초보도 쉽게 배우는 경매 입찰가 계산부터 낙찰 노하우 완전정복!

경매 초보, 왜 누구는 성공하고 누구는 실패할까?

경매로 돈을 벌고 싶지만 어디서부터 시작해야 할지 막막한 사람들을 위해 성공하는 초보와 실패하는 초보의 차이점을 알려줄게.

1. 목표 의식: 돈을 벌기 위해 공부하는가, 공부를 위해 공부하는가?

• 실패하는 초보: "경매 공부하러 왔어요." (공부 자체에 목적)
• 성공하는 초보: "돈 때문에 경매 공부하고 있어요." (돈을 버는 것이 명확한 목표)

성공하는 초보는 공부하는 모든 과정이 돈을 벌기 위한 수단임을 명확히 인지하고 있어. 그래서 필요한 만큼만 공부하고 바로 실행에 옮기지.

2. 실행력: 공부만 하는 사람 vs. 배우고 바로 하는 사람

• 실패하는 초보: 공부는 100만큼 하는데 실행은 10밖에 안 해. 그러니 경험치가 3밖에 쌓이지 않아. 결과적으로 "내가 모르는 뭔가 더 있는 거야"라며 비법만 찾아 헤매거나 포기해 버리지.
• 성공하는 초보: 공부 30, 실행 30, 분석 30. 이렇게 균형 있게 진행해서 경험치를 쌓아. 한두 번의 폐찰에도 포기하지 않고 "돈 버는 데 필요한 거면 해야지"라며 꾸준히 실행하지.

실행이 쉬워지면 효율도 올라가. 처음엔 어렵던 임장도 익숙해지면 에너지가 덜 들고, 결국 동기 부여도 잘 돼서 선순환 구조를 만들 수 있어.

3. 마인드셋: 답을 찾는 자 vs. 답을 만드는 자

• 실패하는 초보: 누군가 비법을 알려주길 기다려.
• 성공하는 초보: 스스로 답을 만들어.

경매의 답은 찾는 게 아니라 만드는 거야. 남이 알려주는 비법만 기다리지 말고 직접 부딪히면서 답을 찾아나가야 해.

경매 입찰가 계산: 매도가, 순수익, 비용을 알아야 해!

입찰가를 정하려면 이 세 가지를 알아야 해.

1. 매도가 (시세 조사):

   • 공시지가 활용: 공시지가의 126%에 일정 금액을 더하면 매매가 근처 시세를 예측할 수 있어. (예: 수도권 빌라는 공시지가 * 126% + 3천만 원)
   • 실거래가 조사: 디스코, 부동산 플래닉 같은 사이트에서 입지, 연식, 면적 등이 비슷한 물건의 실거래가를 비교해봐.
   • 주변 시세 비교: 네이버 부동산 등에서 현재 나와 있는 매물 가격과 비교해서 경쟁력 있는 가격을 파악해.

2. 순수익: 매도가에서 낙찰가, 비용을 제외한 금액이야.

3. 비용: 취득세, 법무비, 수리비, 명도비, 대출 이자, 중도상환 수수료 등을 고려해야 해.

이 세 가지를 계산해서 내가 얼마에 입찰해야 얼마의 수익이 나는지 파악하고 입찰가를 결정해야 해.

낙찰 확률 높이는 노하우: 남들이 가지 않는 길을 가라!

• 욕심은 금물: 처음부터 몇천만 원씩 벌려는 욕심은 금물이야. 현실적인 수익을 목표로 해야 해.
• 경쟁자 줄이기: 남들이 다 좋아하는 물건(신축, 역세권 등)만 노리지 말고, 구축이나 비역세권, 빌라 등 남들이 잘 가지 않는 물건도 고려해봐.
• 유찰 타이밍 활용: 신권에서 한 번 유찰된 2차에서도 수익이 나는 물건이 많아. 시세 조사를 제대로 해서 2차 입찰도 적극적으로 고려해봐.
• 시세 조사 정확도: 아파트 시세 조사가 쉽다고 방심하지 말고 정확하게 조사해야 해. 잘못된 시세 조사로 인해 손해 보는 경우가 많아.

권리 분석 함정 피하기: 사소한 실수로 보증금을 날리지 마!

