우리나라는 DSR로 이렇게 운영 관리가 되는 나라인데 DSR 적용되는 대출이라는 것이 가게 대출 2,000조원 중에서 이것도 충격인데요.

 900조원밖에 없습니다.

 45%만 DSR 적용을 받고 있는 거예요.

 그럼 55%는 이제 DSR 적용을 좀 안 받고 있는 거다.

 그렇게 보시면 되거든요.

 그런 부분을 생각해 보면은 어 이것이 좀 심각하죠.

 [음악] 안녕하세요.

 최부심입니다.

 정책 대출 때문에 부동산 시장이 강세로 갔다 그런 말씀 많이 드렸었는데요.

 한국은행이 관련해서 자료를 냈습니다.

 우리나라 주택 정책금융 현황과 평가라는 보고서인데 좀 풀페이퍼 보고서지만은 그거를 요약을 해서 보여 드리겠습니다.

 핵심 차트 중심으로.

 현재 정책 금융이라고 하는 거는 금액이 충격적인데 1248조원이고 우리나라 전체 GDP의 52% 수준에 육박한다.

 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

 그러니까 일단 여기서 한번 충격받는 겁니다.

 이게 얼마나 올라갔냐면은 15년도에는 31% 정도였는데 30%에서 지금 52%까지 올라갔습니다.

 근데 정책 금융이 규모는 커버이지만 결국 대출과 보증인데요.

 그중에서 특히 영향을 주는 거는 대출입니다.

 대출만 놓고 보면은 요게 315조원입니다.

 그리고 23, 24년에 굉장히 이렇게 뾰족하게 올라가잖아요.

 그래서 2023, 2024에 윤석열 정보 때 확실하게 많이 올라가긴 했는데 문재인 정부 때도 16년부터 17, 18, 19년부터 굉장히 가파르게 상승을 했습니다.

 그래서 150조원 언절이었던게 240조까지 갔다가 이제 윤서 정부 거치면서 315조까지 올라간 거고요.

 어, 주택 담보 대출이랑 전세 대출 중심으로 구성이 되어 있다 이렇게 보시면은 되겠습니다.

 그리고 보증의 경우에는 보증은 직접적으로 돈 나가는 건 아니지만 신용을 보증을 통해 가지고 민간 금융을 육성시키는 방식이 되는 건데 보증은 600조원 정도 됩니다.

 그럼 어디다 보증하고 있냐? 전세대출 보증.

 은행에서 전세대출 빌릴 때 그거에 대해서 보증해 주는게 143조원이고요.

 그리고 보증금 반환 보증.

 이거는 전세보증 반환 보험을 팔고 있지 않습니까? 거가 144조 합쳐서 약 300조원이 전세 관련 보증이 되겠고요.

 그리고 주택 구입에 대한 보증 이거가 154조 정도 되고 그다음에 주택 연금으로 한 140조 정도 이렇게 사용을 하고 있습니다.

 그리고 정책 대출은 결국 주근공 주도보 두 군데서 하고 있는 거니까 주근공 주도보 중심으로 가고 있다 이렇게 보시면 될고요.

 그리고 정책 대출은 확실히 그래서 금융이나 기재부 중심이다라고 보시면 되겠습니다.

 주근공 비중이 좀 더 많아요.

 주도보다는.

 근데 이런 걸 하면은 무슨 문제가 있냐에 대해서 하느니 보고서를 낸 이유는 근본적으로요 파란색인데 정책금융 공급 기관이 정책 금융을 가게에다가 많이 뿌리게 되면은 그러면 주택 시장은 주택 가격 상승 요인으로 작동하더라 이런 거고요.

 금융 기관은 리스크 관리를 할 필요가 없어지는 겁니다.

 정책 금융이 나오는 거니까.

 그러니까 금융 기간 스스로 리스크 관리를 해야 되는데 정책 금융의 도관체가 되어서 그냥 정책금 얼마 그러면 어 얼마 하겠습니다 하고 가기 때문에 이것이 유인이 안 되는 거죠.

 그리고 가게는 이런 방식으로 정책 금융을 빌리면은 뭐 자기가 소득 대비라든가 여러 가지 DSR 규제로부터 자유로운 부분이 생기기 때문에 가게부채가 증가하고 이런 문제가 생기고 결국엔 이게 다 정부 재정으로 나가는 거니까 정부 재정 부담이 증가하도록 되어 있습니다.

