모텔 숙박 전 꼭 알아야 할 5가지 필수 부동산 상식!

부동산 금액은 계속 오르고 있잖아요.

 같이 동반돼서 올라가는게 어떤게 있을까요? 보통은 인건비.

 인건비는 최저식을 기준했어요.

 79% 정도 약 80% 정도가 증가를 했는데 모텔의 판매 금액은 어떻게 됐는지 아세요? 대신 2만 원, 숙박 5만 원에 대한 고정 관심이 굉장히 강하실 거고 모텔 금액으로 10만 원 넘게 지부를 한다라고 했을 때는 많은 소비자분들께서 거부 반응이 있어요.

 되게 유명한 신라 호텔 뭐 시그니에 이런 것들 생각 한번 해 보시면은 금액이 굉장히 비쌉니다.

 근데 이런 수박 시설들이 예약하기가 어려워요.

 단순하게 에어 BMB, 고시원 뭐 짜만한 모태 이런 거 해 보셨던 분들은 깨끗하게만 하게 되면은 장사 잘 된다.

 그런데 지금의 흐름은 변하고 있습니다.

 네.

 여러분 안녕하세요.

 모실랭 가이디의 이재경입니다.

 여러분 오늘은 오랜만에 실내에서 좀 인사를 드리게 됐습니다.

 제가 작년 말부터 해서 지금 이제 상반기까지 현장도 좀 보여 드리기도 하고요.

 또 저와 함께 개발을 하셨던 분들의 성공 사료도 이제 여러분들께 이제 소개를 해 드리면서 외부로 굉장히 많이 나가게 됐어요.

 근데 제가 또 25년도 숙박 시장의 상반기 결산에 대해서 한번 이야기를 해 볼까 해 가지고요.

 오늘은 간만에 스튜디오로 나오게 되었습니다.

 저는 오늘 다섯 가지에 대한 이슈를 여러분들께 한번 소개를 해 드리고 싶은데요.

이 이 수박 부동산에 대한 그 시장 편황들 그리고 운영에 대한 흐름은 어떻게 변하고 있는지에 대해서 여러분들께 소개를 한번 해 보도록 하겠습니다.

 첫 번째로 바로 소용 부동산의 거래가 굉장히 증가를 하고 있다라는 건데요.

 어 소용 부동산 하면 어떤 생각 드세요? 뭐 여관이 더오르시는 분들도 있을 거고요.

 연면적이 굉장히 작은 수박 시소로 될 수도 있는데 우리가 다가구 주택이나 주택을 용도 변경을 해 가지고 호스텔업으로 등록하는 이런 작은 규모의 부동산도 거래가 굉장히 많이 일어나고 있습니다.

 그러다 보니까 지난 1년간 우리가 관광 데이터의 통계에 따르면은 서울시내에이 호스텔업으로 등록된 개수가 벌써 한 180여개 이상 정도가 된다고 할 정도로 굉장히 다른 전도에 대해서 좀 붐이 일고 있다라는 생각이 좀 많이 들고 있어요.

 다만 이제 조금 더 지켜봐야 되는 것들과 우리가 조심해야 되는 것들이 조금 있습니다.

 보통 이렇게 붐이 좀 일게 되면은 사전 조사를 열심히 하지 않고 아이 지역에서 호스텔을 하면 굉장히 좋다더라는이 생각만 가지고 진입하시는 분들이 간혹 있으세요.

 그런데 숙박 시설이 기존에 있었던 거는 상관이 없는데 새로 우리가 용도 변경을 한다고 했을 때는 현행법 기준으로 맞는 그 조건을 충족을 해야 됩니다.

 소방 전기 작업들 냉난방이나 그다음에 뭐 물탱크 여러 가지가 산재가 되어 있어요.

 그러다 보니까 적절한 비용이 어느 정도 투입이 될지에 대해서도 고민을 많이 해 봐야 되는데 사실 이런 것보다도이 지역에 실제로 숙박업 허가가 날 수 있냐에 대한 조사를 더 많이 하셔야 된다는 겁니다.

 대표적으로 많이 걸리는 것들이 뭐냐면 바로 어 보호 구역이에요.

 숙박업은 학교로부터 이격거리가 50m내는 절대로 생일이 날 쓰가 없고요.

 200m 이해가 되면은 우리 교육청 심의를 받아야 됩니다.

 근데 보통이 심의가 통과를 하는 경우가 거의 많이 없어요.

 그러다 보니까 이런 것들도 조사를 좀 하셔야 되고요.

 보통은 이렇게 용도 변경이 가능한지 그리고 학교 주변에 보호구에 들어가지 않는지에 대해서는 우리가 사이트가 있어요.