• 근로복지공단 압류: 임금 채권은 누구보다 먼저 배당받기 때문에 대학력 있는 임차인이 있어도 보증금을 인수해야 할 수 있어.
• 배당 요구 종기일: 배당 요구 종기일을 놓치면 임차인이 배당을 못 받아 낙찰자가 보증금을 인수해야 해.
• 입찰가 0 하나 더 쓰기: 실수로 입찰가에 0을 하나 더 써서 보증금을 날리는 경우가 있어. 입찰표에 X 표시를 해두는 습관을 들이자.
• 선순위 전세권자: 선순위 전세권자가 배당 신청을 하면 소멸하지만, 전세권자이면서 대학력 있는 임차인인 경우 판례에 따라 대항력이 인정될 수 있으니 주의해야 해.

입찰 준비물 및 절차: 당황하지 않고 침착하게!

• 전날 준비: 입찰표 작성, 신분증, 도장, 입찰 보증금(수표 한 장으로 미리 준비)
• 당일 준비: 법원 도착 전 경매 물건 취소 여부 확인, 경매 정보지 챙기기, 입찰 봉투 작성
• 입찰 절차: 입찰 봉투 제출 → 입찰자 수취증 받기 → 개찰 기다리기 → 낙찰 또는 폐찰

명도: 점유자를 만족시켜 내보내는 기술

• 핵심: 점유자를 적당히 만족시켜 내보내는 것.
• 순서:
  1. 사건 기록 열람: 점유자 연락처 확인
  2. 점유자 연락: 관리사무소 통해 연락하거나 직접 방문
  3. 첫 만남: 점유자 상황 파악 및 대화 (대리인으로 소개하면 협상 용이)
  4. 잔금 납부 및 인도 명령 신청: 법무사 통해 진행
  5. 내용 증명 발송: 월세 발생, 강제 집행 가능성 고지
  6. 인도 명령 결정문 송달: 점유자에게 심각성 인지시킴
  7. 협상 시도: 강제 집행 비용 대신 이사비 지급 제안
  8. 강제 집행 신청 (최후 수단): 협상이 안 될 경우 진행

경매 예정 물건 투자: 남들보다 먼저 기회를 잡아라!

• 경매 예정 물건: 경매 개시 결정 등기가 되어 있지만 아직 매각 기일이 잡히지 않은 물건.
• 투자 방법: 경매 신청 채권자의 돈을 대신 갚아주고 경매를 취하(취소)시키는 조건으로 소유주와 싸게 매매하는 것.
• 찾는 방법: 유료 경매 사이트나 온비드에서 검색 가능.
• 주의사항:
  • 임의 경매 물건만: 강제 경매는 낙찰자 동의가 필요해 복잡함.
  • 권리 관계 복잡하지 않은 물건: 전체 채권 금액이 매수하려는 금액보다 작은 물건 선택.
  • 공인중개사, 법무사와 함께 계약: 안전하고 전문적인 거래를 위해 필수.

공매 투자: 경쟁 적고 편하게 돈 벌 수 있는 기회!

• 장점:
  • 경쟁 적음: 경매보다 물건 수가 적고 절차가 불편해 참여자가 적어.
  • 편리함: 인터넷으로 입찰 가능, 보증금 계좌 이체로 간편.
• 종류: 압류 재산 공매, 신탁 재산 공매, 국유 재산, 수탁 재산, 유입 재산, 공유 재산 공매 등.
• 초보 추천: 국유 재산, 수탁 재산 등 권리 분석, 명도, 민납 관리비 부담이 없는 물건.
• 온비드 활용: 공매 물건 검색 및 입찰은 온비드 사이트에서.

경매 강의 선택 가이드: 제대로 배우고 빠르게 실행하라!

• 혼자 공부 vs. 강의: 실행력과 결단력이 있다면 혼자 공부해도 되지만, 평범한 사람이라면 강의를 듣는 것이 효과적.
• 좋은 강의 기준:
  • 피드백 가능: 입찰할 물건에 대한 피드백 및 조언을 받을 수 있어야 함.
  • 실행 중심: 이론뿐 아니라 실제 투자 과정(명도, 매도 등)을 디테일하게 알려주는 강의.
  • 초보 맞춤: 아파트, 빌라 위주로 세금, 공매까지 포함된 강의.
  • 소수 정예 오프라인 강의: 질문 용이, 동기 부여, 함께 임장 등 실행력 향상에 도움.
  • 경험 많은 강사: 고수보다는 초보의 어려움을 이해하고 도와줄 수 있는 강사.

결론적으로 경매는 공부만 해서 되는 것이 아니라, 꾸준한 실행과 경험을 통해 실력을 쌓아야 돈을 벌 수 있는 분야야. 처음에는 작게 시작하더라도 포기하지 않고 꾸준히 노력하면 분명 좋은 결과를 얻을 수 있을 거야.