 현재 정책 금융에서 제일 큰 문제라고 제가 보는 거는 전세 대출 보증인데 전세 대출과 전세 대출 보증입니다.

 근데 전세 대출의 경우에는 모르겠어요.

 그냥 어느 정도 익스큐즈 할 수도 있다고 생각하지만 왜냐면 서민 전세로 나가는 프로그램이니까 전세 대출 보증 그러니까 민간은행 해 주는 거는 보증을 과연해야 되냐 이런 생각이 있거든요.

 보시면 전세 대출 보증을 해 준요 5억 원이란 숫자가 전체 전세 수도권 전체 전세의 90% 가격입니다.

 그러니까는 지금 5억 전세가 되면은 매매가가 한 10억 된다는 거잖아요.

 그렇기 때문에요 수도권 기준으로 보면은 5억 전세라는 것이 상위 어 10% 제외하원는 다 된다는 거예요.

 그러니까 전세 대출 보증 5억이 얼마나 파워풀하냐 이거를 알 수가 있을 것 같고요.

 그래서 요렇게 가파르게 올라오는 것을 보실 수가 있습니다.

 비도권의 경우에 5억은 97.

8%니까 8%니까 전세대출 보증 5억을 해 준다는 거는 최대 상한이 여기서 지금 4억이거든요.

 4억만 하더라도 98%니까 비슷권 지역에서 전세보증은 98% 다 커버한다.

 뭐 사실상 다 커버한다이 말이 되는 거겠죠.

 그리고 주택 담보 대출이 나가지 않습니까? 디딤돌로 이제 담보 대출 포함해 가지고 여러 가지가 나가는데 보시면은 소득 수준 기준으로 원래는 어 일반 상품 6천만 원까지였는데 소득이 최근 들어서는 부부합산 2억 원까지 해 주고 있는데요.

 부부합산 2억 원이라는 그 2억 원이라는 소득은 어 소위 소득 96% 구간입니다.

 그러니까 상위 4% 이내자들이 정책 대출을 받는 거거든요.

 원래 정책 대출은 좀 저소득층을 위해서 보시면 6천만 원이 왜 세팅됐냐면은 이게 52% 정도 되는 소득 극이 되는 건데 통상 60% 이하 그러니까 결국 소득 상위 40%를 배제한이 60% 가구를 대상으로 그동안 주거복지 차원에서 정책 금융을 써 봤는데 윤정부 기간 동안에는 상위 소득자를 대상으로 정책 대출을 많이 풀어 주게 되면서 대출이 폭증을 했습니다.

 주택 가격은 일반 상품이 5억이고 최대 상한이 9억인데 9억이면은 수도권 기준으로는 93% 가격이 되는 거거든요.

 그러니까 매우 완화적이죠.

 그리고 이것의 근본적인 문제는 우리나라는 DSR로 이렇게 운영 관리가 되는 나라인데 DSR 적용되는 대출이라는 것이 가게 대출 2,000조원 중에서 이것도 충격인데요.

 900조원밖에 없습니다.

 45%만 DSR 적용을 받고 있는 거예요.

 그럼 55%는 이제 DSR 적용을 좀 안 받고 있는 거다.

 그렇게 보시면 되거든요.

 그런 부분을 생각해 보면은 어 이것이 좀 심각하죠.

 그래서 그 55에서 제일 큰 비중이 중도금 대출이고 이게 한 14% 정도 되는 거고 그다음에 전세 대출 10% 전세 대출 10%도 DSR 적용이 안 되는 거고 정책 대출도 벌써 짧은 기간에 급격히 올라가 가지고 5.

6%거든요.

 가게 신용 대비해서 주택 관련 대출 비중이 원래 17%에서 지금 28%로 더블이 났는데 이렇게 더블 났다는 거는 결국 가게 신용보다는 정책 금융이 확실하게 많이 나갔다는 거가 되는 거고요.

 문재인 정부, 윤사결 정부 양 정부를 거치면서 정책 금융이 가파르게 증가를 했고 그것이 가게 이동성 증가로 이어졌습니다.

 우리나라가 가게 대출 DSR 적용 관리를 받고 있는데 중금 대출 그다음에 전세 대출, 정책 대출 합치면은 거의 30% 정도 되는 건데 가게 대출에 한 600조 정도 되는 거잖아요.

요 600조가 DSR 미적용 받고 있는 대출이 되겠습니다.