 교육환경 정보 시스템이라고 하는 사이트에 우리가 지번 주서들을 입력을 하면은 학교로부터의 거리 그리고이 지역에 승인이 가능한지에 대해서도 확인이 가능하니까 반드시 사전에 체크를 해 보시는 거를 추천을 드립니다.

 두 번째는 건축물의 LTB 담보 비중이 좀 축소를 하고 있다라는 건데요.

 21년도 이전 정도에는 은행권에서이 수박 시설 매입을 하고 리모델링 한다고 하면은 뭐 일부 저축 은행과 상호 금융에서는 전체 사업비에 거의 90% 정도까지도 나올 정도로 대출을 공격적으로 해 줬습니다.

 그런데 우리가 23년도에 어떤 일이 있었어요? 금리가 굉장히 많이 오르게 되면서 이자가 증가를 했을 거고 운영을 하시는 분들께서는 이자에 대한 비중이 굉장히 커지다 보니까 운영상 어려움이 됐을 거죠.

 어느 순간부터 손익을 넘기지 못하고 인건비도 주지 못하고 이자도 내지 못하는 상황까지 오게 되면은 보통 경매가 넘어가게 되겠죠.

 근데 이게 경매가 전국에 거의 동시 다발적으로 엄청나게 나왔던 거예요.

 경매가 굉장히 많이 나오다 보니까 LT가 굉장히 낮아지는이 현상이 조금 일어났습니다.

 특히나 2025년도에 그런 것들이 좀 도드러지게 보였던 거 같아요.

 서울의 일부 지역도 한 60%대 정도까지 떨어지는 지역도 있었고요.

 뭐 지방 권약에 대부분이 50%대 정도까지 떨어진 경우가 있어 가지고 아이 지역에서 속법 부동산을 개발을 하는 거 자체가 난이도가 상당히 많이 올라가게 됐어요.

 근데 건물이 하나 디포트가 나게 되면은 당연히 금융 기간에서도 제출을 해줬던 금액보다는 손실을 보는 경우도 발생할 수도 있고 보통 속박 시설과 연계되어 있는 사람들이 굉장히 많이 있죠.

 대표적으로 뭐 직원들도 있을 거고요.

 뭐 납품을 하고 있는 세탁 업체, 뭐 관리 업체 굉장히 많이 있겠죠.

 근데이 사람이 돈이 없어서 망하면은 이런 분들이 돈 받을 수 있을까요? 면 돈 못 받아요.

 그러다 보니까 건축물에 과압료도 들어오기도 하고 소송도 많이 들어오기도 하다 보니까 한번 이게 꼬이기 시작하면은 굉장히 복잡해지는 거예요.

 그래서 여러분들께서는 수박 부동산뿐만이 아니고 기타 다른 부동산을 취득하데 있어 가지고 어느 정도 자기 자본금이 있어야지만 요즘에는 금융 기관에서도 안정적으로 대출을 해 줄 수가 있고요.

 또 여러분들이 사업에 대해서 애정을 가지고 계속해서 끌고 갈 수가 있습니다.

 네.

 세 번째는 서울시내의 외국인 수요가 이제 회복을 하고 있다라는 지표가 좀 많이 보이는 거 같습니다.

 실제로 저희가 운영을 하고 있는 홍대 입구역에 있는 관광숙박 그다음에 이태원에 있는 관광숙박인 경우에는 외국인 비중이 지금 80% 이상입니다.

 여러분들도 혹시 해외에 여행을 가게 되시면은 수박 없어 미리 선정하시죠.

 외국분들도 사실은 똑같은 거예요.

 그래서이 호텔에 프론트를 가면은 미리 예약으로 방에 거의 차 있어요.

 한 다치가 이미 하루에 숙박의 5c가 80% 이상부터 출발을 하는 거예요.

 그럼 이렇게 되면 어떤 현상이 일어날 거요? 굳이 장사가 안 돼 가지고 10만 원 받을 객시를 뭐 9만 원, 8만 원 떨어뜨려 가면서까지 영업을 할 필요가 없다라는 건데요.

 그러다 보니까 우리가 좀 더 우익권을 가지고 객실 금액을 조정을 한다거나 이렇게 할 수 있는 혜택이 좀 생기다 보니까 운영하는데 더 수월해지게 됩니다.

 그리고 해외 플랫폼에 판매를 할 때는 보통 숙박업자분들께서 수수료가 좀 높다 보니까 금액을 조금은 더 높게 설정을 해서 잡아둬요.

 그러면은 오히려 국내 플랫폼에서 판매되는 금액보다 해외 플랫폼으로 이제 판매되는 경우에 있어 가지고는 ADR이나 요런 것들에 대해서 좀 더 증가를 하게 됩니다.

