재건축 vs 재개발, 2025년 꼭 알아야 할 선택 포인트!

재건축 vs 재개발, 뭘 선택해야 할까? 🤔

오늘 재건축이랑 재개발 중에 뭘 고를지 고민하는 사람들을 위해 쉽게 설명해 줄게! 사실 정답은 없어. 사람마다 취향이 다르거든. 어떤 걸 원하는지 알면 선택하기 훨씬 쉬울 거야.

💡 핵심은 이거야!

모든 재건축, 재개발 사업은 결국 "이익"을 남기기 위해 하는 거야. 이 이익은 간단한 공식으로 계산할 수 있어.

수익 = (미래 대지 가격 - 현재 대지 가격) * 대지 지분

이 공식에서 수익을 늘리려면 어떻게 해야 할까?

• 미래 대지 가격은 높을수록 좋아! (나중에 더 비싸게 팔 수 있어야 하니까)
• 현재 대지 가격은 낮을수록 좋아! (싸게 사야 이익이 많이 남으니까)
• 대지 지분은 많을수록 좋아! (내 땅이 많아야 이익도 커지니까)
• 용적률은 높을수록 좋아! (더 높게, 더 많이 지을 수 있으니까)

🏗️ 재건축 vs 재개발, 뭐가 다를까?

이 공식에 대입해서 재건축과 재개발을 비교해 보자.

1. 현재 가격 (싸게 사는 게 중요!)

• 재건축: 보통 아파트잖아. 아파트는 빌라보다 이미 비싸. 그래서 현재 가격이 높은 편이야.
• 재개발: 보통 빌라나 단독주택이지. 아파트보다 싸. 그래서 현재 가격이 낮은 편이야.

결론: 현재 가격만 보면 재개발이 싸서 유리해 보여.

2. 미래 가격 (어디가 더 비싸질까?)

• 재건축: 아파트가 보통 중심지나 좋은 위치에 있는 경우가 많아. 그래서 나중에 더 비싸질 가능성이 높아.
• 재개발: 위치가 재건축보다 좋지 않은 경우도 있지만, 개발되면 좋아질 가능성이 있어.

결론: 미래 가격은 재건축이 좀 더 유리할 수 있어.

3. 대지 지분 (내 땅이 얼마나 많냐!)

• 재건축: 아파트 단지 전체의 대지를 나눠 가지는 거라, 내 지분이 상대적으로 적을 수 있어.
• 재개발: 빌라나 단독주택은 대지 지분이 상대적으로 많을 수 있어. 특히 단독주택은 대지 지분이 훨씬 많아.

결론: 대지 지분은 재개발, 특히 단독주택이 많은 곳이 유리해.

4. 용적률 (얼마나 높게 지을 수 있냐!)

• 재건축: 아파트 단지라 용적률 계산이 비교적 명확해.
• 재개발: 빌라, 단독주택, 상가 등 다양한 집들이 섞여 있어서 평균 용적률 계산이 복잡하고, 생각보다 용적률이 안 나오는 경우도 많아. 특히 빌라만 많은 곳은 대지 지분이 적어서 용적률을 높여도 일반 분양분이 안 나오는 경우도 있어.

결론: 용적률 자체는 큰 차이가 없을 수 있지만, 재개발은 계산이 복잡하고 안 나오는 경우도 있다는 점을 알아야 해.

💰 그래서 누가 더 이익이 많이 남을까?

일반적으로 재개발이 수익률이 더 높다고 하는 이유는 크게 두 가지야.

1. 현재 가격이 싸다: 빌라나 단독주택을 싸게 사서 투자금이 적게 들어.
2. 초과 수익 가능성: 재개발은 단독주택처럼 대지 지분이 많은 곳에서 나오는 이익을 빌라 소유자들이 나눠 갖는 구조가 될 수 있어. 즉, 내가 투자한 것보다 더 큰 이익을 얻을 기회가 생기는 거지. 이건 마치 피자를 나눠 먹는데, 내가 가져온 피자 조각보다 더 많이 먹을 수 있는 기회와 같아.

하지만 이 초과 수익을 얻기 위해서는 "싸워서 쟁취"해야 해. 즉, 이해관계가 복잡해서 사업 진행 과정에서 갈등이 많고 변수가 클 수밖에 없어.

👍 재건축의 장점은?

• 안정성: 사업 진행이 비교적 안정적이고, 변수가 적어.
• 속도: 재개발보다 사업 속도가 빠를 가능성이 높아.
• 실거주: 완공 후 실거주하기에 더 좋아. (빌라보다 아파트가 살기 편하니까)
• 리스크 적음: 사업이 중단되더라도 아파트라서 빌라보다 가격 방어가 잘 되는 편이야.

🚀 재개발의 장점은?

• 높은 수익률: 싸게 사서 더 큰 이익을 얻을 수 있는 기회가 있어.
• 소액 투자 가능: 돈이 적어도 투자할 수 있는 기회가 많아. (특히 초기 재개발 지역)

🤔 그럼 뭘 선택해야 할까?

• 안정성과 실거주, 스트레스 덜 받는 걸 원한다면? 👉 재건축

  • 사업이 완성될 확률이 높고, 나중에 살기도 좋아.
  • 투자금이 조금 더 들더라도 안정적인 걸 원할 때 좋아.
  • 특히 서울처럼 비싼 지역은 재건축이 더 안전한 선택일 수 있어.

• 적은 돈으로 높은 수익을 원하고, 변수와 싸움도 감수할 수 있다면? 👉 재개발

  • 싸게 사서 큰 이익을 얻을 수 있는 기회가 있어.
  • 하지만 사업이 지연되거나 무산될 위험도 있고, 사람들과의 갈등도 많을 수 있어.
  • 돈이 적을 때는 재개발이 좋은 선택이 될 수 있어.

결론적으로,

• 돈이 많고 안정성을 원하면 재건축.
• 돈이 적고 높은 수익을 원하면 재개발 (단, 리스크 감수 필수!).

어떤 선택을 하든, 충분히 공부하고 신중하게 결정해야 해!