송희구 작가가 밝힌 2024년! 장위, 광명, 가재울 중 🚀가장 크게 오를 지역은?

부동산 공부, 언제부터 시작해야 할까?

핵심 요약:

• 하락장은 기회다: 비싼 부동산일수록 하락장에서 더 많이 떨어지므로, 하락장을 잘 준비하면 좋은 기회를 잡을 수 있어.
• 부동산 공부는 태어나자마자: 집에서 생활하는 순간부터 부동산과 관련이 있으니, 대학생 때부터는 본격적으로 시작하는 게 좋아.
• 젊은 세대의 관심 증가: 요즘 젊은 부모님들이 자녀에게 부동산 공부를 시키고, 대학생 때부터 실전 경험을 쌓는 친구들도 많아.
• 입지 가치가 중요: 단순히 위치만 좋은 게 아니라, 주변 환경, 개발 가능성 등을 종합적으로 봐야 해.
• 집값 상승 요인: 유동성 증가와 화폐 가치 하락이 가장 큰 원인이야. 하지만 모든 지역이 똑같이 오르는 건 아니니, 잠재력 있는 지역을 잘 봐야 해.
• 하락장 신호: 안 올라야 할 곳까지 오르거나, 기업 부도 및 대규모 해고로 소득이 감소할 때 하락장이 올 수 있어.
• 환금성: 하락장에서도 잘 팔릴 수 있는 물건을 가지고 있어야 갈아타기가 가능해.
• 동선의 질: 집 주변 환경, 학교 가는 길 등이 좋을수록 집값에 긍정적인 영향을 줘.
• 똘똘한 한 채: 앞으로도 유효한 전략이며, 최소 24평이 20억 정도 되는 곳을 목표로 하는 게 좋아.

부동산 공부, 언제부터 시작해야 할까?

1. 부동산 하락장은 기회야!

부동산 시장은 오르락내리락하는데, 특히 하락장이 왔을 때가 진짜 기회래. 왜냐하면 비싼 집일수록 하락장에서 더 많이 떨어지거든. 그래서 하락장을 잘 준비하면 좋은 집을 싸게 살 수 있는 절호의 찬스가 되는 거지.

2. 부동산 공부, 언제부터? 태어나자마자!

사실 부동산 공부는 태어나자마자 시작해야 한대. 왜냐하면 우리가 태어나서 집으로 가고, 침대에서 자고, 집에서 생활하는 모든 순간이 부동산과 관련 있잖아. 물론 진짜 공부는 불가능하겠지만, 그만큼 우리 삶과 밀접하다는 뜻이야.

그래서 작가님은 대학생 때부터는 본격적으로 부동산 공부를 시작해야 한다고 생각해. 고등학교 때까지 공부 열심히 하고, 대학교 가면 방학도 있고 시간적 여유가 있으니까 그때부터 미리미리 부동산 공부를 해두면, 취업하고 돈 벌어서 바로 시장에 뛰어들 준비를 할 수 있다는 거지. 요즘 젊은 부모님들도 자녀가 대학생 되면 책도 사주고 부동산 공부를 가르쳐주기도 한대.

3. 젊은 친구들의 뜨거운 관심!

실제로 대학생 때부터 임장 다니면서 블로그에 글 쓰는 친구도 있고, 고등학교 3학년인데도 2억을 모았다는 친구도 있대! 부모님한테 1000만원 빌려서 투자해서 2억을 만든 거야. 정말 대단하지? 이런 친구들은 이미 돈 버는 감각이 남다른 것 같아.

4. '입지 가치'가 진짜 중요해!

부동산을 볼 때는 단순히 '위치'만 보는 게 아니라 '입지 가치'를 봐야 해. 위치는 그냥 지도상의 좌표 같은 거고, 입지 가치는 그 위치 주변에 뭐가 있는지, 앞으로 어떻게 변할 수 있는지까지 다 고려하는 거야.