 그래서 제가 운영하고 있는 소박 시설도 보면은 국내에서 들어오는이 매출보다는 해외 플랫폼 매출이 훨씬 더 크다 보니까 호스텔 관련돼서 좀 연계돼서 이야기를 할 수가 있을 것 같아요.

 서울 시내에서 만약에 호스텔을 운영을 하겠다라고 이제 준비를 하시는 분들은 우리가 철저하게 외국인들 대상으로 어떤 식으로 운영할지에 대한 기획 준비들이 또 반영이 되어야지만 요런 것들에 대한 수혜를 좀 입을 수가 있습니다.

 특히나 중요한 것은 우리가 해외 플랫폼을 적극적으로 활용을 해야지만 미래 예약으로 외국인 수요를 채울 수가 있고요.

 회전율을 관리를 할 수 있다라는 거를 꼭 명심해 주시고요.

 여러분들의 속박을 매입을 하고 기획을 할 때 해당 부분도 적극적으로 활용하셨으면 하는 바입니다.

네 번째는 무인 시스템의 도입이 점점 증가를 하고 있다라는 건데요.

 제가 생각하는이 무인화 시스템의 가장 큰 장점은 바로 비용 절감이 될 거 같아요.

 부동산 금액은 계속 오르고 있잖아요.

 그 같이 동반돼서 올라가는게 어떤게 있을까요? 보통은 인건비 그리고 수광비가 동반돼서 많이 올라가고 있죠.

 혹시 2015년도에 최저 시급 얼마지? 여러분들 기억나세요? 최저 시급이 5,580원입니다.

 정확하게 10년 전이죠.

 근데 지금 2025년도에 최저식 얼만지 아세요? 1030원입니다.

 인건비는 최저식을 기준했어요.

 79% 정도, 약 80% 정도가 증가를 했는데 모텔의 판매 금액은 어떻게 됐는지 아세요? 대신 2만 원, 숙박 5만 원에 대한 고정 관념이 굉장히 강하실 거고 모텔 금액으로 10만 원 넘게 지부를 한다라고 했을 때는 많은 소비자분들께서 거부 반응이 있어요.

 그러다 보니까 모텔에서는 판매 금액을 올리는 데는 특별한 콘텐츠가 있지 않은 이상 한 개점이 확실히 있는 거예요.

 그래서 야간에 사람 한 명 채용을 하는 것보다이 무인 시스템으로 한번 도입을 해서 운영을 해 보는 건 어떨까라는 인식이 점차 이제 확산이 됐고 안정화가 되어 갈 정도로 기술력이 많이 올라왔다라고 할 수 있을 것 같아요.

 대표적으로는 뭐 야놀자, 여어대, 해외 이런 것들이 제 키오스크를 통해서 그리고 이제 PMS, CMS를 통해서 연동을 할 수 있는 형태의 수준까지 올라갔다 보니까 호텔을 운영하시는 분들 입장에서는 좀 더 유지 관리가 편해졌던 거죠.

 두 번째로 미성년자에 대해서 인증을 하고 유지 관리하는 시스템이 점점점 더 이제 개선이 되고 있다라고 볼 수 있는데요.

 보통 미성년자가 들어가는 경우는 어떤 거냐면요.

 보통 남자 혼자가 가지고 인증을 하고 들어가요.

 근데 미성년자가 나중에 들어가는 경우가 또 굉장히 많이 있어요.

 그럼 이렇게 되면은 점주가 그냥 자고 있으면은 놓치겠죠.

 당연히.

 근데 이거를 보고 있는 사람들이 있습니다.

 관제 시스템이라고 해 가지고요.

 보통 CCTV는 이제 동적 감지 기능이 있다 보니까 움직임이 있으면 알림이 떠요.

 어, 미리 체크인이 되어 있는 객실을 문을 요고 들어갔다라는 기록이 있으면은 인근에 또는 그 안에서 관리하고 있는 직원을 호출을 해 가지고 한번 체크를 할 수 있는 형태의 시스템을 구축을 한 거죠.

 완전히 앉아서만 유지를 하는 것보다는 상당 시간 편리해졌고 직원분들이 휴계 시간을 굉장히 많이 줄 수가 있다 보니까 업주 입장에서는 부담감이 확실히 줄었다라고 생각을 하고 있어요.

 저희가 이제 운영하고 있는 자회사도 24년도 1월 기준으로 했을 때 무인나 간제 시스템을 계약을 한 업체 수가 24개 정도밖에 없었어요.

 객시수로 치면 한 500개 정도 객시를 관리를 했었는데 요는 지금 약 한 120개 그리고 객실수로 치면 한 4,500c시 정도 됩니다.

 그러니까 굉장히 많이 증가를 했죠.

 실제로 운영하는 사람들이 필요성이 점점 대두가 된 거죠.

