부동산 불패 신화? 착시였음을 김나영 작가가 밝힌다!
네러티브, 집값, 그리고 버블: 로버트 실러에게 배우는 이야기의 힘
네러티브가 왜 중요할까?
사람들이 어떤 것에 대해 이야기하고, 그 이야기가 매력적으로 들릴수록 우리는 더 끌리게 돼. 마치 바이러스처럼 이야기가 퍼지면서 사람들의 마음을 사로잡고, 결국에는 과열을 만들고 가격이 오르락내리락하게 만드는 거지. 로버트 실러라는 경제학자는 이런 '이야기' 즉, 네러티브가 시장을 어떻게 움직이는지 연구했어.
로버트 실러, 버블을 두 번이나 맞춘 남자
실러는 2000년 IT 버블과 2006년 부동산 버블을 정확히 예측해서 유명해졌어. 그는 사람들이 왜 주식은 오르락내리락하는데 집값은 계속 오를 거라고 생각하는지 궁금해했고, 이를 파헤치기 위해 여러 지표를 만들었지.
집값, 정말 계속 오를까?
우리나라도 서울 아파트 가격이 계속 오르고 있다는 뉴스를 많이 봤을 거야. 하지만 실러의 연구에 따르면, 136년 동안 미국의 집값은 물가 상승률을 제외하면 실제로는 두 배 정도밖에 오르지 않았대. 대부분 물가 상승분이었던 거지.
주식 vs. 부동산: 누가 더 많이 올랐을까?
물론 집값도 많이 올랐지만, 주식은 훨씬 더 많이 올랐어. 배당금을 재투자하면 실질적으로 7,500배나 올랐다는 연구도 있어. 하지만 집값도 임대 수익률까지 고려하면 주식과 비슷하게 올랐다는 분석도 있어.
우리나라 집값은 어떨까?
우리나라 전국 집값은 물가 상승률을 빼면 오히려 떨어졌지만, 서울은 86년부터 실질적으로 2.25배 올랐고, 명목으로는 9배나 올랐대. 특히 강남 같은 곳은 훨씬 더 많이 올랐지.
네러티브가 버블을 만든다!
실러는 버블이 생기는 이유가 '비이성적 과열' 때문이라고 말했어. 그리고 그 비이성적 과열의 원인이 바로 '네러티브', 즉 사람들이 만들어내는 이야기라는 거지. "지금 안 사면 나중에 못 산다", "부동산은 불패다" 같은 이야기가 퍼지면서 사람들은 더 사고 싶어 하고, 결국 가격이 오르는 거야.
집값 버블을 재는 '온도계'
실러는 사람들이 집값 버블을 판단할 수 있도록 '온도계' 같은 지표들을 만들었어.
- 소득 대비 집값: 내 소득으로 집을 사려면 몇 년을 모아야 하는지 보는 거야. 우리나라 서울은 평균 10.5배인데, 2021년에는 19배까지 올랐었어.
- 가격 대비 전세가율: 집값 대비 전세 가격을 보는 건데, 미국은 2006년 버블 때 역사 평균보다 33% 높았지만, 우리나라는 9% 정도 높아.
- 사람들의 이야기: 주변에서 집값 이야기를 얼마나 많이 하는지, 그리고 앞으로 집값이 오를 거라고 예상하는 사람이 얼마나 많은지를 보는 거야. 한국은행에서 매달 조사하는데, 최근에는 오를 거라고 예상하는 사람이 많아졌어.
- 신뢰할 수 있는 상승인가? 거래량이 늘면서 가격이 오르는지를 보는 거야. 거래량 없이 호가만 오르는 건 신뢰하기 어렵지.
결론: 네러티브를 조심하고, 스스로 판단하라!
결국 집값은 네러티브에 의해 과열될 수 있고, 그 과열은 오래갈 수 있어. 하지만 실러는 위험을 없애는 것이 아니라, '온도계'를 통해 현재 상황을 파악하고 스스로 판단하라고 말하고 있어. 주변 사람들이 하는 이야기에 휩쓸리지 말고, 객관적인 지표들을 보면서 신중하게 결정해야 한다는 거지.