예를 들어, 어떤 곳은 위치는 좋은데 주변이 다 낙후되어 있고 개발 가능성이 전혀 없으면 입지 가치가 낮은 거지. 반대로 지금은 좀 낙후되어 있어도 앞으로 개발될 가능성이 높으면, 지금은 낮은 입지 가치가 나중에 높아질 수 있어. 이런 잠재력 있는 지역을 미리 선점하는 게 부동산 투자의 핵심이야.

5. 집값은 왜 오르고 내릴까?

집값이 오르는 가장 큰 이유는 유동성 증가와 화폐 가치 하락 때문이야. 돈이 많이 풀리면 화폐 가치가 떨어지고, 그만큼 부동산 같은 자산의 가치가 올라가는 거지.

그런데 모든 지역이 똑같이 오르는 건 아니야. 어떤 곳은 화폐 가치 하락보다 더 많이 오르기도 하고, 어떤 곳은 제자리걸음이거나 오히려 떨어지기도 해. 이런 차이를 만드는 결정적인 요인이 바로 교통, 학군, 신축 단지, 뉴타운 같은 것들이야.

특히 GTX 같은 교통 호재도 생각보다 큰 영향을 못 줄 수도 있어. 오히려 절대 거리가 멀어도 지하철로 빨리 갈 수 있는 곳이 더 좋을 수도 있대.

6. 하락장은 반드시 온다! 그리고 그게 기회야!

앞으로 금리가 계속 오르면 부동산 시장도 꺾일 수밖에 없어. 하락장은 반드시 와! 그리고 이때가 진짜 기회야. 주식처럼 부동산도 하락장에서 더 열심히 움직여야 해. 왜냐하면 하락장 때는 비싼 것들이 더 많이 떨어지거든.

하락장이 오는 신호는 두 가지야.
* 안 올라야 될 곳까지 오를 때: 경기도 끝자락 같은 곳까지 집값이 오르기 시작하면 고점 신호일 수 있어.
* 기업 부도나 대규모 해고가 일어날 때: 사람들이 소득이 줄면 전월세까지 다 떨어지고 장기 침체장이 올 수 있어.

7. 하락장에서도 팔릴 수 있는 '환금성'이 중요해!

하락장 때 내가 가진 집이 팔리지 않으면 갈아타기가 안 돼. 그래서 환금성, 즉 얼마나 잘 팔리는지가 정말 중요해. 만약 어떤 아파트를 사야 할지 모르겠다면, 하락장 때 거래가 많았던 곳을 선택하는 게 좋아. 그만큼 수요가 탄탄하다는 뜻이니까.

8. '동선의 질'도 집값에 영향을 줘!

집 주변 환경도 중요해. 지하철역에서 아파트까지 가는 길에 맥도날드, 버거킹 같은 편의시설이 많고 깨끗하면 동선의 질이 좋다고 할 수 있어. 반대로 어둡고 무서운 골목을 지나거나, 차도와 인도가 구분 안 되는 곳은 동선의 질이 안 좋은 거지. 이런 것들이 쌓이면 피로도가 되고, 결국 집값에도 반영돼.

특히 언덕에 지어진 아파트 단지는 앞동과 뒷동 시세 차이가 클 수 있으니 이런 것도 미리 알아두면 좋아.

9. '똘똘한 한 채'는 평생 유효해!

요즘 세금 규제 때문에 '똘똘한 한 채'로 몰리는 현상이 심한데, 이건 앞으로도 계속 유효할 거래. '똘똘한 한 채'를 고를 때는 평균 시세보다 2~30% 정도 높은 곳을 선택하는 게 좋아. 지금 기준으로 24평이 20억 정도 되는 곳이 최소 기준이라고 해. 이런 곳으로 갈아타야 상승장 때 더 많이 오르고 반등장 때도 빨리 오를 수 있다는 거지. 마포, 옥수, 흑석, 강동, 과천 같은 주요 지역의 신축 20평대가 여기에 해당될 수 있어.