 요즘에 보통 무인화 시스템이라고 하게 되면은 풀 무인화가 아니에요.

 어떤 12시간이나 24시간 단위로 무인화를 할 수가 있다 보니까 상황에 맞춰 가지고 고객의 특성에 맞춰 가지고 적절하게 운영을 하면은 훨씬 더 도움이 될 거다라고 생각을 하고 있습니다.

 네.

 마지막으로 말씀드릴 거는 박 시설의 양극화가 벌어지고 있다라는 점인데요.

 서울시내에 되게 유명한 신라호테 뭐 시그니에 이런 것들 생각 한번 해 보시면은 금액이 굉장히 비쌉니다.

 평일 같은 경우도 보통 50만 원대 주말 되면은 100만 원이 넘어가는 금액을 지불하는 것도 부지 기술인데요.

 근데 이런 수박 시설들이 예약하기가 어려워요.

 왜냐면 장사가 잘 되거든요.

 4호송급의 특급 호텔들은 객실이 없을 정도로 영업이 잘 되고 있는데 우리 중소용 수박 시상은 어떨까요? 점점점 어려워지고 있습니다.

이 호텔이 가지고 있는 뭐 부대 시설에 대한 편의성이나 직원들에 대한 CS, 호텔 객실 레버에서 즐길 수 있는 여러 가지 기타 콘텐츠들이 감이되지 않으면은 사실상 높은 금액을 지불하기가 쉽지가 않다고 좀 생각을 해요.

 그래서 요즘에 어떤 형태들이 박시들이 많이 나오고 있냐면은 객실과 같이 이용할 수 있는 부대 시설에 대한 서비스를 요즘에 되게 많이 고민을 하고 있고 그래서 저희가 최근에 이제 종로에 있는 아늑이라는 소박 시설을 개발을 했을 때는 지하 공간에 사우나를 만들었어요.

 고객들이 프라이빗트하게 소박 시설을 이용할 수 있는 형태의 고급파 전략을 좀 따로 넣어 봤습니다.

 근데 인기가 막 나오고 있어요.

 그 그거 패키지로 판매하면은 지금 한 15만 원 정도까지 또 판매를 하고 있거든요.

 그 원래 거기에 속박 단가가 한 6만 원, 7만 원 정도 형성되고 있는데 두 배 이상의 금액을 받는 형태로도 전략을 가져갈 수가 있다라는 거죠.

 단순하게 뭐 에어 BMB, 고시원, 뭐 짜만한 못해 이런 거 해 보셨던 분들은 깨끗하게만 하게 되면은 장사 잘 된다라는 경험적인 것도 당연히 있을 거라고 생각을 해요.

 그런데 지금의 흐름은 변하고 있습니다.

 우리의 소박 시설를 색 있게 표현할 수 있는 어느 특정 객실들을 확보를 해 놓고 그게 바이러럴이 되고 마케팅이 되어야지만 재방문하거나 우유에 점할 수 있는 형태로 유지를 할 수 있기 때문에 만약에 여러분들께서 수박 시설을 매입을 하고 리뉴얼을 한다고 했을 때는 반드시 이런 기획에 대한 고민들 꼭 해 보시기를 바라고요.

 만약에 이런 것들이 어렵다라고 하시면은 뭐 저나 그리고 저희 회사에서도 전문가분들이 굉장히 많이 있다 보니까 어 적극적으로 활용을 해 보시는 거는 어떨까라고 생각을 합니다.

 네.

 오늘은 2025년 상반기 숙박 시장에 대한 트렌드에 대해서 여러분들께 한번 이야기를 드려 보긴 했습니다.

 저도 한 10년 정도이 숙박업을 운영을 하게 되면서 되게 고착화되어 있는 분야라고 생각을 많이 했었는데요.

 요즘에 보면은 또 그렇지도 않은 거 같아요.

 정말 크리에이티브한 분들이이 수박 시장에 진출을 하게 되면서 높은 감성의 결과물들도 많이 나오고 있고요.

 조금 더 똑똑하게 부동산을 매입을 해서 개발을 하려고 하시는 분들도 많아지고 있어 가지고이 사업을 하게 되면서 시장 변화에 좀 대응을 잘해야겠다라는 생각을 굉장히 많이 하고 있습니다.

 결국에는 내가 사전에 굉장히 많은 정보를 취득해 두고 준비하는 것들 그리고 문제가 발생했을 때 빨리 해결할 수 있는 그 능력 이런 것들 되게 중요한 거 같아요.

 여러분들이 원하시는 니즈, 내가 가지고 있는 향금 규모 이런 것들을 이야기를 해 주시면은 도와드리도록 하겠습니다.

 네, 오늘 영상이 도움이 되셨다면은 좋아요와 구독 부탁드리겠습니다.

 감사합니다.

 [음악]