건물 제가 사고 팔면서 한 300억 정도 쓴 거 같은데 여러분들이 영상으로 최소 20억 이상 아낄 수 있도록 준비를 했습니다.
그런 거 있잖아요.
아무튼 강남대로에 있는 그런 엄청 으리으리한 건물을 안 해 봐 가지고 그거는 제가 모르고 여러분들이 한 100억 대까지 건물을 한다면 실제 건물주들의 사고 방식에 대해서 오늘 몇 가지를 배울 거냐? 한 28가지 정도를 배울 거예요.
그리고 자세한 내용을 다루면 하나당 10분씩만 해도 280분 동안 해야 되기 때문에 오늘 그냥 개요로 쭉 한번 달려 보도록 하겠습니다.
1번은 땅값입니다.
최근 팔린 땅값.
어, 요거 뭐예요? 평단값.
평당 땅값보다 싼가? 첫 번째고요.
여기선 두 가지 정도를 고민하면 되는데 최근 팔린 연면적당 단가보다 싼가.
그다음에 두 번째는 뭐냐면 주변 옆면적보다 넓은가? 가격이 싸서 수익률이 좋은 거면은 저평가인데 주변 시세로 월세가 들어와 있는데 수익률이 좋으면은 가격이 싼 거고 월세가 비싸서 수익률이 좋은 거는 상권의 변화나 여러분들이 여기 월세가 올라가고 있는 추세가 아니면은 접근하지 말아야 돼요.
제가 하는 말들이 이럴 거예요.
아, 이거 무슨 뭐 이런 단어는 원래 부동산에 쓰는 말이 아닌데.
어, 그럴 수밖에 없는게 저 이거를 강의를 듣고 한게 아니라 제가 돈 꼬아박으면서 한 거래 가지고 그냥 제 마음대로 말하는 거예요.
근데 부동산 하는 분들은 무슨 말인지 다 알 거야.
무슨 얘긴지 아시겠죠? 근데 이거를 모르면은 이것 쫓아 모르고 부동산 만약에 건물은 여러분들이 있잖아요.
전 재산 넣는 거잖아요.
그러니까 지금 말하는 거를 모른 상태에서 건물 사지 말란 얘기예요.
부동산 가지 말란는 얘기예요.
누가 호구인지 모르겠으면은 호구가 누구예요? 여러분이 호구 거예요.
무슨 말인지 알겠죠? 중개인도 만만치 않아.
주변에 다 만만치 않은 사람밖에 없어.
내가 이득 보는 거래를 할 수 있는가? 아이, 그렇지 않단 말이야.
누가 호구인지 모르겠으면은 내가 호구다.
자, 경쟁 임차 현황이라는 건 뭐냐면 주변에 여러분들 건물 살려 그러는 거 주변에 공실이 있을 거 아니에요.
그 공실인 것들 컨디션을 체크하라는 거예요.
그러면 개를 이겨야지 내게 나갈 거 아니에요.
다섯 번째 용도확인.
땅 얘기하.
땅.
예를 들어서 주거 지역 중에서도 일종 전용이 있고 일종 일반이 있잖아요.
그 두 개 완전히 가치가 달라요.
그런 것처럼 어떤 내가 땅의 용도를 보고이 용도는 얼마 정도에 거래되는구나.
이 앞에 있는 거 그냥 다 같이 이렇게 보면은 그거에 대해서 내가 판단이 안 된 상태에서 내 전재산을 건물을 넣는다.
어 그거는 진짜 건물을 사는 행위 자체는 중요한게 아니에요.
돈 있으면 다 하는 거야.
여섯 번째입니다.
접한 도로.
도로가 너무 좁잖아요, 여러분들.
가 가봤는데 도로 좁아도 괜찮아요.
막 이런단 말이에요.
근데 도로 좁아도 가격 올라가는데 있죠.
당연히 그거 보여 줄 거야.
그렇지만 도로가 좁아도 잘 올라가는 데는 도보로 가는 상권이 형성이 된 경우예요.
근데 내가 만약에 사무실로 임차해야 되는데 길이 좁아.
그럼 누가 거기에 차를 끌고 그거 들어와 가지고 그거 하겠어요? 도로가 너무 좁으면 차량 진입이 안 돼 가지고 쓰기 불편한게 맞는 말이야.
