주차빌딩 입구 낙찰 성공기, 부동산경매 필수 전략 공개!
일산 대화역 주차빌딩 경매 물건 분석
안녕하세요! 부동산 경매 채널 "꿈 구경꾼"입니다. 날씨가 많이 추워졌는데 다들 잘 지내고 계신가요? 오늘은 여러분과 함께 흥분될 만한 특별한 경매 물건을 가지고 왔습니다. 바로 일산 대화역에 위치한 근린생활시설인데, 무려 6번이나 유찰되고 한 번은 미납까지 된 사건입니다.
물건 정보
- 위치: 일산 대화역 근처
- 종류: 근린생활시설
- 면적: 전용 56평
- 최저가: 6,400만 원 (56평에 6,400만 원이면 정말 파격적이죠?)
현장 답사
현장에 가보니 대화역 5번 출구 바로 옆에 있는 건물이었어요. 사람들도 많이 다니는 상권인데, 건물 자체도 사우나, 교회, 렌터카, 양꼬치집, 편의점 등 다양한 업종이 입점해 있어 활기찬 모습이었습니다.
그런데 이 건물의 1층에 있는 업종들을 보면 콩나물국밥집, 감자탕집 등 유동인구가 많아야 잘 되는 곳들이 많더라고요. 간판이나 썬팅지를 보니 오랫동안 영업해 온 듯 보였는데, 이는 그만큼 상권이 좋다는 증거겠죠.
충격적인 반전!
도면을 자세히 살펴보니 뭔가 이상한 점을 발견했습니다. 우리가 생각했던 56평의 상가는 바로 이곳이 아니었습니다.
바로 이 주차 빌딩의 입구, 차단기가 있는 부분이 경매로 나왔던 것입니다!
이곳이 전유부분으로 낙찰받으면, 앞으로 이 주차장은 전부 낙찰자의 소유가 되는 거죠. 즉, 이 주차 빌딩은 이 땅 없이는 제대로 사용할 수 없는 건물이 되어버린 것입니다.
알박기 물건의 탄생
이 물건은 2016년에 경매가 시작되어 2017년에 낙찰되었는데, 당시 입찰자가 4명이나 있었습니다. 과연 이들은 '알박기'에 성공했을까요? 아니면 다른 목적으로 낙찰받았을까요?
경매인이라면 이런 물건을 보면 흥분하지 않을 수 없죠. 우리의 권리라면 당당하게 주장해 볼 수 있지 않을까요? 협상의 기본은 상대방의 위치와 나의 권리를 아는 것에서 시작합니다.
주차 빌딩의 비밀
왜 이렇게 좋은 상권에 주차 빌딩을 지었을까요? 단순히 주차장으로 돈을 벌려는 목적만은 아닙니다. 도시 계획에서는 땅의 용도를 정해놓는데, 이 주차 빌딩이 있는 땅은 '주차장 부지'입니다.
하지만 주차 빌딩을 지을 때는 지구단위계획에 따라 총 연면적의 일정 비율은 근린생활시설로 이용할 수 있도록 허용합니다. 이는 건물주가 주차 빌딩을 짓도록 유도하고, 수익성은 근린생활시설과 주차비로 충당하게 하려는 지자체의 장려책입니다. 그래서 보통 주차 빌딩 1층에는 임대가 잘 되는 근린생활시설을 배치하고, 높은 층은 주차장으로 이용하는 경우가 많습니다.
낙찰자의 운명은?
그렇다면 이 물건을 낙찰받은 사람은 어떻게 되었을까요?
이 물건은 1층부터 4층까지는 근린생활시설과 주차장이 혼재되어 있고, 5층부터 9층까지는 주차장으로만 사용되는 유료 주차장이었습니다. 중요한 것은 2층부터 9층까지 주차장을 이용하려면 낙찰받은 전유부분을 통과해야 한다는 점입니다.
