지금 시작하는 매매사업자 성공법! 현금 흐름 만드는 비법 공개

현금 흐름 만드는 법: 매매사업자 활용 전략

1. 재테크, 시세차익 vs 현금흐름

• 시세차익: 부동산 가격이 오르면 팔아서 돈 버는 것. (예: 1억에 사서 2억에 팔기)
• 현금흐름 (패시브 인컴): 월세처럼 꾸준히 돈이 들어오는 것.
• 현실: 자산은 늘어도 삶이 나아지지 않는 경우가 많음. 물가 상승 때문에 월급만으로는 따라가기 힘듦.

2. 현금흐름 만드는 비결: 매매사업자 활용

• 핵심: 단기 매매를 통해 현금 흐름을 만들고, 이를 통해 장기 투자의 어려움을 극복.
• 매매사업자 장점:
  • 보유 기간 상관없이 기본 세율 적용: 1년 이내 단기 매도 시 양도세율 77%까지 내야 하지만, 매매사업자는 소득세율(6%~45%) 적용.
  • 필요 경비 공제: 대출 이자, 명도 협의 비용, 강제 집행 비용 등 사업 관련 모든 비용 공제 가능. (교통비, 식비, 직원 고용 비용까지!)
  • 결손금 통산 15년: 개인은 10년이지만, 매매사업자는 15년간 손실을 이월하여 나중에 이익이 났을 때 상계 가능. (보험처럼 활용 가능)
  • 주택 비과세 혜택 유지: 매매사업자로 주택을 보유해도, 내가 사는 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택 그대로 받을 수 있음.
• 매매사업자 단점:
  • 장기보유 특별공제 불가: 고가 주택 장기 보유 시 받을 수 있는 혜택 없음.
  • 국민 평형 이하 추천: 40평대 이상 아파트 매매 시 부가세 부담이 클 수 있음.
  • 종합소득세 합산: 고소득자는 소득세율이 높아질 수 있음. (부부 중 소득이 낮은 명의로 하는 것이 유리)
  • 세무 신고 수수료 발생: 월 10만원 정도의 기장 비용 발생.

3. 매매사업자 등록 및 활용 팁

• 등록 방법: 세무서 방문 또는 홈택스에서 간편하게 등록 가능. (내 집을 사무실로 사용해도 됨)
• 업종 코드: 주거용 부동산 매매 시 '70301' 활용. (오피스텔은 불가)
• 사업자 통장 개설: 사업 관련 비용 처리 및 자금 관리를 위해 필수.
• 경매와의 시너지: 매매사업자는 경매와 '찰떡궁합'. 단기 매매를 통해 현금 흐름을 빠르게 만들 수 있음.
• 명도: 두려워할 필요 없음. 소액 빌라 명도는 이사비 없이도 원만하게 해결되는 경우가 많음. (상급지일수록 더 쉬움)
• 상품화: 인테리어에 투자하여 경쟁력 있는 상품으로 만들어야 매도가 잘 됨.

4. 대출 규제 시대, 돌파구는?

• 6.27 대책 이후: 다주택자 대출 불가. 무주택자/1주택자만 대출 가능 (한도 축소).
• 매매사업자의 힘: 매매사업자로 등록하면 사업용 자산으로 인정되어 대출 한도가 더 나올 수 있음. (LTV 85~90%까지 가능)
• 신탁 대출 활용: 반공제를 하지 않아 대출 한도가 더 나올 수 있음.
• 신용 관리의 중요성: 대출을 받기 위해서는 신용 관리가 필수.

5. 실제 사례: 2천만원으로 4천만원 벌기

• 사례: 1억 2천만원에 낙찰받은 빌라, 대출 1억 2천만원 활용.
• 투자금: 2천만원.
• 전세: 1억 7,500만원에 놓아 투자금 회수 및 4천만원 시드 확보.
• 결론: 경매와 매매사업자를 활용하면 적은 돈으로도 큰 수익을 만들 수 있음.

결론:

현금 흐름을 만들고 싶다면, 매매사업자를 활용한 단기 매매 전략을 적극적으로 고려해 보세요. 특히 경매와 결합하면 시너지 효과를 극대화할 수 있습니다. 꾸준한 공부와 실행만이 성공적인 재테크로 가는 길입니다.