근데 이거 도로 좁은 거 가지고 여러분들한테 설득을 검청한단 말이에요.
그런 거를 실제 그 임차인이랑 도로가 좁은 것, 거기에 장사하는 사람들의 상태 이거를 반드시 살펴봐야 된다.
그거에서 이어지는 것이 바로 7번입니다.
지역 특성이라는 지역 특성은 뭐냐면 여러분들이 여기가 지역이 상권인지 이제 아니면 주건지 아니면 사무실인지 뭔가 그 지역의 특성이 있어요.
근데 상권 지역에서는 아까 얘기했듯이 만약에 도보 상권이 있는 막 그런 데야.
거기다가 내가 위에 층에다가 사무실 넣야지.
이러면 안 돼.
그건 어려워요.
근데 반대로 이제 사무실에 적합한 데다가 내가 1층에다가 뭐 카페 넣어야지.
건물주들이 건물 사면 제일 착각하는게 그냥 1층에 자기가 원하는 거 다 들어올 수 있는 줄 알아요.
왜냐면 미디어에서 건물주가 갑인 것처럼 얘기하잖아요.
근데 그렇지가 않아요.
여러분들 1층이 비어 있는데 거기다가 편의점이라도 넣으려고 한번 입점 지하서 넣어 봐요.
편의점도 안 들어와.
그 지역에 맞는 사람들이 들어오게 돼 있단 말이에요.
그래서 지역의 특성을 반드시 살펴봐야 된다.
가격만 싸다는 것이 아니라.
그래서 만약에 8번 항목이 돈이 되는 데가 있고 돈이 안 되는 데가 있어요.
지역 특성상 상권이 있어 가지고 돌아다니는 사람들이 보고 들어올 수 있는 데는 이게 가치가 있지.
근데 예를 들어서 내가 그냥 사무실로 쓰려 그래요.
사무실의 특징이 뭐예요? 사무실은 어차피 내가 출퇴근하는 사람 말고는 손님이 안 와.
그런 사람들한테 이거 필요해요.
필요 없잖아요.
지역 특성상 이것도 필요 없고 이것도 필요 없는데 지역 특성상 근데 내가 이거를 8번 6번을 잘못해서 돈을 더 주고 사는 상황이 된다니까요.
그래서이 지역 특성이라는 거를 알아야지 8번에다가 돈을 줄 가치가 있는지 없는지를 판단할 수가 있게 되는 거예요.
야, 예를 들어서이 9번은 진짜 재밌는 거예요.
뭐냐면 여러분들 지역 특성에서 만약에 상권을 가잖아요.
그러면 SNS 활용 가능성이라는게 있어.
지역에는 전국구 지역이 있고요.
그냥 지역도 있어요.
근데 전국구 지역은 여러분들이 SNS를 탈 수가 있어.
SNS를 탈 만한 전국구 상권이 되는 곳.
지역 특성을 봤을 때 이거를 탈 수 있잖아요.
그럼 거기에는 이런 SNS발을 잘 만드는 애들이 상권에 들어와요.
그 교통이 중요하지 않아.
전국군은 디테일한 그거를 안 봐요.
SNS 활용 가능성 온김에 들를 수 있는가? 이거가 가능한 닿을 수 있는 지역들이 그러니까 예를 들면 이거예요.
만약에 홍대 홍대 홍대는 진짜 전 국구잖아요.
지구급 상권이잖아요.
막 전 세계에서 오잖아.
근데 여기서 연남동 잘됐잖아요.
근데 연남동에 예를 들어서 어떤 얘가 SNS 잘하는 집이야.
그러면 여기에서 연남에서 여기잖아요.
여기는 와.
예를 들어서 뭐 창천동 그럼 여기에서 홍대에서 이렇게 넘어오는 길이 있잖아요.
넘어오는 길이 있고 여기 창천동 있거든요.
그럼 여기는이 뭐라 그러지? SNS 발을 받기 어렵다고요.
그게 근데 가격이 예를 들어서 얘는 대로변이라서 더 비싸고 얘는 뭐 어디라서 더 싸고 이런게 아니라 SNS를 받는 임차인이 들어올 만한가? 어 이거 이게 좀 특이한 거.
특이.
요즘에 이거는 어떤 다른 분한테들은 거예요.
저도 아, 이런 세계가 있구나라는 거를 좀 알게 됐어요.
