“가족간 부동산 거래시 이걸 안지키면 100% 세금 폭탄!” 자녀에게 아파트 주는 가장 좋은 방법을 국세청 출신 세무사가 알려드립니다.

가족 간 부동산 거래, '싸게' 넘기려다 '세금 폭탄' 맞을 수 있다고? 😱

서울 부동산 가격이 엄청나게 올랐지? 특히 반포에서는 국민 평형 아파트가 60억 원에 거래될 정도야. 그래서 많은 부모님들이 자녀에게 집을 미리 사주려고 계획하고 있어.

"3억 원 싸게 살 수 있다면서요?" 하고 찾아오는 분들이 많은데, 대부분 '대금 처리'를 제대로 안 해서 나중에 세금 폭탄을 맞게 돼. 😭

왜 '대금 처리'가 중요할까? 🤔

가족 간 부동산 거래는 크게 두 가지로 나눌 수 있어.

1. 양도: 돈을 주고 부동산을 사는 거야. (유상 거래)
2. 증여: 돈 없이 부동산을 받는 거야. (무상 거래)

가장 큰 차이는 '돈이 오고 갔는지'야.

"3억 원 싸게 사면 증여세 안 내도 된다며?" 🙅‍♀️

많은 사람들이 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 팔면, 3억 원을 세금 없이 증여하는 거라고 생각하고 '저가 양도'를 계획해.

하지만 여기서 핵심은 '7억 원'이라는 돈이 실제로 오고 갔는지야.

• 자녀에게 7억 원이 있어야 해. 사회 초년생이나 결혼하는 자녀에게 이런 큰돈이 있을 리 없겠지?
• 차용증 쓰고 나중에 돌려주자? 🙅‍♂️ 이건 정말 위험한 생각이야. 국세청이나 지자체는 이런 편법을 다 알고 있어. 소득이 적은 자녀가 큰돈을 갚는 척하다가 다시 돌려받는 걸 그냥 넘어가지 않아.
• 계좌 추적하면 다 들통나! 결국 양도소득세 조사로 이어지고, 계좌를 추적하면 모든 정황이 드러나서 엄청난 세금이 부과될 수 있어. 이때는 7억 원이 아니라 시가인 10억 원에 대한 증여세를 내야 할 수도 있어! 😱

지자체도 가족 간 부동산 거래를 엄격하게 본다고? 🧐

맞아. 지자체는 취득세 때문에 가족 간 부동산 거래를 철저히 봐.

• 취득세는 지방세라서 지자체가 관리하는데, 부동산을 살 때 내는 세금이야.
• 유상 거래(양도)일 때와 무상 거래(증여)일 때 취득세율이 달라.
• 그래서 지자체는 자금 조달 계획서를 받으면 가족 간 거래는 무조건 대금이 오고 갔는지 확인해.

그럼 어떻게 해야 안전할까? 💡

1. 정상적으로 대출받기: 자녀가 대출을 받아서 부동산을 사는 게 가장 안전한 방법이야.
2. 증여로 처리하기: 세금 계산을 잘 해서 증여하는 것도 방법이 될 수 있어.

저가 양도, 양도세도 문제될 수 있다고? 🤯

가족 간 저가 양도 시, 세법에서는 시가와 실제 거래 가액의 차이가 3억 원 또는 시가의 30% 중 적은 금액을 넘으면 증여로 간주해.

• 사는 사람(자녀) 입장: 3억 원까지는 증여로 보지 않으니 세금 없이 받을 수 있어.
• 파는 사람(부모) 입장: 만약 부모님이 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라면, 저가 양도로 양도소득세를 줄이려고 할 수 있어.

하지만 국세청은 이걸 그냥 넘어가지 않아!

• 부당행위 계산 부인: 시가의 5%까지만 실제 거래 가액으로 인정해줘. 즉, 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔더라도, 세금 계산은 9억 5천만 원 이상으로 해야 할 수 있어.
• 동일 세대원 간 거래는 비과세 안 됨: 부모와 자녀가 같은 세대이고 집이 1채라면, 저가 양도를 해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없어.

시가를 낮추는 방법은 없을까? 🧐

부동산의 시가를 낮출 수 있다면 증여나 저가 양도 시 세금을 크게 줄일 수 있어.

• 유사 매매 사례가 없는 경우: 시가가 어떻게 적용되는지 정확히 알아야 해.
• 감정 평가 이용: 감정 평가를 통해 시가를 낮추는 방법도 있어.

이 부분은 좀 더 자세한 설명이 필요하니, 댓글로 남겨주면 따로 영상을 만들어 줄게!

결론적으로, 가족 간 부동산 거래는... 📝

• 받는 사람, 주는 사람 양쪽 상황을 모두 고려해야 해.
• 유상 거래(양도)로 할지, 무상 거래(증여)로 할지 신중하게 결정해야 해.
• 시가가 얼마인지 확인하는 것이 아주 중요해.

가족 간 부동산 거래, 똑똑하게 해서 세금 폭탄 피하고 합법적으로 절세하길 바라! 👍