초고층 아파트, 살면 후회한다! 서동기 박사가 밝히는 충격 실태
신축 아파트 하자 문제와 주택 선택 가이드
요즘 새로 지은 아파트에서 하자 문제가 계속 나온다고 하잖아. 왜 이렇게 되는 걸까?
하자 문제의 원인
- 하청의 하청: 큰 건설사들이 직접 짓는 게 아니라 하청 업체에 일을 맡기고, 또 그 하청 업체들이 다른 업체에 또 맡기는 식으로 진행돼.
- 외국인 노동자 증가: 공사 현장에 외국인 노동자들이 많아졌는데, 일부는 아직 우리나라 문화나 작업 환경에 익숙하지 않아서 문제가 생기기도 해. 예를 들어 콘크리트 타설할 때 오줌을 싸고 그걸 덮어버리는 경우도 있었다고 하니 말 다 했지. 물론 모든 외국인 노동자가 그렇다는 건 아니지만, 이런 부분들이 하자 발생의 원인이 될 수 있다는 거야.
- 도덕적 해이: 건설사들이 하청을 주고, 현장 인부들의 의식 수준이 낮아지면서 하자 문제가 늘어나는 거라고 볼 수 있어.
신축 vs 구축, 어떤 집이 좋을까?
사람들은 당연히 새집을 좋아해. 새집은 하자가 덜 생기고 깨끗해서 기분도 좋잖아. 물론 새집 특유의 페인트 냄새 같은 단점도 있지만, 기본적으로 새것을 선호하는 심리가 강해.
과거에는 낡은 아파트라도 재건축이 가능하면 비쌌어. 강남에 오래된 아파트가 비쌌던 이유도 재건축 기대감 때문이었지. 하지만 앞으로는 고층 아파트가 많아지면서 재건축이 어려워질 거야. 재건축하려면 돈이 너무 많이 들거든. 그래서 재건축이 불가능하면 구축 아파트가 신축 아파트보다 비쌀 이유가 없어.
좋은 구축 아파트 고르는 법
구축 아파트도 앞으로는 리모델링을 해서 살아야 해. 외국처럼 100년 넘은 집도 고쳐서 잘 쓰잖아. 신축도 시간이 지나면 결국 구축이 되니까, 구축 아파트에 익숙해지고 수리하면서 사는 연습을 해야 해.
우리나라 아파트는 100년 이상 쓰기 어렵게 지어진 경우가 많아. 재건축할 때 돈을 더 들여야 100년 가는 집을 지을 수 있는데, 사람들은 당장 분담금을 더 내는 걸 부담스러워하거든. "내가 30~40년 살면 되지, 100년 살 것도 아닌데"라는 생각 때문에 건설사들도 30~40년 쓸 수 있는 아파트를 짓는 거야.
집을 볼 때 가장 중요한 건?
집을 볼 때 가장 중요한 건 내 상황에 맞는 집을 고르는 거야.
- 싱글일 때: 직장과 가까운 곳을 찾겠지. 하지만 가까울수록 비싸니까, 한 시간 정도 걸리는 곳에서 좀 더 저렴한 집을 찾을 수도 있어.
- 결혼해서 아이가 있을 때: 학군이 중요해. 아이가 다 크면 쾌적성을 중요하게 생각하게 될 거고.
- 은퇴 후: 소득이 줄어들면 중심지에 살 이유가 없어. 외곽으로 나가서 좀 더 저렴하고 쾌적한 곳을 찾을 수 있지.
브랜드 가치도 중요해. "어느 아파트에 산다"는 자부심을 느끼게 해주잖아. 하지만 은퇴 후에는 브랜드 가치보다 쾌적성이나 교통이 더 중요해질 수 있어.
결국 집을 볼 때 가장 중요한 건 내 감당 능력이야. 내가 얼마나 벌고, 대출을 갚을 능력이 있는지 등을 고려해서 무리하지 않는 선에서 집을 사야 해.
서울 재건축 상황
용적률(건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지)을 많이 주면 재건축하는 사람들에게 이득이 돼. 과거에는 저층 아파트가 많아서 용적률을 높여 재건축하면 돈을 오히려 돌려받기도 했어.
하지만 요즘은 고층 아파트가 많아져서 재건축이 어려워. 30층, 40층, 50층 이상 되는 아파트는 나중에 재건축이 거의 불가능해. 재건축하려면 집값보다 더 많은 돈을 들여야 하거든. 만약 재건축이 불가능하면, 결국 돈이 많은 사람들은 떠나고 저렴한 임대료로 살 수 있는 사람들만 남게 될 거야.
그리고 50층, 60층 같은 초고층 아파트는 아이 키우기에도 좋지 않고, 건강에도 좋지 않다는 연구 결과도 있어. 그래서 외국에서는 초고층 아파트를 별장처럼 사용하는 경우가 많아. 서울에 용적률을 너무 많이 줘서 초고층 아파트를 늘리는 건 장기적으로 도시를 황폐화시킬 수 있다는 거지.
지방 부동산은 어떻게 해야 할까?
지방 부동산을 가진 사람들은 요즘 좀 답답할 거야. 서울은 집값이 계속 오르는데 지방은 오히려 떨어지거나 오르지 않으니까. 이건 정부가 지방 균형 발전을 제대로 하지 않기 때문이야.
특히 "똘똘한 한 채" 정책 같은 것도 문제야. 비싼 집을 가진 사람들에게 세금을 깎아주는 건 오히려 집값 거품을 키우는 꼴이지. 고가 아파트에 사는 사람들은 세금을 더 많이 내도 감당할 능력이 있어. 오히려 세금을 제대로 매겨서 형평성을 맞춰야 지방 균형 발전도 될 수 있다고 봐.