이 지역 특성에서 봤을 때 9번에 활용 가능성이 있는 거죠.
예를 들어 지역 특성은 사무실이야.
근데 이거 9번 의미 없는 거예요.
10번은 신구축입니다.
자, 신구축 이거 뭐냐면 제가 한 문장으로 정리해 볼게요.
실거래가인데 구축의 실거래가에 나온 신축의 호가는 금매라는 거예요.
자, 다시 구축 실거래가에 나온 신축 호가는 금매다.
왜? 여러분들 구축대의 신축 누가 더 비싸요? 같은 가격이면은 신축이 낫죠.
실거래가랑 호가 중에 뭐가 더 비싸요? 그래서 구축 실거래가에 나온 가격에 신축 호가가 나왔단 말이에요.
그럼 이거는 근매라고.
그러니까 구축 실거래가에 신축 호가가 나오면은 괜찮은 가격일 가능성이 높다는 거예요.
11번.
11번은 이겁니다.
뷰.
뷰값이 있는 동네 있지.
자, 이것도 그 마찬가지야.
그니까이 가시성이랑 마찬가지인데 뷰가 그냥 기분 좋은 뷰가 있고요.
뷰에 값이 들어가는 경우가 있어요.
그러니까 이게 거래는 아닌데 어디 뷰값이 어디 들어가냐? 임차를 마칠 때 뷰값을 받을 수 있는 동네가 있어.
여러분들이 아무리 사무실 올라가 가지고 뷰가 뻥 좋아도 2층이나 뷰 좋은 층이나 월세가 똑같은 데가 있고요.
지역 특성상 어디는 뷰가 좋으면 월세가 비싼 데가 있어요.
그러면 뷰값이 나오는 건지를 우리가 뭐 해야 돼요? 경쟁 임차 현황에서 뷰값이 나오는 데가 실제 그 가격에 거래가 되는지를 알아야 된다는 거죠.
뷰값을 받을 수 있는 동네면은 근데 뷰값을 감안하지 않고 매물이 나왔다.
어 그러면 괜찮은 거지.
근데 이런 거 있어요.
내가 건물 사는데 여기에다가 뭐 해서 올리면은 꼭대기층에서 뷰 보여 가지고 이게 뭐가 어떻고 해 가지고 가격을 더 비싸.
근데 실제 임차 시장에서 뷰값 안 쳐 주는 동네야.
그러면은 그거를 그 가격에 사는게 맞냐고요? 안 맞잖아요.
이게 뷰값 뷰값이라는 표현 없어요.
뷰값 제가 말하는 거 이런 거는 부동산 시장에 없는 표현돼요.
근데 실제로는 그렇다니까.
뷰값 받는 동네인지 12번은 향.
아, 향도 지역 특성에 따라서 달라요.
주거 지역에서 선호하는 향이 다르고 사무실에서 선호하는 향이 달라요.
그다음에 행정적으로도 일조건 제한 같은 페널티 여부가 있습니다.
향에 대한 것도 스터디를 해야 된다.
그다음에 줄을 이쁘게 맞추기 위해서 13번 이거 건축물 대장.
건축물 대장상 특이 사항 있는지 뭘 봐야 되는지 이런 것들을 여러분들이 스터디를 해야 된다는 거죠.
대표적으로 불법거 축물 이런 것들이 있으면은 여러분들 대출받을 때 문제 생길 수 있고 그다음에 그 불법권 축물 같은 경우에는 이런 얘기를 많이 해요.
거기서 내야 되는 벌금보다 이게 월세가 더 높아 가지고 이익이 된다.
뭐 이런 얘기 하는데 이거 계속 올라가거든요.
그 내야 되는 벌금이.
그래서 나중에 어차피 없어질 이득이에요.
근데 그 없어질 이득을 월세에 포함해 가지고 우리가 비싸게 사면 돼요, 안 돼요? 어, 안 된다는 얘기예요.
그런 것처럼 건축물 대장에 대해서도 여러분들이 스터디를 할 필요가 있다.
그다음에 어, 등기부등본 권리 관계나 소유주 불일치나 여러분들 신문증 왜 버는지 모르는 사람들 많아요.
이거 거래할 때 신문증 왜 봐요? 딴 사람한테 넣으면 사기당하니까 그렇지.
