각을 해 보시면 되니까 다시 한번 강조해 드리지만 오피스텔은 수익 목적이고 수익 목적에 맞는 분석을 통한 접금만 하시면은 굉장히 어 투자 가치로서 높은 이익을 안겨 줄 수 있는 상품이다라고 판단하시면 되겠습니다.

 네.

 아시겠죠, 여러분? 우리가 수익형부동산 접근할 때 특히 또 이제 오피스텔에 접근할 때 있어서 어떤 점을 잘 가려내야 되는지 얘기 들려 주셨습니다.

 계속해서 두 번째 이슈 확인해 보도록 하겠습니다.

 수원, 화성 우리가 생각한 이제 뭐 기업 도시라고들 하는데 반도체 벨트 지역이잖아요.

 네, 맞습니다.

이 지역의 물건들이 요즘 경매로 많이 또 나온다고요? 그렇죠.

 조금 이제 안타까운 소식이죠.

 네운 올해 1분기를 기준으로 딱 봤을 때는이 경기 남북권 지역인데이 지역의 이미 경매 건축가 11년 만에 지금 최대치를 기록하고 있어요.

 상당히 좀 심각한 상태다라고 좀 보시면 되겠고 특히이 지역의 특징을 보면 한네 곳입니다.

음 수원 어 화성 어 용인 어 평택 아마 여러분들 부동산에서요 지역들 많이 들어 보셨을 거예요.

 주로 무엇이냐면이 지역의 특징, 가장 큰 특징이라면이 지역은 산업이라는 것입니다.

 산업이고요.

이 산업 중에서도 어떤 산업이냐면 바로 여기가 반도체라는 거죠.

 반도체라는 특정 산업군을 형성하고 있는 지역이다 보니까 어, 왜 지금이 지역의 시장이 이렇게 힘들어졌고 경매물건이 많이 나왔나? 이거는 너무 빠른 접근입니다.

 너무 빠른 접근이다.

 뭐냐면 여기에 대규모의 벨트를 형성해 줄게요.

이 이야기 나오니까 기대감이 당연히 올라가겠죠.

 기대감이 당연히 올라가요.

 그럼 올라간 기대감을 쫓아가 주려면 우리가 산업 반 벨트를 만들게요라는게이 계획이이 계획이 굉장히 기대감이 높아진 거 못지 않게 속도가 빨라 줘야 되는데 지금 속도가 굉장히 더디단 말이에요.

 속도가 더디다 보니까 자 기대감은 높은데 계획의 속도가 더디니까 어떻게 되는 거야? 여기에 수요 이탈이 생기는 거죠.

 수요 이탈.

 수요 이탈이 생겨요.

 그렇다 보니까 지금 이렇게 전체적으로 지역 전체적으로 하나의 거대한 산업군이 형성되면서 일자리가 창출되고 있음에도 불구하고 창출될 예정임에도 불구하고 오히려 너무 성급한 판단이 이런 양상을 지금 보이고 있는 상태다.

 조금은 안타까움이 많이 묻어 있는 그런 시장이다라고 보시면 되겠습니다.

 그 반도체 벨트 조성된다고 해서 사실 저희 그 상담 전화 주셨던 분들도이 지역에 투자하셨던 분들 많으셨던 걸로 제가 지금 기억이 납니다.

 자, 그러면 사실 뭐 경매가 진행돼도 그렇게 고가에는 낙찰이 안 될 거 아니에요.

 네.

 그렇죠.

 계속 유찰이 되는 거죠.

 유찰이 되는 거니까 어 조금 심각한 상태다.

 그리고이 그럼 과연이 기대를 해 보잖아요.

이 시장이 언제 끝날 것이냐? 빨리 끝나면 사실 버틸 수가 있거든요.

 그런데 우리가 한번 이렇게 생각을 해볼게요.

 어, 저는이 시장이 조금 오래 갈 거라고 보여져요.

 왜 보여지는 가장 큰 이유는 자, 반도체라는 건 뭡니까? 반도체 물론 굉장히 좋은 산업이에요.

 좋은 산업이고 부가 가치가 높은 산업이 맞는데 대신에 이게 뭐에 굉장히 영향을 많이 받는다는 거예요? 경제 경제 상황에 굉장히 영향을 많이 받는다는 것이데 문제는 미시죠.

 그러니까 국내 경제가 아니라 사실은 해외 경제 우리가 뭐 거시적 이런 표현을 쓰는데 그냥 세계 경제라고 할게요.

 자, 세계 경제에 굉장히 영향을 많이 받죠.

 그리고 또 경쟁 업체도 굉장히 많이 들어와 있죠.

 그렇기 때문에이 세계 경제의 틀이 조금 다이나믹하게 빠른 속도로 바뀌어 주지 않는 이상은 굉장히 당분간은 어려움을 겪을 수밖에 없다 이렇게 생각이 되거든요.

 따라서이 문제가 해결될 때까지는 어 우리가 예상했던 거보다 조금 장기간이 걸릴 것이니까 여러분들이 혹시 보유하고 있거나 어 이곳에 관심을 갖고 계신 분들이라면 조금 조심성이 필요한 시기다라고 혹시 보유하고 계신 분들은 저는 판단이 빨라야 될 거라고 생각을 해요.

 왜 판단이 빨라야 될 거라고 생각을 하냐면 자 이렇게 한번 볼게요.

 내가 이거 그러면 버티다가 버티다가 오르면 되지 않을까 이런 생각도 많이 가지시거든요.

 그런데 지금이 경매 물건이 늘어난다는 건요.

 버티다가 체악의 상황까지 갔기 때문에 지금 이런 상황이 벌생하는 거예요.

 그래서 우리 손절이라는 표현을 조금 쓰잖아요.

 손절이라는 표현은 절대 나쁜 표현이 아닙니다.

 자, 손절을 할 수 있는 과감성을 발휘를 해서 내가이 손실을 만해할 수 있는 회복할 수 있는 절차를 빨리 진입한다라면 오히려 지금의 어설픈 이런 부동산을 보유해서 깊은 고민에 빠지는 거보다 훨씬 더 좋은 미래를 빨리 되찾을 수 있지 않을까라고 판단이 됩니다.

 네.

 아마 이제 방송 보시면서 또 고민이 커져 가실 것 같은데 전문가의 상담이 필요할 것 같습니다.

 방송에서 언급된 부동산 관련은 전문가 개인의 의견입니다.

 투자하실 때는 나의 성향에 맞게끔 잘 파악해 보시고 투자에 대한 판단은 본인의 몫시라는 점 기억하시기를