 그래서요 DSR 미적용 받고 있는 대출로 인해서 우리나라가 DSR이 완벽하게 도입됐냐 보면은 그렇게 보기 어렵거든요.

 그래서 이런 부분으로 인해 가지고 여기서 빵꾸가 나고 있다는 것이 한의 주요 리포트가 되겠습니다.

 어 23년에 정책 대출 40조 늘면서 매매가 상승이 기여했다는 그런 실증 분석이 있었고 그런 과정에서 국가 기간은 부실화되고 있습니다.

 어 주택 도시 보증 공사는 전세 대출 보증 관련해 가지고 반환보험 손실로 23년 -4조원 작년에 -2조 2천억에 손실을 받고요.

 원래 플러스 한 3, 4천억 벌던 안정적인 기관이었는데 지금 망해 가고 있습니다.

 그리고 주택도시 보증 공사의 본체도 많이 가고 있지만은 기금 여유 자금도 50조에서 7조로 떨어졌고 이것도 올해 안에 고갈 예정이으로 예상하시는 분들도 계실 정도로 주택기금 정상화가 다 안 되고 있어요.

 이것이 어디로 가고 있냐면은 가게 부동산으로 가고 있는 건데 결국 한국의 전반적인 컨셉은 국가의 부가 가게의 부로 전의되는 과정을 이제 시스템을 만들어 놓고 그렇게 끌고 가는 거다라고 보시면 될 거 같고 안정적이었던 주택 도시 기금조차도 그런 상황이 되겠습니다.

 그리고 전세 대출 쪽에서 특히 어쨌든 300조가 나가고 있는 거잖아요.

 직접 대출로 140조 나가는 거고 보증으로 140조 나가니까 이게 합쳐서 300조가 나가고 있는 건데요 전세대출 금리가 제일 낮은 거부터 버틴목과 신생화 지금 신생화 대출도 전세 대출 많이 나가고 있는데 최저 금리가 1.

9 1.

3 이런 식으로 나오니까 최대 금리가 3.

5%여서 시장 전세 대출 금리보다는 확실히 낮거든요.

 에서 정책 대출을 받아 가지고 전세를 조달하는 그런 수혜를 주고 있는데 지난 2, 3년간은 너무 그 대상이 넓어지다 보니까 이거가 전세 가격을 올리는데 확실히 작동을 했다라고 보는게 맞을 것 같고 이건 매매가도 마찬가지긴 합니다.

 그래서 우리나라는 시장 금리로 부동산 가격이 결정된 것이 아니라 정책 대출로 부동산 가격이 결정되다 보니까 한에서 말하는 뭐 시장 금리 대비해서 이미 너무 낮은 레벨로 내려와 있는 그런 상황이고요.

 은행 전세 대출 바닥이 3.

54%인데 4%인데 지금 정책 버틴목은 1.

9니까 그다음에 신생화는 1.

3이라는 거잖아요.

 그럼 신생화로 타 전사대출 받아 가지고 1.

3으로 빌리면은 600만 원 낸다는 거니까 얼마나 이제 심각한 얘긴지 아시겠죠? 한 줄로 요약하면은 한국의 부동산은 정책금융 중심으로 계속해서 자양분을 제공해 주다 보니까 올라간 거고 정책 금융을 집행한 건 결국 대한민국 정부다.

 결국 대한민국 정부는 부동산에 대해서 어떤 방식으로 대응해 왔냐? 그냥 부양일관 정책을 써 봤다.

 근데 그렇게 하다 보니까 많은 공고 기관도 부실하고 주택 금융에서 정책 금융이 차지하는 비율이 너무 높아졌고 너무 높아지다 보니까 지금 들어서 이걸 좀 멈추려고 했는데 멈추려면 또 정치적인 이슈가 발생을 하겠죠.

 결국 저는 돌고 돌아보면은 뭐 뭘 하는 건지 잘 모르겠는데 지금 상황이 되니까 결국 국부가 가게부로 넘어가는 그런 시스템에 잘 올라타고 먼저 올라탄 사람만이 수혜를 다 본 것이고 그렇지 않고 그냥 나라에서 부동산 시장 정상을 해 주겠지라고 건강하게 뭐 기대라도 했던 사람들은 다 통수 맞은 그런 상황이 맞이하게 된 거거든요.

 그래서 굉장히 좀 씁쓸하다 이렇게 말씀드리겠습니다.

 여기까지 하겠습니다.

 감사합니다.

 [음악]