어,이 등기부등본을 보는 기본 사항, 기본 사항을 여러분들이 스터디를 해야 돼요.
자, 여기 있는 거 지금까지 14번까지 이거 하나하나 다 스터디하려면 이거 하나당 한 시간씩 다 얘기할 수 있어요.
그러나 여러분들 유튜브 좋다는게 뭐예요? 여러분들이 어차피 스터디할 것들을 다 모아서 무엇을 알아야 되는지에 대해서 지금 알려 드리고 있는 거예요.
15번은요.
자금 조달 방식과 금리.
예, 자금 조달 방식에는 또 어떤게 있어요? 여기 여기 금리 외에 리드 타임 한도 자금 조달 출처 내가 이거를 부모님한테 받을 건지 아니면 회사 대출을 좀 받을 건지 아니면 뭐 내가 이걸로 뭘 할 건지 자금 조달을 어떻게 할 건지 그리고 그걸 하는데 기간은 얼마나 걸리는지 보증금이 얼마나 들어오고 그다음에 내가 마련해야 되는 돈의 한 돈 얼만지 이거를 미리 계산을 해 놔야 된다.
아 진짜 큰 문제가 건물을 살 때까지 들어가는 돈이랑 그다음에 유지하면서 들어가는 돈이 있어요.
근데 그거를 동시에 생각을 안 해.
뭐예요? 여러분들이 어떻게든 잔근까지만 치게 만들면.
그러면 여러분들이 중계사한테 수수료 내야 돼요.
맞아요.
잔금만 치게 만들면 돈 버는 사람들 얘기를 듣지 말라는 얘기예요.
여러분들이 어쨌거나 등기를 내 이름을 등기를 박으면 법무 수수료 내야 돼요.
세금 내야 돼요.
어쨌거나 세금은 나라에서선 그렇게 하라고는 안 하지만 어쨌거나 대출을 자설을 받으면 그 건물은 잠재적으로 은행계 될 가능성이 존재하게 되는 거예요.
그거를 이거에 대해서 우리가 장기적으로 생각을 해야 된다.
장기적으로 남자는 지르는 거 이거 하지 말란 얘기예요.
이거는 인생이 걸린 문제다.
15번에다가 체크를 해 놔야겠다.
이거 요거는이 경쟁 임차 현황은 이거는 공실이에요.
공실 그죠? 경쟁 임차 현황은 내가 20평대 사무실을 낼 거면 주변에 20평대 사무실 공실들을 봐야 될 거 아니에요.
무슨 얘긴지 아시겠죠? 근데 그게 아니라 우리가 뭐도 봐야 돼요.
주변 월세 상황.
이거는 뭐 하는데 필요 4번은 내가 맞추는데 필요한 거예요.
내가 예를 들어서 나 20평대로네 개층 사무실이 있고 1층에 카페 놓는 내가 그런 건물을 했어.
그럼 20평짜리네 개층을 보니까 20평형 때 사무실 너무 많아.
그리고 뭐 여기서 거리나 이런 거 따져 봐도 내가 어때요? 지역 특성상 봤는데 여기서 거리를 봤는데 내가 너무 그래.
뭐라 할까요? 내 건물보다 더 좋은데 있는 애들도 출퇴근하기 더 좋은 애들도 얼마 받아.
그럼 내가 받을 수 있는 뚜껑이 뚜껑이 다치잖아요, 얘가.
얘가 내가 받을 수 있는 뚜껑이 된단 말이에요.
근데 얘는 뭐예요? 주변 월세 상황은 뭐예요? 이미 들어가 있는 애들 바닥에 얘가 돼.
저게 뚜껑이고요.
얘 바닥에 여기서 주변 월세 봤는데 7만 원이면 다 차 있어.
평당 7만 원이면 다 차 있어요.
내 거보다 구린 건물도 7만 원.
이건 차 있는 애들이 있거든.
그러면 뭐예요? 내가 안 되면 7만 원에 내면은 저기 있는 애들이 여기 오겠다.
왜냐면 내 건 세 건물이니까.
그죠? 그래서 주변 월세 상황 요거는 들어가 있는 애들.
그거를 우리가 알아야 된다.
그러면 이런 것들을 어디서 알 수 있어요? 그런 거는 여러분들이 한번 스스로 찾아보세요.