핵심은 이 전유부분으로 등기된 주차장 출입구가 과연 공용부분인지, 아니면 전유부분인지 구분하는 것입니다.
대법원 판례에 따르면, 공용부분을 전유부분으로 등기한 경우 그 등기는 무효로 간주됩니다. 공용부분인지 전유부분인지를 나누는 기준은 구조상 및 이용상의 독립성입니다.
- 구조상 독립: 벽으로 막혀 있거나, 바닥에 명확한 표시가 있어 누가 봐도 구분되는 경우입니다.
- 이용상 독립: 해당 부분은 오직 소유자만 이용할 수 있고, 다른 사람의 출입이 제한되는 경우입니다.
이 사건의 주차장 입구는 앞뒤로 통로가 있고, 바닥에 특정할 수 있는 표시가 없는 경우였습니다. 따라서 구조상 독립성을 인정받기 어렵습니다. 또한, 다른 차량들도 자유롭게 통행하는 것으로 보아 이용상 독립성도 인정받기 어렵습니다.
관리규약의 중요성
이런 경우, 집합건물 관리규약을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 관리규약에는 공동시설물의 이용에 대한 내용이 명시되어 있습니다.
이 건물의 관리규약을 확인해보니, 주차장 진입로는 '공동시설물 및 상용시설물'로 명시되어 있었습니다. 즉, 이 주차장 입구는 구분 소유자들이 합의한 공용시설이라는 것입니다.
따라서, 비록 전유부분으로 등기되었다 하더라도, 이는 집합건물의 전체 공용부분에 해당하며, 전유부분으로 등기된 것은 무효라는 판결이 나왔습니다. 경매 절차를 통해 소유권을 취득했더라도 그 등기는 무효가 되는 것입니다.
낙찰자의 실패와 교훈
결론적으로, 이 물건을 낙찰받은 사람은 '알박기'나 상가 활용이라는 목적을 달성하지 못했습니다. 오히려 소송을 통해 부당이득을 청구하려 했지만, 법원에서는 해당 부분이 공용부분에 해당하며 등기가 무효라고 판결했습니다.
이 사건은 우리에게 다음과 같은 중요한 교훈을 줍니다.
- 경매 물건의 권리 분석 시, 집합건물의 경우 관리규약을 반드시 확인해야 합니다.
- 구조상 및 이용상 독립성이 없는 공용부분은 전유부분으로 등기되어 있더라도 무효일 수 있습니다.
- 섣부른 '알박기'나 독점적 이용 시도는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 오히려 큰 손해를 볼 수 있습니다.
경매 절차 중 문제 발생 시 대처법
만약 경매 물건을 낙찰받았는데, 이러한 문제가 발생할 가능성이 있다면 어떻게 해야 할까요?
- 잔금 납부 후 배당이 나가기 전에 경매 절차 중지를 신청하세요. 해당 부분이 전유부분인지 공용부분인지 판결이 날 때까지 절차를 멈추는 것입니다.
- 만약 공용부분으로 판결이 나면, 경매 절차 취소를 요청하고 납부한 잔금을 돌려받아야 합니다. 이는 매매 계약 해지와 같은 효력을 가집니다.
- 배당이 이미 나간 후라면, 배당받은 사람들을 상대로 부당이득 반환 청구 소송을 제기해야 합니다.
마지막 팁
이 물건의 소유자는 다른 저당이 없는 상태에서 단 3,700만 원의 채권으로 경매가 신청되었습니다. 5,000만 원짜리 물건을 경매로 넘긴다는 것은 상식적으로 이해하기 어렵습니다. 또한, 소유자가 적극적으로 대응하지 않았다는 점도 이 물건의 가치가 없었음을 시사합니다.
경매는 단순히 싸게 사는 것만이 전부가 아닙니다. 올바른 권리 분석과 철저한 조사를 통해 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 앞으로도 "꿈 구경꾼" 채널에서 유익하고 실질적인 경매 정보를 제공해 드릴 테니 많은 기대 부탁드립니다!