구도심 재생으로 변화하는 공급 구조, 슬라이드 퍼즐과 피라미드 효과 완벽 해설!
부동산 공급, 왜 이렇게 복잡할까? (중학생 눈높이 설명)
이번 달 동안 부동산에 대해 정말 많은 이야기를 나눴지? 마지막 영상이라 아쉬운 마음도 있지만, 그래도 꼭 필요한 내용을 하나 더 이야기해 줄게. 바로 부동산 공급에 대한 이야기야.
왜 부동산 공급이 중요할까?
부동산 가격이 오르락내리락하는 데 가장 큰 영향을 주는 게 바로 공급량이야. 집이 많으면 가격이 내려가고, 집이 부족하면 가격이 올라가는 건 당연하겠지?
공급은 어디서 나올까?
부동산 공급은 크게 두 가지에서 나와.
- 신도시 개발: 새롭게 도시를 만드는 거야.
- 구도심 재생: 오래된 도시를 다시 새롭게 만드는 거지.
보통은 신도시 개발에서 공급량이 많이 나와. 왜냐하면 구도심은 오래된 건물들이 많아서 재건축을 하려면 시간이 오래 걸리거든. 1988년 올림픽 때 지어진 건물들이 이제 30년이 넘었으니 재건축할 만한 곳이 늘어나고 있지만, 그래도 신도시만큼 대규모로 공급하기는 어려워.
왜 신도시 개발이 중요할까?
건물을 짓는 데는 시간이 정말 오래 걸려. 땅을 정하고, 사람들에게 보상해주고, 설계하고, 짓고... 이 모든 과정이 보통 5년 이상 걸린다고 해. 그래서 정부가 2018년쯤에 "앞으로 신도시를 만들 거야!"라고 발표해도, 실제로 집이 공급되기까지는 2023년 정도가 되어야 한다는 거지.
구도심 재생은 왜 어려울까?
구도심 재생은 마치 슬라이드 퍼즐 같아. 한 번에 모든 걸 바꾸기 어렵고, 조금씩 조금씩 단계를 거쳐야 해. 왜냐하면, 만약 한 동네의 모든 집을 한꺼번에 부수고 새로 지으면, 그곳에 살던 사람들이 다 어디로 가겠어? 갑자기 많은 사람들이 이사를 가면서 주변 집값이 오르거나, 다른 문제가 생길 수 있거든.
그래서 구도심 재생은 순환 개발이라고 해서, 한 구역씩 차례대로 개발하는 경우가 많아. 마치 퍼즐 조각을 하나씩 옮기듯이 말이야.
또 다른 이유는 계단형 피라미드 효과 때문이야.
- 낡은 집을 부수고 새로 지으면, 그곳에 살던 사람들이 주변으로 이사를 가.
- 이사를 간 사람들이 주변 집값을 올리게 돼.
- 집값이 오르면, 원래는 개발하기 어려웠던 곳들도 개발할 수 있게 되는 거지.
이런 과정을 반복하면서 도시가 점차 개발되는 거야. 그런데 이런 과정 때문에 구도심 재생으로 공급이 늘어나기까지는 시간이 정말 오래 걸려.
왜 우리나라 부동산 시장은 이렇게 복잡할까?
우리나라 부동산 시장은 시세차익을 노리는 사람들이 많아서 공급량이 들쑥날쑥해. 집값이 오를 것 같으면 집을 많이 짓고, 집값이 안 오를 것 같으면 집을 거의 안 지어.
이런 시장을 안정시키려면 임대수익을 노리는 사람들이 많아져야 해. 집값이 오르든 내리든 꾸준히 월세를 받으면서 공급이 꾸준히 이루어지는 거지. 마치 비디오 가게에서 비디오를 빌려주는 것처럼 말이야. 비디오 가격은 떨어져도, 빌려주는 돈으로 수익을 내는 것처럼 말이야.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?
정부는 구도심 재생을 통해 공급을 늘리려고 노력하고 있어. 특히 오래된 주거 환경 개선 사업이나 기업형 임대주택 사업을 통해 공급량을 늘리려고 하는데, 이런 사업들은 시간이 오래 걸릴 수밖에 없어.
그래서 앞으로 부동산 시장을 이해하려면, 단순히 뉴스만 볼 게 아니라 이런 구조적인 문제들을 함께 이해하는 것이 중요해.
한 달 동안 정말 고생 많았어! 앞으로도 부동산 시장을 볼 때 오늘 이야기했던 내용들을 떠올리면서 현명하게 판단하길 바라!