이것들을 어떻게 구체적으로 하는가? 이런 것들이 여러분들이 돈 막 받고 하는 강의들 있잖아요.
그런 데서 이런 거를 하더라고요.
17번 인구성 및 동선.
이거는 제가 어디서 알게 됐냐면은 요거는 옥탑빵 보보스님이 저랑 인터뷰를 할 때 얘기를 해 줬던 거예요.
예를 들어서 출구가 1번 2번 3번 4번 있는데 아파트 단지 여기 있어.
그러면 나머지 썰렁한데 여기 있는게 여기 있는 거를 같은 가격면 이거 사라는 거예요.
왜냐면 동선이 동선이 이렇게 가니까.
근데 여기는 예를 들어서 뒤에가 산자락이야.
산자락.
그러면 다 똑같아 보이죠? 근데 여기랑 여기랑 만약에 나왔으면 같은 가격이면 그냥 길하나니까 같을 거 아니야 거의.
그럼 무조건 이거 사야 된다는 얘기야.
무슨 얘긴지 아시겠죠? 이거는 옥보수님이랑 신사인당 채널에서 인터뷰했을 때 들었던 얘기입니다.
아, 공실률 변화 데이터 요거는 발표가 됩니다.
지역별 지역별 주요 지역들은 이거 공실 변화 데이터가 발표가 돼요.
그게 이겁니다.
여기에 보면은 한국부동산원이에요.
한국부동산원의 통계조에 보면은 임대동향, 지역별 임대동향 이런데 보면 공실률이 나오죠.
예.
24년 3분기, 4분기 쭉 나옵니다.
여기서 볼 수가 있어요.
R1 19번 임대료 변화 데이터.
이거 두 개는 특성이 뭐예요?이 두 개는이 두 개 18, 19번은 이거는 시계열이에요.
시계열.
시간에 따른 변화 변화를 보자는 거예요.
여기서 임대료 보고 여기서도 왜 임대료 보고 여기서도 임대료 봐요.
시계월로 보는 이유는이 단기간 노이즈를 좀 없애고 단기간에 갑자기 여기가 막 오르고 내리고 할 수 있잖아요.
단기간 노이즈도 없애고 추세를 볼 수 있어.
그다음에 20번 매도 사유.
여러분 건물 매도하는 사람의 매도 이유가 있어요.
그거를 물어보는 이유는 뭐예요? 어, 이게 협상을 하기 위해서 협상.
여기서 알아야 되는 거는 제일 중요한 포인트예요.
기한이 있는가? 이걸 알아내는게 제일 중요해요.
매도 사유에 대해서 뭐 이게 어쩌고 집이 뭘 내가 어떻게 살아왔는데 어쩌고 이런 거 다 중요한게 아니야.
그 사람의 매도 사유에 기한이 있는가? 언제까지 해야 되는게 있는가? 그럼 뭐예요? 기한이 이미 있는 사람은 협상을 길게 가져갈수록 누가 손해요? 기한이 있는 사람은 기한이 있는 사람이 손해야.
돈 있는 사람이 손해가 아니라 기한이 있는 사람이 손해요.
무슨 얘긴지 아시겠죠? 그래서이 여부 기한이 있는지의 여부가 매우 중요하다.
언제까지 해야 되나요? 그 기한을 찍게 만드는 거.
그다음에 협상 과정에서이 사람이 어떤 기한을 찍게 만들잖아요.
그러고 나서 왜 입금 안 해 주냐고 나한테 따지게 만드는 거예요.
기한을 찍어 놓고 어 왜 안 해? 왜냐면이 사람이 기한이 있다는 거는 계획을 세운다는 거고 그 계획 이후에 뭔가들이 줄섰을 때 이게 빠그라지면이 사람 곤란해지는 거야.
이거 기한이 있는가? 되게 중요해요.
협상의 핵심은 시간 싸움에 누가 유리한가를 알아보는 거예요.
21번은 임차 계획.
여러분들이 여기까지 알아봤으면 공실률 변화랑 주변 월세 상황이랑 경쟁 임차현 이런 거를 다 알아봤으면 아 이제 여기에다가 뭘 넣도 되겠다.
음 이런 걸 알게 될 거예요.
이거 임차 계획을 좀 쉽게 하는 방법이 있어요.
주변 건물 어 탐방 그 사무실 두드리고 들어가라는게 아니라 1층에 보면은 아니면 엘리베이터 열면은 거기 다 붙어 있잖아요.
몇 층에 뭐 들어가 있고 뭐 들어가 있고 뭐 들어가 있고 뭐 들어가 있고 아이 동네 2 3 4 5층은 이런 거 넣는구나.
이거를 좀 알아보고 그럼 나도 이런 거를 좀 구해 와야겠네.
어떻게 해야 될지 그럼 아니면 아 이런 업종에는 내가 뭘 주면은 조금 이득이겠네.
딱 보면 알 거 아니에요.
딱 봤는데 2, 3, 4층에 막 미용실 들어가 있고 네일라트 들어가 있고 막 이래 그러면은 거기에 맞는 뭔가가 필요할 거고 2, 3, 4층 봤더니까 뭐 건설 디자인 뭐 이런 이런게 들어와.
그럼 그거에 맞는게 필요할 거고 그 주변에 건물을 그냥 1층에만 들어가 봐도 알 수 있는 정보들 있잖아요.
그것들 이게 12- 1번에 하나 넣게요.
아, 이거 주차 진짜 중요해요.
이거 이거 빼먹었네.
이거이 너무 중요하다.
그러니까 저도 다시 이제 건물을 산다고 생각하면서 이렇게 오고 있는데 아, 주차 빼먹었네요.
여러분들 주변에 주차되는 거 이거 해당 건물에 있지 않더라도 뭐예요? 주변에 뭐 공용주차장 근처에 있다거나 주차가 아주 수월한 지역이 있어요.
그런지 아닌지가 매우 중요한 요소가 됩니다.
이거 있으면은 임차 훨씬 잘 들어와.
그러니까 어떤 지역은 주차가 좀 빡세도이 발레프스 운영하는 분들이 계세요.
발레프스 운영하는 분들이 있으면 그분들은 그 동네 주차할 때를 다 알고 있어.
이거를 각 층마다 걷둬 가지고 발레포스 운영이 가능한데 이거는 어떻게 알 수 있어요? 그 동네가 봐야 알아.
그 동네가 보면 발레푸스 하는데 있고 거기 그 사장님한테 물어보면 돼요.
여기 건물에 운영하려 그러는데 어 얼마예요? 이거 이거 얘기해 준단 말이야요.
그다음 발레포스 비용이랑 이런 거 좀 알아봐 놓으면은 엄청 도움이 되죠.
그다음에 22번 설계 떠 보는 건데 이거 설계 뜬다는게 뭐예요? 이거 건축 사무소에다가 얘기해 가지고 설계 떠 볼 수 있어요.
만약에 여러분들이 신축할 거면 이거를 했을 때 몇 층을 올릴 수 있고 평이 얼만큼 되고 내가 임차 계획을 이거 없는 상태에서 해야 되니까 신축을 한다.
그러면 신축 내가 만약에 그냥 사서 하는 거면 필요 없죠.
근데 요거에 대해서 내가 만약에 신축할 거면 이거를 하는 분들이랑 만나서 상담해 보고 아 제가 이런 건물을 이거를 살려 그러는데 이런 경우에는 어떻게 해야 되나요? 그럼 다 상담해 줘요.
왜냐면 잠재 고객이잖아.
실제로 내가 건물을 살 생각이 있잖아요.
무료로 해 주는 경우도 있고 중계사분이 소개해 주는 경우도 있어요.
그다음에 23번 한번 살펴보겠어.
23번은 여러분들이 이제 투자를 하게 되면 매년 세금이 발생하게 됩니다.
그다음에 취득 시에도 세금이 발생하게 돼요.
그다음에 준조세도 올라가게 돼요.
그래서 여러분들이 각종 세금과 매년 발생하는 재산세 그 외에 무슨 도로 점용류 뭐 이런 거 나옵니다.
는 요금들도 나오게 되고 그런 세금이랑 중조세 비용을 내가 임차인에게 전가할 건지 아니면 내가 뭐 어떻게 할 건지 그거에 대해서 비용을 알아보고 계획을 세워야 된다는 거예요.
그래서 24번 그다음에 이제 이거예요.
개발 호재 뭐 그런 거 있잖아요.
호지 이용 계획이나 뭐 개발 계획 이런 거의 2단계 지나서 이게 필요한 거 같아요.
왜냐면 그 동네가 이거는 다 가격이 반영이 돼 있거든요.
근데 그중에서 이런 이런 작은 것들 이런 것들 때문에 가격 차이가 나는 거예요.
25번 행정 절차나 법에 대한 거 뭐 각종 조례 지역마다 또 다른 것들이 있어.
거기 살려고 이제 마음을 먹잖아.
그 보면은 같은 용도라도 용적률이 여긴 얼마고 저기는 얼마고 뭐 아니면 뭐 광고판 설치하는 것도 여기는 어떻고 저기는 어떻고 소재에 따라서 용적률을 또 다르게 주기도 하고 어떤 업종에 대해서 특례를 주기도 하고 취득세도 다르고이 각종 이재 행정적인 이유나 법률적인 이유로 뭐 업종이 제한될 수도 있고 그다음 건축을 위해서라도 어떤 행정 절차에 대해서 대응을 어떻게 할 건지 민원이 발생하면 어떻게 할 건지 그 이거 행정법 민원 뭐 이런 거 이거 아니면 이거 어디 맡길 건지 그런 것들에 대해서 내가 직접 하면은 는 괜찮지만 또 넣으면 비용이에요.
그게 25 번째입니다.
26 번째 거시 경제입니다.
이런 걸 봐야 된다고 그런 거 있잖아요.
거시 경제 다 보는게 아니라 세 가지만 보면 돼요.
금리, 환율, 물가.
이거 뭐냐면은 이게 환율이 수익 물가에 영향을 미치잖아요.
이 물가 때문에 금리가 영향잖아요.
그래서 금리, 환율, 물가이 세 가지를 좀 봐 줘야 되는 거 같아.
왜냐면 공실라는 건이 앞에 걸 맞춰 놓으면은 언젠가는 내 거에 들어올 수밖에 없어.
왜냐면 내가 뭐도 봤어요.
지금 바닥도 받고 뚜껑도 받고 그 거기서 어떤 뭐 주차라든지 아니면 지역 특성도 다 살펴봤기 때문에 내 거는 맞춰질 수밖에 없는 건 아니지만 맞춰질 가능성이 매우 높아요.
내가 그 기간을 버티는 동안 할 수 있는 건 뭐예요? 그거를 봐주는게이 거시 경제.
이 변수에서 거시 경제를 내가 움직일 수 있어요.
거시 경제 다 못 움직여.
그럼이 거시 경제가 나한테 짓눌렀을 때 최악의 상황에서 내가 버틸 수 있는 시나리오에 대해서 알아볼 필요는 있죠.
그거를 은행들은 뭐라 이거 스트레스 테스트라 그래.
내 개인적인 차원에서 스트레스 테스트를 할 필요가 있다는 거예요.
아, 이런 경우에 어떻게 되는지.
27번이 이겁니다.
매도 전략.
이거 여기까지 왔는데 매도 전략을 할 때는요.
여러분들이 이거예요.
아까 초반에 제가 이런 얘기를 했어요.
누가 호구인지 모르면은 당신이 호구다.
매도 전략은 한 명만 물면 돼요.
제가 한 얘기가 아니고 중개사분들이 이런 얘기를 하더라고.
한 명만 물면 된대.
그다음에 모든 건물을 살려 그런 사람은 다 자기 머릿속에 시나리오가 있대요.
이런 거 다 아무리 알려줘도 아니야.
고려 안 해요.
뭐냐면 아, 저는 집에서 가까운 거 사려고요.
가 봐야지 내가 건물이 있는지 알잖아요.
여기 항목에 그거 있어요.
근데 그 사람은 그 항목을 원해.
그 우리가 이거를 갖고 그걸 주면 되는 거야.
이거 다 하면 얼마나 귀찮아요.
어떤 사람은 이것만 봐요.
중개인이 물어봐 어떤 거 원하세요? 저는 그냥 따박따박 월세 나오는 그런 건물을 하고 싶어요.
그러면 땅값 좀 높고 연면적당 단값 좀 안 좋더라도 월세 빡세에 맞춰 가지고 이거 괜찮은 거 하면은 거래가 될 거 아니에요.
그다음에이 중에 몇 개 이제 맞는게 있을 거 아니냐.
이런 것 중에 이거에 전부 다 맞는게 매물이 흔할까요? 흔하지 않죠.
그런 얘기 해요.
아, 여기 뷰가 좋고요.
여기 뷰가 좋고 신축이고 가시성도 좋아요.
그리고 3번을 얘기를 하는 거야.
그러면 어떻게 돼요? 그 그 사람 입장에서는 본 뇌물 중에 그 사람들 마음에 다 답이 있잖아요.
어차피.
그죠? 그래서 어떤 사람에게 어떻게 팔 것인가에 대해서 좀 플랜이 있어야 된다는 거죠.
이분이 좀 연세가 있어 가지고 시세 차액을 보기에는 좀 기대 여명이 짧아요.
그런 분 같은 경우는 어 수익률로 가는 것이 나쁜 선택은 아니죠.
뭐 아니면 자기가 자기 사무실 쓰려 그래.
자기 사무실 쓰려 그러면은 이런 거 다 필요 없죠.
그 사무실 근처에 사무실 쓰는 사람이 하면은 이거 무슨 상관이야.
그 사람은 직원들이 이탈해 버리는데.
그래서이 매도 전략에 대해서이 한 명을 내가 어떻게 건물주는 뭐 분산돼 있는 경우도 있지만 한 명이잖아요.
그 내가 어떤 사람들을 넣어서 어떻게 팔아야겠다.
얼마에 팔아야겠다.
얼마에 팔면 그 사람도 설득할 수 있겠다.
그런 거죠.
그래서 27번 매도 전략까지.
그래서 사실 28개였는데 제가 아까 전에 이거 주차 빼먹는 바람에 이거 이거 빼먹는 바람에 이게 사실 28번이죠.
그래서이 28가지 생각거리 어 실제 건물주가 되려면 챙겨야 되는 것들을 오늘 어 쭉 알려 드렸는데 만약에이 중에 내가 공부를 해야겠다 이러면은 어 공부를 할 수 있는 거고 이거 다 검토하는데 얼마 걸려요? 아 일주일 좀 넘게 걸리는 정도예요.
왜냐면 가보고 산 찍고이 현황 살펴보고 뭐 이거 보고 그 동네 이것이 데이터 좀 보고 주차 있는지 보고 뭐 하는데 오래 안 걸려요.
이게 많은 거 같죠? 한 일주일도 안 걸려.
근데 내 인생의 모든 돈을 다 때려 넣는데 이거 일주일도 안 는다는 건 말이 안 되잖아요.
그리고 이거는 정말 기초적인 부분이 기초적인 부분이고이 정도는 대부분 건물 사는 사람들을 합니다.
그래서이 정도도 안 보는 사람들이 바로이 매도 전략에 대상이 된다는 거예요.
부동산 거래는 돈을 벌려고 하는 경우 있잖아요.
근데 어떤 경우에는 그 내가 유동성이 필요해서 돈으로 바꾸려 하는 거래들도 있거든요.
내가 만약에 돈을 벌려고 부동산을 하는 거면 돈을 벌려고 하는 부동산이 아닌 경우가 있어요.
아, 그런 경우 있어요.
여기에 내가 취미로 어떤 카페를 하고 싶어.
아니면 나는 그냥 여기에 어떤 나의 트로피 같은 그런 거죠.
그런게 아니라 내가 진짜 돈을 벌려고 투자의 목적으로 하는 거면은이 정도는 진짜 제발 좀 체크를 해야 된다는 거지.
이 정도는.
이거를 아주 쉽게 하는 사람도 쉽다는 거예요.
근데 저는 이거를 하는데 돈을 너무 많이 깨먹었어.
만약에 어디서 부동산 강의를 한다 그러면 이런 기본적인 것들은 좀 생기고 하면은 좋겠다.
건물은 거래가 적어요.
그러니까 예를 들어서 한 길이 있잖아요.
길이 있잖아요.
그러면 얘랑 얘랑 얘랑 이게 세 개가 가치가 다 무조건 같지가 않아요.
뭐 예를 들어서 이만큼만 상업 구역이 껴 있어.
그러면 이게 필지가 생긴 모양에 따라서 땅의 평단 가치가 달라요.
같은 도로변에 있다고 해도 그런 특성이 있기 때문에 가격 외곡이 언제든지 있을 수 있고 선택이 잘못되면은 회복이 좀 어려워요.
